升龙天汇违约金风波 集团扩张受阻
出处：翘楚验房
2017-01-10 15:50
总部位于上海陆家嘴的上海升龙投资集团有限公司(以下简称“升龙集团”)，于五年前高调进军南京市场，欲以南京为中心，开拓长三角城市的事业版图。然而，其南京开局并不顺利，住宅项目南京升龙天汇先后陷入挪用监管资金、业主维权的泥潭。
近日，南京升龙天汇项目在延期交房的情况下，向业主发出最低数千元，最高60多万元的违约金催缴函，引起业界哗然。同时，多位南京地产界人士向本报记者表示，升龙集团在南京市场上影响力有限，项目口碑一般，近两年在土地市场也难有斩获。而公开资料显示，其海外布局较为激进，目前海外投资超10亿美元，足迹遍布澳洲、北美、欧洲等地。
针对上述违约催缴函，以及公司战略发展等问题，记者于1月3日致电致函升龙集团南京公司相关负责人周梦玥，截至1月6日发稿前，对方并未针对函件中具体问题进行答复。在记者多次电话和短信问询后，对方表示：“采访函中所反映内容，与实际情况不完全相符，因为情况比较复杂，没办法用一两句话解释清楚。”南京升龙天汇项目营销总监孙婷则以“不是公司媒体发言人，不接受任何采访”为由挂断了记者电话。
南京项目多次陷入风波
位于南京河西南楼盘升龙天汇楼盘，是升龙集团进南京的第三个项目。一期A地块2014年末开盘，原定于2016年12月31日正式交付一期部分房源。不过，元旦前夕购房者未能如期收房，却收到了最高60多万元的违约金催缴函。
据了解，约有一百多户业主收到了《关于催请“南京升龙·天汇雅苑”预购人交纳延迟支付购房款产生违约金的函》，违约金最低数千元，最高则达到了60多万元。
购房者表示，他们中绝大部分都按时向银行提交了有效的按揭资料，但由于政策规定，公积金贷款必须等到楼盘封顶后才可办理，这才导致了银行没有及时放款。此外，2015年项目曾因动用监管资金被房管部门下发整改通知，当时所购房屋无法备案，也影响了贷款。
根据《南京晨报》的报道，升龙集团南京公司的李经理提出：“我们合同约定的是签约当天要把按揭资料补齐，我们所有的合同条款签订之后，补齐资料，送到银行，银行对资料认可了，就算款清了。”然而，购房者在提交资料后，银行最短放款时间为65天，而最长放款时间达到500天。
合同约定，如果贷款额为200万元，每天违约金就达到了600元，每月高达18000元。
对此，京衡律师集团上海事务所高级合伙人邓学平认为，南京升龙天汇楼盘购房者“违约金”，主要是银行贷款放款迟延或贷款未获审批导致。他指出，买房者以按揭贷款方式购买房屋，需要先支付一定比例的首付款，以所购买房屋及其他权益作为抵押，向银行申请贷款，银行在放款前需要审核相关材料，甚至对所抵押房屋建造状况有所限制，例如，升龙天汇购房者的贷款就需要以房屋封顶为条件。
“不过，导致贷款迟延的原因需要具体分析：究竟是由于购房者本身的原因，例如：受限购政策影响、相关材料准备不齐全等；抑或是由于开发商建设进度原因导致贷款发放迟延。区分不同原因导致的贷款迟延，再根据合同约定，确定是否需要由购房者承担违约责任，以及违约金数额大小。”
同时，根据业主提供的短信，在交房当天，业主还收到了升龙集团南京公司发来的延期交房信息：“为了保证房屋交付工作精益求精，楼宇品质尽善尽美，您的房屋仍未达到集团内控交付标准，原定今天交付的，需要延期。”开发商提出，逾期交房的违约金，将严格按照合同相关约定条款执行，实际交付时间待定。
对此，业主们反应不一，部分业主提出：“延期没关系，只要能保证装修质量就行。”也有部分业主认为，项目此前多次出现问题，此次延期交房加上违约金催缴函，让人颇为担忧。
的确，这已不是升龙天汇项目第一次陷入风波。2015年1月，升龙在南京的三个楼盘，升龙天汇、汇金中心和升龙公园道，同时收到了由南京市房地产市场管理处签发的《关于商品房预售款资金监管整改的通知》：“贵公司开发建设的项目，从2014年起连续二个月未按规定上报，且有部分销售收入未进入监管账户，现已暂停该项目的网上认购和商品房预售合同打印。”
同时，据《扬子晚报》2015年3月18日报道，升龙预售款监管账户的资金缺口达3亿元左右，南京区域公司的管理层也进行了大换血。其中，2015年年初，冯劲义以1300万元年薪闪电加盟升龙集团，出任升龙集团执行总裁兼南京区域总裁，不过仅半年时间，他便匆忙离职而去，留给外界诸多猜想。
2016年8月4日，在南京某知名报纸的二手房买卖广告栏中，出现中介公然刊出广告叫卖房号。其中，升龙公园道、升龙天汇的房号价格赫然在目，房号价格最低18万元一个，最高叫价30万元一个。
海外扩张承压
公开资料显示，上海升龙投资集团有限公司创办于1999年，公司总部位于上海陆家嘴。在国内，升龙集团布局了中原经济区、环渤海、长三角、海西等4大核心经济区。
2012年11月，升龙集团首进南京，以14.1亿元斩获河西南G45商业地块；2013年7月，升龙以30.8亿元摘得河西江心洲G42地王地块；同年9月，升龙再落一子，以27.7亿元将河西南G54地块收入囊中。一年之内，连下三城，业内为之侧目。
升龙集团南京区域公司常务副总裁伍韬曾对媒体表示，集团之所以进驻南京，是想以南京为中心，开拓长三角城市的事业版图。然而，不愿具名的资深地产人士提出，升龙在南京并未作出让市场眼前一亮的产品。
南京地产界人士对记者称，升龙目前入市的项目只有三个，分别为升龙汇金中心、升龙天汇和升龙公园道。“其中，升龙汇金中心是一个城市综合体项目，口碑不佳，在南京算得上是一个反面案例。”
升龙集团在地产开发业务层面，采用“单区域、单城市、多项目”的深耕策略。“而升龙在南京的战略是专注河西板块，这一战略多被认为是没有参考价值的战略。”上述地产界人士称。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，升龙在南京一共有4个项目，加在一起体量比较大，曾被称为南京河西板块土储最多的开发商。“由于河西板块比较热，升龙的住宅项目不愁卖，商办没有住宅受欢迎，卖得差一些。由于升龙集团在南京的楼盘数量相对较少，在南京市场上影响力有限，口碑一般。”
放眼其全国发展，近年来升龙集团全国范围内多个项目遭遇业主维权，投诉成为该公司最为令人诟病的地方。
其中，升龙集团2004年便进入并深耕的郑州市场，纠纷不断，口碑承压。2012年5月，新浪房产报道，郑州中原新城公园一号1—4号楼两次延期交房，房屋质量也存在问题；2015年5月12日，《大河报》刊发《业主维权，遭开发商棍打？》提出郑州升龙天汇广场业主因合同纠纷，在售楼部门前维权时，与保安发生冲突遭棍打；2015年7月5日，河南交通广播报道了升龙又一城项目数百名业主聚集售楼部，针对延期交房、私改规划、违建停车位等问题与开发商进行交涉。
另据中指院的统计数据，2016年升龙集团在房企中排名47，全年实现销售额313亿元，销售面积237万平方米。“从企业销售排行榜来看，并不算低，但从企业知名度角度看，是属于相对低调的企业，或者和其项目中住宅项目比例相对较少有一定关系。”财经评论员严跃进分析称。
据了解，除了布局国内市场，升龙集团也正在加速海外拓展，“国际化”成为升龙集团的另一个标签。2013年，升龙在将总部迁至上海的同时也开启了海外扩张的征程，
目前，其海外投资超10亿美元，足迹遍布澳洲、北美、欧洲等。其中，升龙在澳洲同时运作9大项目，并成为澳洲最大的中国地产开发商和国内在澳洲土储最多的开发商；在美国，升龙集团斥资8亿美元于美国洛杉矶斩获两大核心地块；在英国，升龙集团斥资5亿英镑，开建升龙集团首个英国项目。
对此，严跃进置评：“从国际化的发展模式看，其项目相对较多，但从投资金额来看，并不算太大。不排除在融资等方面，该企业的节奏相对缓慢，因此后续如何寻找新的融资渠道很关键，否则单纯的国际化的模式并不足以支撑其品牌力的释放。”
近日，南京升龙天汇项目在延期交房的情况下，向业主发出最低数千元，最高60多万元的违约金催缴函，引起业界哗然。同时，多位南京地产界人士向本报记者表示，升龙集团在南京市场上影响力有限，项目口碑一般，近两年在土地市场也难有斩获。而公开资料显示，其海外布局较为激进，目前海外投资超10亿美元，足迹遍布澳洲、北美、欧洲等地。
针对上述违约催缴函，以及公司战略发展等问题，记者于1月3日致电致函升龙集团南京公司相关负责人周梦玥，截至1月6日发稿前，对方并未针对函件中具体问题进行答复。在记者多次电话和短信问询后，对方表示：“采访函中所反映内容，与实际情况不完全相符，因为情况比较复杂，没办法用一两句话解释清楚。”南京升龙天汇项目营销总监孙婷则以“不是公司媒体发言人，不接受任何采访”为由挂断了记者电话。
南京项目多次陷入风波
位于南京河西南楼盘升龙天汇楼盘，是升龙集团进南京的第三个项目。一期A地块2014年末开盘，原定于2016年12月31日正式交付一期部分房源。不过，元旦前夕购房者未能如期收房，却收到了最高60多万元的违约金催缴函。
据了解，约有一百多户业主收到了《关于催请“南京升龙·天汇雅苑”预购人交纳延迟支付购房款产生违约金的函》，违约金最低数千元，最高则达到了60多万元。
购房者表示，他们中绝大部分都按时向银行提交了有效的按揭资料，但由于政策规定，公积金贷款必须等到楼盘封顶后才可办理，这才导致了银行没有及时放款。此外，2015年项目曾因动用监管资金被房管部门下发整改通知，当时所购房屋无法备案，也影响了贷款。
根据《南京晨报》的报道，升龙集团南京公司的李经理提出：“我们合同约定的是签约当天要把按揭资料补齐，我们所有的合同条款签订之后，补齐资料，送到银行，银行对资料认可了，就算款清了。”然而，购房者在提交资料后，银行最短放款时间为65天，而最长放款时间达到500天。
合同约定，如果贷款额为200万元，每天违约金就达到了600元，每月高达18000元。
对此，京衡律师集团上海事务所高级合伙人邓学平认为，南京升龙天汇楼盘购房者“违约金”，主要是银行贷款放款迟延或贷款未获审批导致。他指出，买房者以按揭贷款方式购买房屋，需要先支付一定比例的首付款，以所购买房屋及其他权益作为抵押，向银行申请贷款，银行在放款前需要审核相关材料，甚至对所抵押房屋建造状况有所限制，例如，升龙天汇购房者的贷款就需要以房屋封顶为条件。
“不过，导致贷款迟延的原因需要具体分析：究竟是由于购房者本身的原因，例如：受限购政策影响、相关材料准备不齐全等；抑或是由于开发商建设进度原因导致贷款发放迟延。区分不同原因导致的贷款迟延，再根据合同约定，确定是否需要由购房者承担违约责任，以及违约金数额大小。”
同时，根据业主提供的短信，在交房当天，业主还收到了升龙集团南京公司发来的延期交房信息：“为了保证房屋交付工作精益求精，楼宇品质尽善尽美，您的房屋仍未达到集团内控交付标准，原定今天交付的，需要延期。”开发商提出，逾期交房的违约金，将严格按照合同相关约定条款执行，实际交付时间待定。
对此，业主们反应不一，部分业主提出：“延期没关系，只要能保证装修质量就行。”也有部分业主认为，项目此前多次出现问题，此次延期交房加上违约金催缴函，让人颇为担忧。
的确，这已不是升龙天汇项目第一次陷入风波。2015年1月，升龙在南京的三个楼盘，升龙天汇、汇金中心和升龙公园道，同时收到了由南京市房地产市场管理处签发的《关于商品房预售款资金监管整改的通知》：“贵公司开发建设的项目，从2014年起连续二个月未按规定上报，且有部分销售收入未进入监管账户，现已暂停该项目的网上认购和商品房预售合同打印。”
同时，据《扬子晚报》2015年3月18日报道，升龙预售款监管账户的资金缺口达3亿元左右，南京区域公司的管理层也进行了大换血。其中，2015年年初，冯劲义以1300万元年薪闪电加盟升龙集团，出任升龙集团执行总裁兼南京区域总裁，不过仅半年时间，他便匆忙离职而去，留给外界诸多猜想。
2016年8月4日，在南京某知名报纸的二手房买卖广告栏中，出现中介公然刊出广告叫卖房号。其中，升龙公园道、升龙天汇的房号价格赫然在目，房号价格最低18万元一个，最高叫价30万元一个。
海外扩张承压
公开资料显示，上海升龙投资集团有限公司创办于1999年，公司总部位于上海陆家嘴。在国内，升龙集团布局了中原经济区、环渤海、长三角、海西等4大核心经济区。
2012年11月，升龙集团首进南京，以14.1亿元斩获河西南G45商业地块；2013年7月，升龙以30.8亿元摘得河西江心洲G42地王地块；同年9月，升龙再落一子，以27.7亿元将河西南G54地块收入囊中。一年之内，连下三城，业内为之侧目。
升龙集团南京区域公司常务副总裁伍韬曾对媒体表示，集团之所以进驻南京，是想以南京为中心，开拓长三角城市的事业版图。然而，不愿具名的资深地产人士提出，升龙在南京并未作出让市场眼前一亮的产品。
南京地产界人士对记者称，升龙目前入市的项目只有三个，分别为升龙汇金中心、升龙天汇和升龙公园道。“其中，升龙汇金中心是一个城市综合体项目，口碑不佳，在南京算得上是一个反面案例。”
升龙集团在地产开发业务层面，采用“单区域、单城市、多项目”的深耕策略。“而升龙在南京的战略是专注河西板块，这一战略多被认为是没有参考价值的战略。”上述地产界人士称。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，升龙在南京一共有4个项目，加在一起体量比较大，曾被称为南京河西板块土储最多的开发商。“由于河西板块比较热，升龙的住宅项目不愁卖，商办没有住宅受欢迎，卖得差一些。由于升龙集团在南京的楼盘数量相对较少，在南京市场上影响力有限，口碑一般。”
放眼其全国发展，近年来升龙集团全国范围内多个项目遭遇业主维权，投诉成为该公司最为令人诟病的地方。
其中，升龙集团2004年便进入并深耕的郑州市场，纠纷不断，口碑承压。2012年5月，新浪房产报道，郑州中原新城公园一号1—4号楼两次延期交房，房屋质量也存在问题；2015年5月12日，《大河报》刊发《业主维权，遭开发商棍打？》提出郑州升龙天汇广场业主因合同纠纷，在售楼部门前维权时，与保安发生冲突遭棍打；2015年7月5日，河南交通广播报道了升龙又一城项目数百名业主聚集售楼部，针对延期交房、私改规划、违建停车位等问题与开发商进行交涉。
另据中指院的统计数据，2016年升龙集团在房企中排名47，全年实现销售额313亿元，销售面积237万平方米。“从企业销售排行榜来看，并不算低，但从企业知名度角度看，是属于相对低调的企业，或者和其项目中住宅项目比例相对较少有一定关系。”财经评论员严跃进分析称。
据了解，除了布局国内市场，升龙集团也正在加速海外拓展，“国际化”成为升龙集团的另一个标签。2013年，升龙在将总部迁至上海的同时也开启了海外扩张的征程，
目前，其海外投资超10亿美元，足迹遍布澳洲、北美、欧洲等。其中，升龙在澳洲同时运作9大项目，并成为澳洲最大的中国地产开发商和国内在澳洲土储最多的开发商；在美国，升龙集团斥资8亿美元于美国洛杉矶斩获两大核心地块；在英国，升龙集团斥资5亿英镑，开建升龙集团首个英国项目。
对此，严跃进置评：“从国际化的发展模式看，其项目相对较多，但从投资金额来看，并不算太大。不排除在融资等方面，该企业的节奏相对缓慢，因此后续如何寻找新的融资渠道很关键，否则单纯的国际化的模式并不足以支撑其品牌力的释放。”
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