楼市分化严重需因城施策 下半年政策或收紧

16年下半年，楼市分化或更明显。未来的楼市政策，一二线城市将偏向控制价格、增加供应，三四线城市则将着力去库存。

  7月18日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住 宅销售价格统计数据。 数据显示，70个大中城市房价6月份环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上 月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，较 上月分别收窄0.1和0.2个百分点，环比涨幅总体继续收窄。

 

  南京、厦门、合肥等热门二线城市涨幅依旧领先，新房上涨最多的是合肥，二手住宅上涨最多的是厦门，南京的新房价格涨幅也达到了4%，但其它二三城市涨幅 收窄。一线城市中，北京、广州涨幅收窄，上海、深圳涨幅扩大，整体涨幅比上月略有扩大，二、三线城市环比涨幅则持续收窄。

 

  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，统计局数据与伟业我爱我家集团数据中心监测的整体房价走势完全相符，进入二季度后，许多房价上涨的城市缺乏上涨动力，涨幅已经开始逐步收窄。

 

  自2015年330新政以来，房地产的市场需求已经得到了集中释放，房价迄今也超出了普通人的承受能力，房价的上涨空间已经不大。3月底以来，上海、深 圳出台更严限购政策，北京实施局部更严限购措施，在政策的加码之下，全国房价的整体涨幅已经开始收窄。不过，受新房豪宅化、高端化的影响，一线城市的房价 还有是结构性拉升。

 

  胡景晖认为，从实际情况来看，过往的一系列普惠制税收、货币政策不仅没有起到预期的作用，反而适得其反，导致了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振，形成了城市间的严重分化，国家统计局公布的1-6月房价数据就充分反应了这种现象。

 

  进入2016年下半年，这种分化恐怕还会更加明显。一线城市经过二季度的降温过度，量价或将逐渐回归平稳；二线城市的热门城市因市场过热可能受到政策的 狙击，热度降低，其它不太热的二线城市则有可能房价补涨；至于三四线城市，如果不能在产业升级、吸引人口流入、合理配置公共资源上有所作为，去库存将是一 个伪命题，很难有所表现。当然，三四线城市本身也会有所分化，诸如廊坊、东莞等临近一线的三四线城市热度将会持续升高，其它边缘城市则难逃低迷。

 

  胡景晖表示，早在去年的人大会议上，他就针对城市分化提出了因城施策、分类施政的政策提议，但330新政至今并未得到实施。在城市分化进一步加剧的情况 下，这一政策或在今年下半年落地，沪九条、深六条的出台，北京区域性更严限购政策的实施，合肥、厦门信贷政策的收紧就是明显信号。未来的楼市政策，一二线 城市将偏向控制价格、增加供应，三四线城市则将着力去库存。

 

  而除了行政性约束政策、税收政策，货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但货币政策只是短期行为，解决不了深层次问题，还在房价、杠杆、未来 的物价等方面有较大的负面影响，所以货币政策不会成为最主要的政策手段，结构调整、产业升级、供给侧改革才是重中之重。

 

  而且，即使下半年整体货币政策持续宽松，房地产行业自身也会在上半年基础上适度收紧，厦门收紧地方信贷政策、工行提高商业贷款比例就是先例，加上下半年收紧信贷也是银行本身的经营惯例，所以即使国家货币政策继续宽松，各地区、各银行也会收紧批贷尺度。

 

  整体而言，全国楼市现在已经出现了严重的分化，政府需要因城施策，摒弃普惠制。在政策趋紧的背景之下，下半年全国楼市或将有一定的降温，但短期内的城市分化恐会继续。

 

  此外，目前楼市地王频现，土地价格节节攀高，这种情况在下半年有望得到缓解。一是开发商现在拿地有补货心理，下半年将趋稳；二是大量豪宅集中入市，如果销售不好将会刺激市场敏感神经，抑制拿地热度；三是拿地的多为央企，国家能够进行有效的管控。

 

  不过，相比住宅，商业地产的库存其实更加严重，这需要引起有关部门的警惕和重视

文章来源于：新浪房产