“双控”后南京楼市或将盘整

    自上月27日南京出台地价房价的“双控”新政一周之后，房地产市场悄然发生着结构性的变化，“日光盘”、“夜光盘”在减少；新房认购量在下降；开发商新房上市量在增加，6月份有1.5万套入市。面对前一段时间地王频现、房价高企，南京各方迅速反应，“双控”新政出台，进一步传达了南京稳定市场的决心；而开发商变过去新房惜售，为主动出货。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，南京在苏州之后迅速出台新政，应该说对楼市政策动向的敏感度和关注度都非常强，只要是能够有助于稳定南京房地产的政策手段，改进之后都可以很快的为我所用，“双控”新政及时出台，有关各方应该引起高度的关注。

 

　　楼市政策进入“窗口期”

 

 

　　河西南地价冲破4.5万；上至千万豪宅下至百万刚需盘，都遭疯抢；新房库存跌破2.5万套，供不应求加剧，一房难求的大戏频频上演……南京楼市的火爆还能持续多久？5月27日，南京市推出了新土拍规则，热门区域的住宅地块将设置最高限价，若开发商举牌超过最高限价，则意味着土地流拍，其实就是苏州此前推出的土拍熔断机制的翻版。与此同时，南京市物价局也拿出楼市价格调控新政升级版，规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。

 

　　地价熔断机制和房价调控新政的双重限制下，南京楼市能进入理性的调整期吗？南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，第一，土地最高限价政策。苏州首拍虽然第一天因磨合出现波折，但第二天大获成功。南京反应迅速，全国第一个借鉴苏州经验，预计会在部分热点区域的住宅地块首先小范围试用，在苏州经验教训的基础上，在不断摸索总结的基础上不断完善，后续再根据市场变化决定适用地块的多少。第二，溢价45%以上竞价资金不计入房价审核成本，实际上是从降低未来的核价来抑制房企的出价，逻辑很简单，现在地价出的高，今后核价上不去，利润被压缩，甚至没利润。新政之后，溢价45%以上，只有两条路，一是竞保障房面积，在商品房地块中配建保障房，二是竞资金，但是资金不能计入核价成本。

 

　　业内人士分析认为，面对南京楼市政策进入“窗口期”，更加严厉的政策将随着市场的变化而变化，地价房价越高密集的调控政策越严厉，确保南京楼市稳定健康的发展。

 

　　楼市量能变化进入“盘整期”

 

　　5月份，南京新房共计成交15427套，环比4月新房成交14935套上涨3.3%，创下2016年单月成交量新高。但是，就在5月27日南京出台了地价房价的双控新政之后，市场开始发生着变化。据网上房地产统计数据显示，5月31日，南京新房认购303套，成交287套。与前一日认购300套，成交928套相比，认购量下降1%，成交量下降69.1%。业内人士认为，“双控”新政的第二天，南京楼市就冷静不少，调控效果初显。

 

　　在市场和政策上，开发企业的敏感度比买房人快一步。此前，记者在江宁纯新盘龙湖春江郦城售楼处看到，前来认购的房价每平米3万元，结果5月20号晚首开，每平米均价2.8万，每平米减少2000元。与此同日，位于鼓楼滨江的纯新盘中冶盛世滨江首次开盘，之前认筹的放风价每平米4万，结果锦绣江山开盘均价在27000元/平米，锦绣华府开盘价在37000元/平米，相比之下确实低了不少。

 

　　近期，随着限价政策的渐渐发力，不少楼盘的放风价和销许价格之间差了好大一截，明显低于放风价入市的代表性楼盘龙湖春江郦城、中冶盛世滨江和华润国际社区，这些看起来似乎是“贱卖”的楼盘，给我们传达什么信号呢？

 

　　新房市场一路高歌猛进，而二手房市场先期已经出现降温信号，3、4月份，二手房成交套数均高于1.7万套，平均每周的成交量都高于4000套，但到了5月份成交量下降明显。据网上数据显示，5月二手房成交较4月降幅在17%左右。麒麟、河西南、江北一些欲高价卖房的二手房业主也受到了买家的冷遇。南京王祥房产经纪有限公司总经理王祥认为：“二手房走淡从4月份就开始了，目前河西的二手房单价基本稳定在4万至5万/平方米之间，个别非常好的房源单价才能突破5万。”

 

　　业内人士认为，从房地产市场角度来看，南京楼市近一两年走过了高增长的阶段，市场本身有回调的需求，但由于价格粘性，易涨难跌，此次“双控”新政及时打压，楼市出现盘整的可能性较大。

    内容来源：大众证券报