收楼验房如何见招拆招?

   交房条件不满足可拒收

 

   2013年3月，刘先生与某房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》，其中《合同》约定房屋的交房日期为2014年7月30日。但是，交房时因开发商无法出示房屋竣工综合验收合格证、住宅质量保证书、房屋竣工验收备案表等证件及相关资料。当日，刘先生便以开发商违约、房屋达不到交房条件为由拒绝收房。

 

   最终，刘先生在与开发商商议无果后，将开发商诉至法院，请求法院判令房产开发公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金等损失共3.5万元。

 

   庭审过程中，开发商辩称，涉诉商品房符合业主入住条件，已经取得竣工验收报告，而且合同中约定的交付条件并不包含房屋竣工验收备案表一项，故无需出示该表给业主。

 

   “在购房市民收楼验房时，开发商如不能出示或提供‘三书一证一表’,购房者可拒绝收房，所以本案中，当事人的行为合理又合法。”山东博骏律师事务所王刚律师说，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

 

   案件经法院审理后，认为原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确约定了对房产开发商逾期交房所要承担的责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。并且房产验收后依法备案是房产开发公司承担的法定义务，故对房产开发商的抗辩理由不予支持。

 

   此外，依照《中华人民共和国合同法》若干规定，如违约金数额不能弥补当事人实际损失，则按实际损失赔偿。最终，法院判令房产开发公司赔偿刘先生已付款利息等损失共计2.8万余元。

 

   交房细节需落实到合同

 

   “关于收楼验房的日期、交付条件等各项细节，购房者应该在跟开发商签订《房屋买卖合同》时就落实好，防患于未然。”王刚说。

 

   目前，许多不良开发商往往在交房日期条款上做文章，要么只注明竣工日期，没有交付使用日期；要么合同中针对关于交房日期条款极其含糊，如将交房期限规定为“水电安装完毕后”、“配套设施完成后”、“质量验收合格后”等；要么合同中既没有竣工日期，也没有交房日期。“所以，购房者在签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为‘×年×月×日’,同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。”

 

   此外，《房屋买卖合同》中关于交付条件的确定一般会列出“经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格”三种交付条件供买卖双方选择。但是，大部分开发商会选择最简单的“经验收合格”作为交付条件。

 

   “开发商未取得竣工综合验收合格证明的，或者拿出自行聘请‘××研究所’、‘××机构’出具验收证明，购房者完全可以拒绝收楼验房。”王刚介绍道，根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定，经当地人民政府建设行政主管部门最后进行竣工综合验收后，开发商才能以《综合验收合格证》或《竣工验收备案表》向业主发出收房通知。

 

   收房程序要步步有数

 

   “在收楼验房时，购房者想要维护自身合法权益关键还在于要在验房前充分地了解收楼程序。”王刚介绍说。

 

   通常情况，开发商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮寄给买家，告知具体收楼的时间及需准备的资料。而买家应在收楼通知单上注明的时间(通常是15天左右)内带齐所需文件资料(包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收楼入住手续。

 

   在楼房现场验收时，开发商应首先出示《建筑工程质量认定书》，并发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格。随后，买家可在提供身份证复印件、收楼通知书后，领取房屋钥匙，并由接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

 

   验楼完毕后，买家需按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)。如有不满意的地方，可提出意见并填写在《楼宇验收记录表》中。然后，根据买家意见，双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天。如买家对楼房基本满意，在《住户验房交接表》上签字认同即可。

 

   “值得注意的是如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。”王刚提醒道。

 

内容来源：大众日报