买房警惕开发商十大霸王条款

   近年来，消费者通过打官司等方式反击“霸王条款”的新闻屡屡见诸报端，参加两会的代表、委员也多次进行声讨呼吁。但“霸王条款”至今仍在一些行业和领域盛行，甚至有愈演愈烈的趋势，而地产行业就是其横行的重灾区之一。在一年一度的3.15“国际消费者权益日”即将来临之际，“地产315”栏目特邀请广东信荣律师事务所主任张茂荣律师对一手房开发商售房合同不公平条款予以分析，评选出“开发商十大霸王条款”予以曝光，并提供相关应对建议，供有需要的读者进行借鉴参考。

   开发商十大霸王条款

   霸王条款一：买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《房地产买卖合同》。

   律师点评：先缔约再履约是交易的基本程序，而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果是：没有签订合同先支付完毕了房款，签合同时即便不能接受种种不平等条款，也必须被动接受，任人宰割。

   霸王条款二：无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款。

   律师点评：购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，开发商在合同中设定该条款导致购房者即便是因银行房贷政策变化等非自身原因贷款受阻无法履行合同时也必须履行合同，否则将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。

   霸王条款三：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响。

   律师点评：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等是购房者购房信息的来源，也是购房者信以为真并决定购房的重要原因，开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫购房者承认选择购房与其宣传无关。

   霸王条款四：车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。

   律师点评：根据《物权法》规定，除非占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定，开发商利用其格式合同制定者的有利地位无一例外地将车位、车库归为己有，使得该立法形同虚设(这当是物权法的立法败笔所在)，而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属《物权法》规定业主共有范围，开发商无权通过“协商”的方式据为己有。

   霸王条款五：卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议。

   律师点评：项目规划及交楼标准对购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束开发商，失去了全部意义。

   霸王条款六：卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。

   律师点评：卖方因与相邻方的纠纷与购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。根据该条款，如果与第三方之间的纠纷常年得不到解决，卖方就可以无限期的不履行合同了!

   霸王条款七：先收楼后验房。

   律师点评：先验房再交房是众所周知的基本程序，开发商要求购房者先收楼后验房的目的很明确：收楼等于认可房屋符合交付标准，即便出现质量问题购房者也很难维权。

   霸王条款八：质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准。

   律师点评：一方面项目原监理单位是开发商委托并收取了开发商监理费的，自然代表开发商说话，另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故开发商该条款的设定其实是剥夺了购房者委托第三方公正、独立检测的权利。

   霸王条款九：买方违约金无上限，卖方违约金设上限;卖方解约权期限2年，买方3个月，或卖方有解约权，买方无解约权。

   律师点评：该条款降低了卖方违约责任，排除了买方主要权利。典型案例是深圳某知名楼盘，开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金(无上限)，开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金，结果约定2011年6月30日交房，至今未交，给购房者造成巨大损失。双方解约权的不对等显失公平。

   霸王条款十：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

   律师点评：《合同法》对格式条款有特别规定，并对格式条款的提供者设定了非格式条款没有的提示和说明的义务。开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商(因购房者不确定也不可能协商)、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。

   应对霸王条款律师开良方

   1、建立合同附件备案审查制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案;

   2、强制开发商公开全部格式合同文本，允许购房者购房前复制、拍照并带回家阅读理解，以熟知相关条款;

   3、建议法院出台审判指导意见，对一手房格式合同的相关问题做出规定，指引开发商诚信缔约;

   4、尽快修订《格式合同条例》，规定包括开发商在内的所有格式合同的提供方必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督;

   5、借《民事诉讼法》修改契机，呼吁、推动公益诉讼制度，降低购房者个体维权成本。