千房百计第二计：交房验房那些事
出处：翘楚验房
2016-01-10 22:43
导语：期待了许久，房子终于要交付了，兴奋之余，却发现交房延迟、工程质量、胡乱收费等问题接连出现。眼前的家跟自己想象中的相差甚远，说好的房子呢？于是，一场场房屋保卫战开始上演，与物业较量，与开发商交涉。数次交锋之后，身疲力竭，然而问题却仍然摆在眼前。这时候，你一定希望身边出现一位验房专家，来帮你搞定一切。经历一次交房，我们就当了一回斗士。其实，我们每个人都可以成为专家...
一、交房一般流程
1、办理收费手续
开发商会在收房前通过挂号信将收房通知单邮递给业主，告知具体收房的时间及须准备的资料。业主按通知单上安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。
相关证件、资料：收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等；
注意：如业主在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付业主使用，业主从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
2、房屋现场查验
(1) 开发商应首先出示“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。（以上文件必须为原件而不是复印件）
(2) 业主缴交身份证复印件、收房通知书，领房屋钥匙。
(3) 依原合同约定标准验楼。
(4) 业主按实际验收情况填写《房屋验收情况表》，签署《商品房实测面积结算补充协议》。
(5) 如发现问题，双方应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。如基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，领取钥匙。
3、办理收房手续
(1) 换发票、缴交各项相关费用。
(2) 填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。
(3) 领取《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》等各种入住手册。
二、验房快速入门
1、查看资料
(1) 房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)
(2) 《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)
(3) 《竣工验收备案表》(盖章原件)
(4) 面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)
(5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)
(6) 《建筑工程质量认定书》
(7) 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
(8) 签字时注明“楼房状况未明”
2、房屋结构
㈠ 检查房屋有无裂缝
(1) 查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
(2) 露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。
(3) 承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。
(4) 墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕
㈡ 检查空鼓
(1) 检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
(2) 检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。
㈢ 检查倾斜与水平
(1) 在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
(2) 目测大致地平。
(3) 检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪
㈣ 测量房间的层高
建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。
3、防/排水
㈠ 检查房屋有无渗漏。
(1) 察看房屋的地面和顶层渗水情况。
(2) 检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象。
(3) 墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。
(4) 察看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
㈡ 排水
(1) 验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
(2) 厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当
㈢ 防水
在厕、卫放水(约高2cm)，24小时以后查看下家厕卫的天花。
4、室内配套
㈠ 管道
(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。
(2) 看水管有无冻裂。
(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。
(4) 排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
㈡ 门(大门，房门)
(1) 门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠。各个门的顶部都必须刷漆
(2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大(特别是门锁的一边)。
(3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
(4) 试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。
(5) 关门听隔音效果并了解密封程度。
(6) 卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。
㈢ 窗
(1) 看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰，色泽是否一致。
(2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。
(3) 看窗户玻璃是否完好。
(4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
(5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。
(6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。
(7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
(8) 留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
(9) 窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
5、生活必须
㈠ 供电
(1) 拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。
(2) 保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
(3) 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
(4) 检查开关、插座的牢固程度。
(5) 检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
(6) 用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。
㈡ 燃气
(1) 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
(2) 燃气是否畅通。
㈢ 电讯与线路
(1) 打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
(2) 电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
(3) CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统等。
(4) 周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统等。
6、其余事项
㈠ 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符
㈡ 抄电表、水表、燃气表数值。
㈢ 有无专用垃圾道，其有无堵塞。
㈣ 有无专用邮政报箱。
㈤ 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。
㈥ 查问南阳台封闭计划
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