《江苏省住宅物业管理服务标准》(7)

江都市物价局、江都市房产管理局
 江  价〔2005〕52号

关于印发《江都市物业管理服务收费实施细则》的通知

各物业管理公司、各房地产开发企业：
为了进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法利益，根据国家、省有关法律法规和政策文件精神，现将修订后的《江都市物业管理服务收费实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
 二OO五年五月二十五日

主题词：物业  服务  收费  细则  通知
抄送：扬州市物价局、扬州市房产管理局，市人大办、市政府办、市政协办、市财政局、市审计局、市建设局、市物价检查所
江都市物业管理服务收费实施细则

第一条  为了规范物业管理服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》及江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，特制定《江都市物业管理服务收费实施细则》。
第二条  本细则适用于我市行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化管理和服务的收费行为。
第三条  物业管理服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业管理服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。
第四条  物业管理服务收费根据物业的性质与提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价局和市房管局根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的等级收费指导价及浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。具体的收费标准由物业企业和业主在规定的指导价及浮动幅度范围内通过合同进行约定，并报市物价局备案。
非普通住宅、别墅、办公房、厂房、营业性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主和使用人需要、接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外）实行市场调节价。已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定；未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与买受人在物业服务合同中约定。
市物价局和市房管局对实行市场调节价的物业管理服务收费行为加以引导和规范，促进各方合理约定收费及有关事项。
第五条  业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务收费。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费用，盈亏由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条  实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：
（一）物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业管理共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业管理企业办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；
（九）合理利润，其中普通住宅最高不超过8%；
（十）法定税费。
物业维修费用在公共设施、设备维修基金中列支。未设立维修基金的物业由产权人按房屋建筑面积均摊。
第七条  新建的小区，在业主办理入住手续时，物业管理企业可以收取不超过一年的前期物业管理服务费。
纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。
物业管理企业利用公建配套用房、附属设施等所取得的收益，在扣除相关费用后，应将收益的30%补充进入物业管理服务费，收益的70%纳入维修基金的，合同另有约定的除外。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第八条  物业管理服务过程中的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊，具体分摊办法由物业管理企业与业主委员会协商确定。业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。带有电梯的住宅，一楼住户其电梯、水泵运行费按规定标准优惠40%交纳。
第九条  实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。
第十条  提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。开发建设单位参照《扬州市区物业管理招投标办法》对普通住宅前期物业管理实行招标的，招标结束后由中标的物业管理企业将中标价格报市物价局备案。不以招标方式落实物业管理企业的，其物业管理服务收费标准报市物价局审批。并将备案或审批的物业管理服务收费标准在相关媒体进行公示。市物价局和市房管局应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
开发建设单位与房屋买受人签定的买卖合同应当约定前期物业服务内容、服务项目及标准、收费方式等。
第十一条  物业管理企业申报物业管理服务费标准时，需提交以下资料：
1、工商行政管理机关核发的营业执照复印件；
2、物业管理企业资质证书复印件；
3、物业管理公共服务内容、服务标准承诺资料；
4、物业管理服务费成本测算资料；
5、其它相关材料。
第十二条  江都市普通住宅物业管理服务收费基准指导价标准（建筑面积，下同）暂定为：
收费等级            收费标准
五级          0.50元/月·平方米
四级          0.40元/月·平方米
三级      一等0.35元/月·平方米
            二等0.30元/月·平方米
二级      一等0.25元/月·平方米
            二等0. 20元/月·平方米
一级          0.15元/月·平方米
以上基准指导价为最高标准，物业管理企业在征得业主同意后，可在不超过规定的幅度内上浮20%，下浮不限。浮动后的实际价格应报市物价局备案。
房屋产权不注明建筑面积的各类附房（如车库、阁楼等）不计入公共服务范围。
第十三条  物业管理服务收费标准应与物业管理服务标准相一致，不得减少物业管理服务项目、降低服务质量。
物业管理服务标准应按照江苏省质量技术监督局发布的《江苏省住宅物业管理服务标准》执行。
第十四条  前期物业管理服务费的审批以住宅小区为单位，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的押金、保证金等。
第十五条  普通住宅物业管理服务费调整，需经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，确需调整物业管理服务收费标准的，报市物价局审批。
第十六条  物业管理服务费中不含生活垃圾处理服务费，生活垃圾处理服务费由环境卫生管理部门直接收取，也可委托代收。物业管理区域内的，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等费用，由服务单位向最终用户收取。物业管理企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业管理企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十七条  业主或使用人应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，物业管理企业可向产权人收取装修保证金，其标准为2000元/户，住户装修完毕，经查无违反装修协议的，物业管理企业应如数退还装修保证金。如有损坏，物业管理企业应及时报告相关有权部门评估认定，予以赔偿。物业管理企业在住户办理入住手续或重新装璜时，收取装璜垃圾清运处理费。具体收费标准为：150平方米以下（含150平方米）每户收取200元；150平方米以上（楼中楼计算面积）每户收取250元；非住宅按2.00元/平方米标准收取。
第十八条  物业管理企业应对小区内车辆停放秩序实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，停车库（场）有专人看管、进出口有专人值守、按规定设有消防栓等设备。车辆停放实行有偿服务。
产权属于业主所有的车位，按规定标准的百分之五十收取服务费；独立车库不得收费。
执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车不得收费；有关单位不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。车辆停放服务收费标准严格按照《江都市车辆停放服务收费管理办法》执行。
第十九条  物业管理服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在小区进出口或收费场所公布，每半年向业主、使用人公布物业管理服务费、设施租赁、其它经营性收益和公共维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、物价和房管部门监督。市物价检查所应加强对物业管理企业的收费项目及标准的监督检查。
第二十条  物业管理企业向业主收取物业管理服务费，一般为每半年交纳一次，如有合同约定可预收，预收期限不得超过一年。
第二十一条  物业管理企业应加强收费行为的内部管理，建立收费管理制度，不得只收费不服务或多收费少服务，使用专用发票，依法纳税。
第二十二条  物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理并按规定收取物业管理服务费，其它部门和单位不重复征收性质和内容相同的费用。
第二十三条  业主应按照物业服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用或者服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业
管理服务费或者物业管理服务资金。
第二十四条  开发建设单位按建筑面积向购房户收取并纳入商品房成本的每平方米30元公共设施专项维修资金,开发建设单位应在小区竣工后缴存到房管部门的住房基金管理处，资金必须专款专用，任何管理部门和单位不得截留和挪用。市物价局、财政局、审计局、房管局和业主委员会监督使用。
第二十五条  为使小区物业管理服务工作正常进行，开发建设单位除按规定提供物业管理用房外，还必须提供每平方米5元的物业托管费，给物业管理企业用于支付本物业接管验收费用、前期开办费用、前期物业服务费不足部分的补贴等。物业托管费列入商品房成本，在办理房屋所有权手续时，一次性缴存到房管部门的住房基金管理处，资金必须专款专用，任何管理部门和单位不得截留和挪用。
第二十六条  物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将未到期物业服务费移交至新接管的物业管理企业。
第二十七条  本细则由江都市物价局、江都市房管局负责解释。
第二十八条  本实施细则自2005年6月1日起执行。原江都市物价局、江都市建设委员会江价[2001]135号文同时废止。