验房师：二手房切要先验后买
出处：翘楚验房
2015-08-07 23:55
前言：目前在新房交易过程中，验房早已成为不可或缺的一个环节。不少准业主收房前自学“十八般武艺”或直接邀请第三方验房介入，以确保房屋交付完毕后可住得踏实、放心。但由于买卖双方意识缺乏，追责困难等原因，在二手房买卖时，验房现象并不普遍。从近年来不断增加的二手房纠纷案件中不难发现，不少是由于房屋质量差强人意，从而导致买卖双方之间产生不可协调的矛盾，因此，相关方对二手房验房不能掉以轻心，对房屋质量“把关”应格外加以重视。
验二手房缘何“低温运行”
主体权益意识缺乏
与新房验房“热火朝天”相比，二手房验房则显得“异常冷淡”。“从2006年开始到现在，我们验过的二手房不超过60套。”优嘉优筑常务副总裁庞永军说道。究其持续“低温”原因，他认为目前房屋质量矛盾性问题的关注焦点仍在新房上，对二手房验房较为忽视与买方自身权益意识不强与相关专业知识欠缺有关。而国外一些国家已把验房看做是交易环节的必备流程。
此外，从卖方角度讲，卖方对自己房屋存在的问题比较清楚，占据“主动权”，加之目前二手房房源也比较走俏，卖方就有资本来维护房价，甚至以房屋价值来“抵消”可能存在的房屋质量问题。“这种现象会逐步发生变化，因为买方置业日趋理性，另外随着出租房的不断增多，大家选择性也会增多且对房源愈发挑剔，‘卖方’为主的情况不会一直持续。”庞永军说道。
可以说，对于买方验房，其益处较为明显，这有助于置业者对房屋当前状态有整体上的把握，并可对房屋质量不足之处要求卖方给予整改支持或找补，那么对于卖方，验房利处又表现在哪些方面？
“去年，一中介公司找我们去验房，原因是买方对所售房屋户型及价格等都很满意，但对房屋墙面裂纹较多，且有一道儿很大的裂缝心存疑虑，担心是房屋安全结构出了问题。验房后发现，裂缝原因是装修层出了问题，与楼体沉降不均导致墙面局部产生裂缝无关。最后为让买家心理平衡，房主让价一万元房款，以便购房者日后自行修补。”庞永军回忆道。
由此可以看出，卖方在房屋出让前对房屋质量加以重视，有助于其对房屋状态全面了解，必要时可对购房者易于发现的问题提前修补，避免买家因此而讨价还价，从而使房屋能够卖个好价钱，保持交易顺畅。
二手房受损程度“因房而异”
重点考虑与未来居住“关联性”
除了购房者自身权益保护意识有待提升、相关专业知识有待积累外，购买二手房时我们还应注意，即便位于同小区、同楼层、同户型、同朝向的房源，其房屋价格也会因“房”而异，因为除了诸如室内装修档次不同等“常规项”外，房屋受损程度也是重要的考量因素，而这也恰恰是我们在房屋交易时常常忽视的一个方面。
“有些房屋虽然‘看上去很好’，但仔细查验会发现很多问题，比如防水漏洞、管道材质老化、台面破损等，这直接关系到购房者入住后是否需要大面积返修及找补的问题，对房屋实际购买价值也会产生影响。”庞永军认为，目前二手房房屋质量状况并不乐观，但是就好比买“二手手机”，消费者对诸如划痕、反应慢等问题大都选择“一笑而过”，要求没有新房高。在庞永军看来，查验新房的方式及步骤基本适用于二手房，且查验二手房的难度也并不是很大，但重点及难点在于“关联性”问题的考虑上。“验收新房只是对未来可能产生的问题做一个经验性预判，而二手房验房则要考虑其暴露的问题会牵扯到哪些具体项上。比如我们在别墅外墙发现一道儿裂缝，这条裂缝也许会对室内防水层产生影响。”庞永军谈道。
“从实际查验情况来看，二手房房屋质量问题主要出现在墙砖、地板、漏水等方面，这与多年前的工艺水平及装修标准较低有关。另外，房屋原结构、装饰层面的问题也较为凸显。比如吊顶会因承受力差，出现塌陷的情况，墙面出现裂纹、裂缝，甚至整块儿脱落的现象。房屋在经过一段时间自然稳定后，会导致不均匀沉降，从而使房屋局部扭曲或变形，甚至影响到外墙。”庞永军说道，“另外还有电器过载保护、配电线径、门窗密闭性等问题。长期居住，若门窗密闭性不好，会对房屋防噪、防尘及室内保温等方面产生影响。
追责相对困难 购房者应及时协调沟通
如果说新房验房发现问题，责任主体比较明确，购房者可及时与开发商、物业沟通，进行维修或更换，但是对于二手房追责，庞永军直言“非常难”。“因为原业主装修完已经居住很长时间，虽然房屋主体结构及装修都有保修的承诺，但对口责任人却并不好找，物业也要去沟通与协调，很多情况下需要购房者自行解决问题。所以购房者如遇类似事情应与房主积极沟通，一般情况下，卖方会体谅买方的难处，做一些让步。”庞永军说道。“买卖双方交易应以相互信任为基础，卖方不要觉得房子不愁卖就隐藏很多问题或对问题置之不理，买方也不要觉得找出房屋质量的问题就是为了‘找差价’，若购房者能‘拎包入住’，说明房屋整体情况比较好，这比查出问题而后降价让人高兴得多。”
在二手房验房费用上，庞永军表示，因为二手房验房量不是很大，且若查验单项问题则收费较高，所以二手房验房费用一般会比新房略高一些，但是现在通常的做法是按照精装修的价格来收费，即每平方米收费10-15元不等。如果购房者自行验房，庞永军建议，因为二手房已经是具备完善使用功能的集合体，所以购房者进入房间之后应把所有的设备设施都打开，让其处于运行状态。同时购房者应动用视觉、听觉，甚至是嗅觉，全方位“把脉”房屋质量。
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与以往只关注新房验房不同，除加强二手房验房意识外，“验房原理”同样适用于房屋典当、抵押、租房办公等方面。据介绍，不管是出于什么目的验房，验房过程及验房标准大同小异，但是依据其房屋用途，查验侧重点则有所不同，具体说来，情况大致如下：
1.租用写字楼：与民宅不同，办公室使用强度会更强，有可能为“全天候运转”，因此对办公用途使用完整的查验就显得尤为重要。所要重点查验的方面包括办公用电、照明、电源插座数量及消防喷淋等，另外室内装饰性功能也要格外留意，查验完毕后应及时跟大厦物业提出整改要求，并协调在换租期内尽量把相关问题处理好。
2.餐厅：餐厅人流密集，房屋损耗性强，保证房屋及人身安全至关重要。查验重点性包括餐厅用水、用电、燃气运行、走管走线、通风设施、防火疏散等方面。
3.酒店：酒店查验除应关注其安全性外，观感及装修材料的耐久性也应留心。因为若酒店观感不到位，这会影响住客的直观感受，对酒店档次产生不认同感，房屋维修力度将增大，同时增加维修成本、影响翻新周期。此外，还要考虑房屋功能性是否能满足房客使用要求。
4.商铺：对于一般独立的小商铺而言，“大通间”比较好查验，只要能满足其“展销”功能即可。除此之外，还要看店面租用或购买具体“用途指向”而“对症下药”。
验二手房缘何“低温运行”
主体权益意识缺乏
与新房验房“热火朝天”相比，二手房验房则显得“异常冷淡”。“从2006年开始到现在，我们验过的二手房不超过60套。”优嘉优筑常务副总裁庞永军说道。究其持续“低温”原因，他认为目前房屋质量矛盾性问题的关注焦点仍在新房上，对二手房验房较为忽视与买方自身权益意识不强与相关专业知识欠缺有关。而国外一些国家已把验房看做是交易环节的必备流程。
此外，从卖方角度讲，卖方对自己房屋存在的问题比较清楚，占据“主动权”，加之目前二手房房源也比较走俏，卖方就有资本来维护房价，甚至以房屋价值来“抵消”可能存在的房屋质量问题。“这种现象会逐步发生变化，因为买方置业日趋理性，另外随着出租房的不断增多，大家选择性也会增多且对房源愈发挑剔，‘卖方’为主的情况不会一直持续。”庞永军说道。
可以说，对于买方验房，其益处较为明显，这有助于置业者对房屋当前状态有整体上的把握，并可对房屋质量不足之处要求卖方给予整改支持或找补，那么对于卖方，验房利处又表现在哪些方面？
“去年，一中介公司找我们去验房，原因是买方对所售房屋户型及价格等都很满意，但对房屋墙面裂纹较多，且有一道儿很大的裂缝心存疑虑，担心是房屋安全结构出了问题。验房后发现，裂缝原因是装修层出了问题，与楼体沉降不均导致墙面局部产生裂缝无关。最后为让买家心理平衡，房主让价一万元房款，以便购房者日后自行修补。”庞永军回忆道。
由此可以看出，卖方在房屋出让前对房屋质量加以重视，有助于其对房屋状态全面了解，必要时可对购房者易于发现的问题提前修补，避免买家因此而讨价还价，从而使房屋能够卖个好价钱，保持交易顺畅。
二手房受损程度“因房而异”
重点考虑与未来居住“关联性”
除了购房者自身权益保护意识有待提升、相关专业知识有待积累外，购买二手房时我们还应注意，即便位于同小区、同楼层、同户型、同朝向的房源，其房屋价格也会因“房”而异，因为除了诸如室内装修档次不同等“常规项”外，房屋受损程度也是重要的考量因素，而这也恰恰是我们在房屋交易时常常忽视的一个方面。
“有些房屋虽然‘看上去很好’，但仔细查验会发现很多问题，比如防水漏洞、管道材质老化、台面破损等，这直接关系到购房者入住后是否需要大面积返修及找补的问题，对房屋实际购买价值也会产生影响。”庞永军认为，目前二手房房屋质量状况并不乐观，但是就好比买“二手手机”，消费者对诸如划痕、反应慢等问题大都选择“一笑而过”，要求没有新房高。在庞永军看来，查验新房的方式及步骤基本适用于二手房，且查验二手房的难度也并不是很大，但重点及难点在于“关联性”问题的考虑上。“验收新房只是对未来可能产生的问题做一个经验性预判，而二手房验房则要考虑其暴露的问题会牵扯到哪些具体项上。比如我们在别墅外墙发现一道儿裂缝，这条裂缝也许会对室内防水层产生影响。”庞永军谈道。
“从实际查验情况来看，二手房房屋质量问题主要出现在墙砖、地板、漏水等方面，这与多年前的工艺水平及装修标准较低有关。另外，房屋原结构、装饰层面的问题也较为凸显。比如吊顶会因承受力差，出现塌陷的情况，墙面出现裂纹、裂缝，甚至整块儿脱落的现象。房屋在经过一段时间自然稳定后，会导致不均匀沉降，从而使房屋局部扭曲或变形，甚至影响到外墙。”庞永军说道，“另外还有电器过载保护、配电线径、门窗密闭性等问题。长期居住，若门窗密闭性不好，会对房屋防噪、防尘及室内保温等方面产生影响。
追责相对困难 购房者应及时协调沟通
如果说新房验房发现问题，责任主体比较明确，购房者可及时与开发商、物业沟通，进行维修或更换，但是对于二手房追责，庞永军直言“非常难”。“因为原业主装修完已经居住很长时间，虽然房屋主体结构及装修都有保修的承诺，但对口责任人却并不好找，物业也要去沟通与协调，很多情况下需要购房者自行解决问题。所以购房者如遇类似事情应与房主积极沟通，一般情况下，卖方会体谅买方的难处，做一些让步。”庞永军说道。“买卖双方交易应以相互信任为基础，卖方不要觉得房子不愁卖就隐藏很多问题或对问题置之不理，买方也不要觉得找出房屋质量的问题就是为了‘找差价’，若购房者能‘拎包入住’，说明房屋整体情况比较好，这比查出问题而后降价让人高兴得多。”
在二手房验房费用上，庞永军表示，因为二手房验房量不是很大，且若查验单项问题则收费较高，所以二手房验房费用一般会比新房略高一些，但是现在通常的做法是按照精装修的价格来收费，即每平方米收费10-15元不等。如果购房者自行验房，庞永军建议，因为二手房已经是具备完善使用功能的集合体，所以购房者进入房间之后应把所有的设备设施都打开，让其处于运行状态。同时购房者应动用视觉、听觉，甚至是嗅觉，全方位“把脉”房屋质量。
相关链接
与以往只关注新房验房不同，除加强二手房验房意识外，“验房原理”同样适用于房屋典当、抵押、租房办公等方面。据介绍，不管是出于什么目的验房，验房过程及验房标准大同小异，但是依据其房屋用途，查验侧重点则有所不同，具体说来，情况大致如下：
1.租用写字楼：与民宅不同，办公室使用强度会更强，有可能为“全天候运转”，因此对办公用途使用完整的查验就显得尤为重要。所要重点查验的方面包括办公用电、照明、电源插座数量及消防喷淋等，另外室内装饰性功能也要格外留意，查验完毕后应及时跟大厦物业提出整改要求，并协调在换租期内尽量把相关问题处理好。
2.餐厅：餐厅人流密集，房屋损耗性强，保证房屋及人身安全至关重要。查验重点性包括餐厅用水、用电、燃气运行、走管走线、通风设施、防火疏散等方面。
3.酒店：酒店查验除应关注其安全性外，观感及装修材料的耐久性也应留心。因为若酒店观感不到位，这会影响住客的直观感受，对酒店档次产生不认同感，房屋维修力度将增大，同时增加维修成本、影响翻新周期。此外，还要考虑房屋功能性是否能满足房客使用要求。
4.商铺：对于一般独立的小商铺而言，“大通间”比较好查验，只要能满足其“展销”功能即可。除此之外，还要看店面租用或购买具体“用途指向”而“对症下药”。
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