四问开发商,如何杜绝问题房
出处：翘楚验房
2015-08-08 00:09
10月21日，本报报道了《青岛10年消失300多家开发商》的新闻。房地产企业消失后给业主带来的影响有很多。保修期内，开发商消失，房屋有问题谁来保修？如何维修？还未办证的业主，如何去办房产证？还未建成的新房，业主权益如何得到保护？市民在购买商品房的过程中，怎么才能避免购买到问题房？带着这些问题，记者进行了详细调查采访。
1、保修期内 谁来保修？业主掏腰包？
如果在保修期内，开发商消失或被注销资质，发生房屋质量问题，业主应该怎么应对？谁来保修？业主掏腰包？
10月21日，记者咨询相关部门获悉，开发商交付新房前，，要预交物业质量保修金，房屋保修期间房屋出现问题可申请使用。开发项目竣工验收并交付使用后，预留监管资本金总额的20%，用以保证开发企业在保修期限内和保修范围内承担保修责任。
也就是说，如果在保修期内，开发商不存在了，业主新房发生房屋质量问题，在保修范围内的，可以申请使用这个资金，然后找相关资质的维修人员进行维修。
另外，从法律层面上，山东崇杰律师事务所律师孙世强告诉记者，小区房屋出现质量问题找开发商解决，而开发商却早已人去楼空。房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产项目承担责任。
2、未建成 业主权益如何保障？
新房未建成，购房者首先要考虑延期交房的赔偿问题。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还购房款及支付房款利息。
记者从市国土资源和房屋管理局了解到，今年青岛市出台了《青岛市新建商品房预售资金监管办法》。有了这个办法，购房者的权益将得到有效保障。据介绍，新建商品房预售资金实行全程全额监管。开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金。按照工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。也就是说开发商在房屋建设过程中如果“跑路”，剩余监管资金将被冻结，购房者权益将得到保障。
3、已建成 没开发商，房产证怎么办？
如果小区的房子还没办理房产证，而这时候开发商消失的话，业主应该如何办理房产证？
办不下房产证，符合条件的业主可以退房。孙律师表示，由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。
“在开发商能够向业主提供依法应当提供的相关办理房产证手续的情况下，是可以自己办理房产证的，如果开发商不能提供齐相关手续，导致业主无法办理房产证的，开发商构成违约，应当依法承担逾期办证的违约责任。协商不成，建议诉讼解决。”
4、终极发问 如何杜绝问题房？
在房屋买卖、房屋交付过程中，市民怎样才能避免买到问题房，怎么才能避免住上问题房？记者从市房地产交易中心获悉，正规商品房开盘必须五证俱全，分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证明。也就是说，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
新房交付的时候，也有标准要求，俗称“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。遇到证件不全强制交房的情况，孙律师提醒说，购房者应该要求严格按照合同约定，不验房不收楼。
（来源：半岛网-城市信报）
1、保修期内 谁来保修？业主掏腰包？
如果在保修期内，开发商消失或被注销资质，发生房屋质量问题，业主应该怎么应对？谁来保修？业主掏腰包？
10月21日，记者咨询相关部门获悉，开发商交付新房前，，要预交物业质量保修金，房屋保修期间房屋出现问题可申请使用。开发项目竣工验收并交付使用后，预留监管资本金总额的20%，用以保证开发企业在保修期限内和保修范围内承担保修责任。
也就是说，如果在保修期内，开发商不存在了，业主新房发生房屋质量问题，在保修范围内的，可以申请使用这个资金，然后找相关资质的维修人员进行维修。
另外，从法律层面上，山东崇杰律师事务所律师孙世强告诉记者，小区房屋出现质量问题找开发商解决，而开发商却早已人去楼空。房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产项目承担责任。
2、未建成 业主权益如何保障？
新房未建成，购房者首先要考虑延期交房的赔偿问题。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还购房款及支付房款利息。
记者从市国土资源和房屋管理局了解到，今年青岛市出台了《青岛市新建商品房预售资金监管办法》。有了这个办法，购房者的权益将得到有效保障。据介绍，新建商品房预售资金实行全程全额监管。开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金。按照工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。也就是说开发商在房屋建设过程中如果“跑路”，剩余监管资金将被冻结，购房者权益将得到保障。
3、已建成 没开发商，房产证怎么办？
如果小区的房子还没办理房产证，而这时候开发商消失的话，业主应该如何办理房产证？
办不下房产证，符合条件的业主可以退房。孙律师表示，由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。
“在开发商能够向业主提供依法应当提供的相关办理房产证手续的情况下，是可以自己办理房产证的，如果开发商不能提供齐相关手续，导致业主无法办理房产证的，开发商构成违约，应当依法承担逾期办证的违约责任。协商不成，建议诉讼解决。”
4、终极发问 如何杜绝问题房？
在房屋买卖、房屋交付过程中，市民怎样才能避免买到问题房，怎么才能避免住上问题房？记者从市房地产交易中心获悉，正规商品房开盘必须五证俱全，分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证明。也就是说，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
新房交付的时候，也有标准要求，俗称“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。遇到证件不全强制交房的情况，孙律师提醒说，购房者应该要求严格按照合同约定，不验房不收楼。
（来源：半岛网-城市信报）
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