新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施

　　“通过飘窗或‘假阳台’送面积受到很大限制。”西安交通大学建筑设计与城市规划研究所所长许楗告诉华商报记者，目前市面上的“N+1”户型多采用这些办法来扩充面积。按新规要求，“在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积”，等于堵住了把入户花园、内庭院等“假阳台”改成房间的途径;“窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，按其围护结构外围水平面积计算1/2面积”的新规，则意味着飘窗面积也得花钱买了。

　　易道顾问机构副总经理张计卫指出，新规还要求，“对设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20米及以上的，计算全面积;结构层高在2.20米以下的，计算1/2面积。”这就意味着，过去有的楼盘为提高得房率，把物业用房放在设备层，或者把管道层改成地下室白送给业主，都是行不通的。“赠送面积”成为影响销售的因素之一

　　“送面积是房产营销中诱人的优惠手段之一。”西北大学经管学院教授卢山冰说，买房花的钱，体现在购房合同约定的建筑面积中。开发商打“擦边球”所“偷”来的面积，增加了实际的使用面积，迎合了购房者“花小钱买大房”的心理。

　　正因此，买房送面积的做法，在西安市场上已有不短历史，并持续流行。十余年前开发的太白小区等早期商品楼盘中，已有买房送地下室的先例。“大规模出现，应该是2007、2008年以后。”张计卫表示，在西安的楼盘开发史上，复地、万科等都是户型创新的高手。2009年开售的复地优尚国际社区，在营销中持续炒作“会长大的房子”的概念。万科主推的“幸福系”产品，通过送面积实现的89㎡三房，也吸引了极高的关注度。

　　华商报记者从金地翔悦天下、合能十里锦绣、金辉天鹅湾、保利曲江春天里、万象春天、中渝国际城等多个楼盘了解到，通过对飘窗、内庭院或是阳台的利用，这些楼盘的户型少则赠送5、6个㎡，多则10-20个㎡。“130㎡的四室户型，加上14㎡的赠送，等于就有144㎡。”保利曲江春天里的置业顾问介绍，花130㎡的钱买144㎡的房子，这样的性价比很受客户青睐。“送不送面积，甚至影响销售。”张计卫说，同为万科旗下楼盘，金域东郡在不久前低价开盘，销售未能达到预期，与金色悦城开售以来的火爆大相径庭。除了位置、定价和市场环境，缺少“赠送面积”这一产品设计上的杀手锏，也成为影响销售的因素之一。

　　对刚需吸引减弱开发商需开拓新卖点

　　“规划审批没完，还没拿到建设工程规划许可证，现在担心会受到新规的影响。”大兴西路上一刚需楼盘的开发商表示。

　　从最初的送地下室，送阳台，再到送房间，西安不少楼盘都有“送面积”的习惯。根据新规，目前在售和即将开盘的大多楼盘规划都已报批，不会受到大的影响。但没有赶上7月1日报批的项目，就有可能没法再爽快地“送”面积了。考虑到西安细则尚未出台，有业内表示，新规对户型产品产生的影响将成为一部分开发商的“烦心事儿”。

　　“严格执行新规，对部分刚需楼盘的影响会比较大。”雅狐企划总经理冯奔表示，如现在市面上流行的“小三房”等“N+1”户型，如果按新规来操作的话，实用面积将大为缩水，必然减弱对刚需客群的吸引。

　　张计卫认为，房地产强调产品设计在前，营销在后。赠送面积的弹性空间被卡死，意味着很多“擦边球”打不了了。这将迫使一些开发商重新调研客户，改革户型设计，进而在营销上作出调整。相比已开售楼盘，现在更着急的是一部分还在图纸上的刚需盘，如果所在地段竞争激烈、又很难在产品上作出创新的话，销售压力就会变大。

内容来源：新华网