验房师全面解读购房合同疑问点

   为何室内层高有误差？为何实际面积和销售面积悬殊如此大？

   对于很多初次购房的业主来说，对于合同当的一些数值和它所代表的真实意义其实并不知晓，今天我们专业验房师将针对《南京市商品房预售合同》(官方范本)中一些容易被混淆概念的数值进行一番梳理，同时把大家平时存在疑问的一些验房常识做个简单的普及，希望能对大家买房、验房有所帮助。

文档阅读：

《南京市商品房预售合同》(官方范本)



疑问点一： 面积

   对于很多初次购房的业主来说，对于购房合同当中所写的三个面积常常不能理解，弄不清楚它们分别代表了什么，容易将它们混淆。

1、建筑面积

   建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

   这是建筑面积的名词解释。但如此学术味十足的绕人解释更加难以理解。简单来说，建筑面积=销售面积，就是你所付房款的全部面积。你当然知道，并非花了100平米的钱买到的房子就真的能让你使用到100平米的面积，这就涉及到另一个名词--公摊面积。

2、公摊面积

   公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

   这个解释起来似乎有点复杂，其实总结下来就是开发商盖的房子，哪怕每一寸空间都是要钱的，但很多空间例如上面说的电梯井、管道井、楼梯间、过道甚至你家房子与公共过道接触的分隔墙等等这些地方并不属于任何一户业主，而是属于公共的，这样就需要把这些面积的成本让大家进行公摊。

   或许你家住在较低楼层，平时又比较喜欢锻炼，上下楼根本不去乘坐电梯，但你还是要为电梯所占用的面积分摊一部分成本。至于合不合理、公不公平目前很难定义，但作为普通的业主，对于公摊面积究竟如何计算，计算下来分摊到每家的面积是否正确一般人是完全不懂的。

   我们经常会遇到来电要求我们测量公摊面积的业主，在此我们只能说声抱歉，暂时还不能提供此项服务。一是要测公摊面积，过程非常复杂，并非把你家和对门之间过道有几块砖数一下再除以二就算完成的，需要找开发商拿到整栋楼的施工图纸，对整栋进行测量，再根据各家各户型占用的面积进行逐一计算；另外，对于房屋各项面积的测量数据只有国家区县一级以上测绘部门测量得出的结果才会获得承认，其余任何组织和个人测量的数据都无法获得认可。

3、套内面积

   套内面积=建筑面积-公摊面积。

   但套内面积≠使用面积。

   原因是套内面积当中还包含了内外墙体所占用的面积以及部分阳台面积(根据规定业主买房时只需为阳台一半的面积付费，另一半可以理解为开发商赠送，但其实是国家强制性要求赠送的。所以，别为了这不要钱的半个阳台而认为你遇到了一家有良心的房产商了吧)。

   和公摊面积一样，普通老百姓想要得知套内面积当中有几成是被墙体所占用依旧很难。或许合同当中标注的套内面积为80平米，但实际上能够真正使用到的可能连70平米都不到。

   不过针对这一问题，我们通过常年验房的经历总结出一个规律，基本上结果还比较准确，大家可以作为参考：

   都知道我们验房师在检查完套内存在的问题后还会替业主测量一下面积，而验房师现场测量的这个是不同于以上3种面积，我们称其为“室内净面积”，因为结果不包含内外墙体，所以数值比较接近于实际使用面积。

   测出的“室内净面积”结果对业主最大的作用在于可以对照着长、宽的数值去购置家具。除此之外还对计算套内面积当中墙体所占比例是否合理提供了大致判断的依据。

   将现场验房师测量的各个房间净面积结果相加(阳台面积÷2后再相加)，得出了套内总的净面积，将这一数值去÷合同当中所标注的套内面积得出的结果如果小于0.86(净面积÷套内面积≮0.86)，那么你就要注意了，这说明套内墙体面积占比已经超过14％，超出了合理的范围。遇到这种情况说明你的房子面积存在问题，需要开发商对此疑问做出合理的说明才行。