买房维权8大热点关键词
出处:翘楚验房
2015-08-08 00:11
想买到“放心房”究竟有多难?记者近日对“盛行”南京楼市的维权热点问题再度作了跟踪扫描。发现最近一年以来,伴随市场调控后快速变化,购房者的维权事件出现“新”“老”问题交织的局面。这其中有的是以往楼市消费维权中的“痼疾”,但行业规范和法规监管的力度明显有所加强,有的却是刚刚兴起的新问题,不仅开发企业没有事先预料,购房者也缺乏理性消费的意识。可以预计,今后两年仍旧是热点频繁的维权关键年。
老问题
【关键词】 交付
楼盘交付不到位,维权浪潮一波波
统计数据表明,2010~2011年南京市商品住宅近8万套,即便其中半数在一年内交付也要达到近500万平方米。 去年开始楼市调控、开发商资金也比较紧张,工程进度和产品质量的投入都会受到影响;现在各家开发商为了赚销量,频繁推出特价房和降价房。由于一些开发商不停赶工开盘,难免出现质量问题。
在南京,楼盘交付过程中也“涌现”大量维权事件,一项业内统计显示,2010年南京交付楼盘超过50家,房源近2万套,其中竟有半数以上楼盘出现现房交付问题。主要包括延期交付、房屋质量、景观、绿化、配套不达标等等。例如主城区某天价豪宅的业主在交付后不久便因楼盘偷工减料、承诺的配套设施迟迟未建而陷入与开发商的拉锯战中,此后楼盘又曝出私自更改规划等问题,造成了业主集体投诉。
【关键词】 物管纠纷 安全隐患
物管纠纷年年有 规范行业运作是关键
物业管理不到位,可能导致小区在安全、防盗等各方面的环节出现问题,物管纠纷矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,再如小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主,一直是纠纷存在的热点。
东南大学物业管理研究所所长黄安永表示,物业管理目前还是一个新兴行业,物业公司基本上由开发商指定后,容易形成“先入为主”观念,工作方式简单粗暴,不注重服务质量。不过开发商现在越来越注重品牌经营,不能卖了房子就撒手不管;另一方面,业主也应该提高业主委员会的工作能力,使业主委员会的工作逐步走上规范的轨道。政府也应制定物业公司资质标准,加强对收费工作的管理和监督,让物业管理走上健康的轨道。
【关键词】 广告欺诈 夸大宣传
销售说辞要引导不要忽悠
3月初,南京市工商局发布了一份《关于禁止发布“不限购”“不限贷”等违法房地产广告的审查指导》,在这份文件中,除了针对调控要求规定严禁出现“不限购”“不限贷”的表述外,还对房产广告中常见的楼盘位置、配套等作出了相关规定。
在楼盘广告中,到新街口“多少分钟车程”、到中山门“多少分钟车程”等经常出现,此次工商局文件中称,明示房地产开发建设项目位置的,不得以所需时间来表示距离。楼盘涉及的交通、商业、文化、教育、医疗、体育以及电力、环境卫生等公共设施尚处于规划中的,应当注明;使用建筑设计模型照片或者效果图的,应当注明;不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,这些都切中楼盘广告语宣传中的“要害”部位。
南京金路律师事务所主任律师俞伟宁表示,根据法律规定,在所有楼盘的宣传广告内容中,如果是涉及合同要约,在购房条款中得以体现的,购房者可以向开发商追诉自身的合法权益。因此只要开发商对商品房的质量、地段、配套等作出了明确、肯定的陈述,受到虚假信息误导的消费者与开发商签订了商品房买卖合同,应当视为一种广告欺诈。
【关键词】 二手房资金监管
二手房“房跑”问题日益严重 资金监管需推行
3月南京楼市逐渐掀起了“小阳春”,而在交易量走高的同时,传统二手房交易模式的弊端逐渐暴露出来:交易完成后钱付了但房产证却办不下来、业主携定金或房款“突然消失”的现象时有发生。与此同时,因缺乏对房地产政策和交易知识的了解,购房者不知道什么时间付款安全,业主不知道什么时间更名放心。
南京链家市场部经理舒莉莉表示,按照办理交易过户的流程,房屋产权登记到买方名下需要一定工作时限。在此期间,房屋产权仍登记在卖方名下,一旦卖方出现经济纠纷等问题,交易更名将中止。而此时如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款及退税问题,其中风险可想而知。为保障交易双方利益,目前包括南京链家在内的一些品牌中介已经强制推行资金监管,根据他们的统计,自强制推行二手房资金监管业务以来,在南京链家自愿办理资金监管的消费者比例明显增加。
新问题
【关键词】 精装修 二次污染
“毒地板”事件震动全国,精装修将成行业规范重点
这两年精装修或是成品房流行,也带来了不少投诉,涉及的问题主要是工程质量问题和虚假宣传。
今年2月,某一线品牌全国范围内的精装修房地板被曝甲醛超标,涉16城市29家楼盘。
南京市家装协会投诉举报中心的工作人员表示,“从受理的投诉案件来看,工程质量问题主要集中在木地板翘起、开裂,还有就是出现问题以后装修公司拖延维修。”毛坯过关是前提,以往因精装修质量问题引起的争执都是围绕着“装修材料与广告承诺不符”“工程技术不过关”以及“出现问题得不到解决”等矛盾,现在随着业主维权意识的增强,已经有人提出了“精装修是否遮蔽了毛坯房隐患”的疑虑,按照市场发展趋势,下一步这将是房产行业乃至整个装修行业需要规范的重点。
【关键词】 “房闹” 降价赔付
不是维权的“维权”,降价风潮中“房闹”事件猛涌
去年下半年开始,上海、北京等地楼盘开始降价,引发前期购房业主打砸售楼处抗议并要求退房或补差价,后来这一现象蔓延至全国,引起社会舆论的广泛关注。南京有七到八家的楼盘售楼处被老业主“怒砸”。
去年下半年开始,上海、北京等地楼盘开始降价,引发前期购房业主打砸售楼处抗议并要求退房或补差价,后来这一现象蔓延至全国,引起社会舆论的广泛关注。南京有七到八家的楼盘售楼处被老业主“怒砸”。
法律人士普遍表示,对于正常的买卖双方来说,房产交易属于市场行为,当初买卖双方只要自愿签订了房产交易合同,如果没有合同要约规定,价格的变动还是属于开发商随行就市的行为,不属于消费者维权的范畴。对此法律人士大都呼吁,应当对购房人的风险教育方面做更多努力,以维护楼市的稳定。
不过值得注意的是,不少开发商也主动提出对老业主进行补偿。例如河西去年某楼盘降价促销之后,对老业主进行了每平方米上千元的物业费和家电消费券返还,今年2月份,东郊麒麟镇板块一家楼盘推累计最高降价可达1900元/平方米。为了补偿老业主开发商拿出2600万“代币券”返还老业主。不过最关键的是购房人要明白,买房行为也是有风险的,房价只涨不跌的牛市思维应当摒弃。
【关键词】 学区房、小产权房
购房者需提高防范意识
无论是一手房还是二手房市场,学区房一直是价格相对坚挺的“香饽饽”。但近两年,不少购房者者却遇到“花高价买学区房,孩子却无法入学”等问题。
教育部门此前已经重申,他们根据楼盘的购房人群、年龄结构情况,综合附近学校的接收能力考虑学区。与此同时,学区房受学校招生政策影响很大。例如某小区可能在某一阶段属于某名校学区,但过了这个阶段也许就不再是学区房。教育部门建议,购房者首先应该向有关部门咨询,认清楼盘或二手房小区的学区划分状况,此外可以在购房合同中事先约定由卖房人给予一定补偿。
前不久,城南西善桥一家在售多年的“小产权房”楼盘随着土地性质由集体土地转为国有土地,终于告别了小产权房的身份。然而在过去几年中,由于开发商过早夸大宣扬项目的“转正”期许,一直导致楼盘存在销售问题和业主维权,晨报也曾数次采访披露相关的内容。作为政策“擦边球”出现的小产权房,此前在城北、城南、江北等多个板块都存在。而国土部自去年底到今年两会期间,数次重申要加大力度规范清理小产权房问题。据最新消息,国土部今年将开始试点的治理小产权房,为下一步大规模的清理做准备。目前国家仍有明确规定,城市居民不可买宅基地建房,也不可以买小产权房。各地对农村集体土地进行确权登记,但凡是小产权房不允许登记,不受法律保护。
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