市物业管理条例列入明年立法计划

    小区物业管理是当前社会关注的热点。我市物管行业在历经20年快速发展之后，虽然已具备一定规模，但仍存在不少问题。小区物管难题如何破解?最近，市人大常委会组织常委会部分组成人员和市人大代表，对我市居民小区物业管理情况进行视察。8月下旬，市人大常委会还将听取和审议市政府关于居民小区物业管理情况的报告。

现状调查

老旧小区物业费收缴率60%—70%
难以支撑正常运营

  “我们小区是拆迁安置房项目，1999年交付使用，现在物业费为0.55元/平方米/月，缴纳率在70%—80%。”秦淮区弓箭坊小区物业公司办公室吴主任向记者大吐苦水：平均每年收取20多万元，基本上入不敷出，年年亏损。“小区内的地下室配电房、生活水泵、消防水泵等设施陈旧，但是没钱维修。”记者采访了解到，在我市不少老旧小区中，物业费从0.3元/平方米/月到0.5元/平方米/月不等，收缴率在60%—70%，“这样的低收费标准和低收缴率很难支撑小区物业的正常运营，物业公司只能通过降低服务质量来维持，服务质量降低居民更不愿意交费，形成恶性循环。”市物业办主任胡俊成说。

物业费政府指导价8年未调整

40%物业企业存在亏损

  “随着员工工资每年增长，物业管理开支增加，一些方面就要做出相应调整。比如，较之往年小区内保洁员的年龄变大，工作状态有一定下降，老住户就难免产生心理落差。”建邺区万科金色家园小区物业助理总经理董琨说，包含公共能耗分摊费用在内，目前，小区物业费为2.4元/平方米/月，若想维系以往的服务质量，势必要提高物业费，“但物业费受政府指导价的限制，而且，调整物业费需要征求全体业主的意见，超过半数以上同意才能实施，这在操作层面给物业公司带来了一定的困难。”

  “我市8年来一直未对普通小区物业收费政府指导价格进行调整，物业收费标准低于全国同等城市水平。”市住建委主任周金良说，目前管理住宅小区的物业企业中，40%多存在不同程度亏损。

不少物业公司利用小区公共场所搞经营

收益使用情况未公开

   在鼓楼区金信花园小区，不少保洁员因不满工资低廉，纷纷兼职做钟点工，导致楼道卫生得不到保障，引发了部分业主的不满。“保洁员每天上午打扫一遍楼道就去做兼职了，如果发生突发状况需要清扫，往往找不到人。”业主李阿姨说，另外，物业公司允许保洁员在地下室居住做饭，这会带来不小的安全隐患。“物业公司还曾把地下室租给外来人员，经过业主联名抗议才终止租约。”

  “根据我的调研，不少物业公司利用小区公共场所开展经营性行为，比如，中心广场出租给第三方举办活动、电梯间的电视广告、公共区域设置停车场等，这些公共区域、公共设施取得的收益还是比较可观的。”全国人大代表、浦口区霞光幼儿园园长蒋宇霞说，根据规定，小区公共设施的出租收益归业主所有，应当由小区全体业主召开业主大会决定如何使用，物业企业应当依法对收益收支情况进行公示，但很多小区都没能做到这一点。

代表建议

不同收费标准对应不同服务内容

且与人员工资挂钩

    针对老旧小区物业费收缴率偏低的情况，市人大代表、市规划设计研究院有限责任公司董事长张正康认为，部分业主并非没有能力缴纳物业费，只是缺乏交物业费的意识。“过去为了满足考核的需要，政府部门尤其是基层政府部门实行大包大揽的方针，使得很多居民养成了万事依赖政府的习惯性思维，拒绝缴纳物业费。当经济体制从计划转向市场后，居民却没有培养‘物业费是基本消费组成部分’的观念。”

    张正康建议，加大宣传力度，引导居民转变消费观念，使每个人都树立“缴纳物业费享受物业服务”的意识。同时，明确不同的收费标准提供不同等级的服务内容，以及对应不同等级的人员工资，以减少业主与物业公司之间的纠纷。

尽快制定南京市物业管理条例

破解当前发展难题

    市人大代表、秦淮区人大常委会副主任徐中潞说，近年来我市主要以制定出台部门规范性文件为主，缺乏地方法规的约束，对于破解当前物管行业发展的难题和瓶颈仍缺乏法规基础。一旦发生纠纷，便会出现多个部门相互推诿的局面，“建议尽快制定‘南京市物业管理条例’，推动物管行业步入法制化轨道。”

   “在江宁区住建部门办理的12345工单中，有关物管的投诉占到三分之一。”市人大代表、江宁区住建局党工委副书记徐静说，南京要在充分调研的基础上尽快出台物业管理条例，给实际管理工作以规范和指导，使部门管理职责更加明确，措施更具可操作性。

部门回应

市物业管理条例列入明年立法计划

   “前段时间，环资城建委开展了一系列调研，先后了解鼓楼、秦淮、雨花台、江宁4个区的物业管理情况，并赴太原进行了考察。”市人大常委会相关负责人说，南京市物业管理条例已经列入明年立法计划，下一步，市人大有关工作机构将会同有关部门开展立法调研，重点围绕规范物业管理市场主体行业、提升行政监管效能进行细化和明确，为我市物管行业健康发展提供法制保障。
   
  “今年我们将会同财政、物价等部门，尽快完成物业专项维修资金管理办法、物业服务等级和收费标准等现行规章调整。”周金良说，为了优化物管行业的发展环境，将依法减轻物业服务企业负担，包括落实物业服务企业营业税、企业所得税减免优惠政策，住宅小区内物业服务用水、用电、用气优惠价格的执行等。

  “为了提高老旧小区物业费的收缴率，溧水区尝试在老旧小区推行物业服务费收缴与水费捆绑。”胡俊成说，如果这一做法能够成功，将考虑在保障房小区、老旧小区中推广。同时，针对老旧居民小区、商品房小区、保障房小区等不同的特点，对企业日常管理服务活动开展分类指导，满足不同类型业主物业服务需求。

新闻链接

全市3200个居民小区实施物业管理

    自1994年我市成立首家物业服务企业以来，截至目前，全市共有物业服务企业965家，从业人员近11万人。全市3200个、1.9亿平方米的居民小区实施了物业管理，新建居民小区物业管理覆盖率达100%，老旧居民小区物业管理覆盖率达76%。