房子质量不合格 想要退房亏利息
出处：翘楚验房
2014-04-04 15:27
前言导读：买房遇到质量问题，经过一番波折，房子最终推掉了，但是一个不容忽视的问题是，由于付款在先，发现问题在后，由此产生的贷款利息该由谁承担？在很多时候，购房者大多认为能把房子退掉已经不错了，至于那些利息只好“自认倒霉”。但是，实际上从法理上看，既然房屋质量是因为开发商的过错，那么因为这个过错而引发的损失，理应由开发商承担。
1、贷款买房
小房看中了某开发商开发的一套建筑面积为60平方米的两房，市值100万元。无论从房屋的地段、环境还是户型，小房都比较满意，但是100万元的房款对于刚毕业5年的小房来说，无异于天文数字，不甘心“啃老”，小房决定自己来负担这笔房款。
在销售人员的建议下，小房选取了八成20年的商业贷款，即用自己攒下20万元作为首期款，剩下的80万元贷款，按揭利率为6.8%，月还款额约为5300元（每月相同）。还款总额约为128万元，总利息约58万元。
这个算法小房比较满意，自己月薪为1万元，除去月供，以及日常开销外，还略有剩余，在45岁之前可以还清贷款。
在签署购房合同和贷款合同后，小房成为业主，也开始了“房奴”的生活。
2、质量问题
一年后，小房如期收到了开发商的验房通知。按照约定的日期，小房兴冲冲地来到自己房子的现场，半个小时后，小房脸上的笑容渐渐地消失了。首先，室内的窗户框有很长的一条缝，最宽的地方能伸进去一根手指头，室内门也关不紧，这还不算，小房用一桶水泼在洗手间，半个小时过去了，还有半桶水留在地面上。更让人恼火的是，小房竟然在承重墙上发现了一条约两米长的裂缝。
“这房子我不能要！”小房生气地对跟着他一同验房的开发商工作人员说，“等整改完成后，再通知我来验收。”
来到开发商办公室，小房仔细阅读由测绘大队提供的房屋面积测绘报告，粗粗浏览一遍，小房就气不打一处来。原来，这份测绘报告显示，小房这套房实际测绘的建筑面积为57平方米，与之前的60平方米，面积误差比例达到5%，而购房合同约定的误差比例不应超过3%，并且按照合同约定，仅凭这一条，小房就可以退房。
3、退房推诿
一连串的问题，使得小房对这个房子彻底丧失了信心，他决定把这套房子退掉，并当即表示了自己的决定。
工作人员表示，自己做不了主，需要向领导反映情况，并让小房回去等通知。
第二天，小房依据购房合同约定给开发商递交了书面退房申请。没想到这一等就是两个月，期间小房多次打电话询问，不是没人接电话，就是回复老总出差。小房心急如焚，因为每个月他还要为这个“问题房”支付5300余元的月供款。
为了退房，小房掰着指头算了算，几个月往开发商这里跑了十多趟，他愤愤不平地说：“房地产商不按合同约定妥善解决问题，反而百般推诿、拒不退钱，把诚信和信誉讲得一文不值，难道没人管得了吗？”
无奈之下，小房找到当地媒体寻求帮助。小房和记者来到售楼部，他和里面的人都认识，看来已是这里的“常客”。找到收款的会计，会计称只是财务人员，这事她们管不了。在小房的再三恳求下，会计给了房地产公司一位老总的电话，小房拨通电话询问退房有啥结果，对方却说他已不管这事了。
在媒体的介入下，开发商迫于舆论压力，终于给小房退了房和20万元首期款，此时距离小房购房日已经过去了一年。
4、索赔利息
然而此事并没有结束，这一年中，小房无端为银行打工，损失了6万多元，至于那20万元首期款，也被开发商无偿使用了一年。爱较真的小房决定，要为自己讨回公道。
在多次交涉无果的情况下，小房一纸诉状将该公司告上法庭，要求开发商支付自己损失的6万多元贷款利息。
这桩由房屋质量引发的纠纷，争论焦点在于6万多元的贷款利息应由谁“买单”。
第一种意见认为，房地产开发公司只须退还小房的房款，6万多元的贷款利息应由小房自行承担；第二种意见认为，房地产开发公司在退还小房的房款的同时，还应赔偿房先生6万多元的贷款利息。本案中，小房退房是由于房地产公司开发的房屋出现多处质量问题，与商品房买卖合同极大不符，其违约在先，按照《合同法》的相关规定，公司应赔偿利息损失；第三种意见认为，房地产开发公司在退还小房房款和赔偿利息损失外，还应按照银行同期存款利率赔偿他20万元首付款的存款利息。
法院审理认为，是开发商质量缺陷造成的小房退房，为开发商违约，小房因此造成的损失理应由违约方承担，支持了小房的要求。
［专家点评］
《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”诚实信用原则作为民事活动的帝王法则，要求人们在进行民事活动时实事求是，对他人以诚相待，不作欺诈行为，讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务，不得擅自毁约，一切民事法律关系应依正义平衡的理念加以调整，从而达到平衡市民社会成员间利益关系，实现市民社会安全价值的目的。
本案中，小房与房地产公司签订了商品房买卖合同，基于遵循诚实信用原则，双方应按照合同正确履行各自的义务，但房地产开发公司在小房支付了首付款以及每月按揭款的情况下，不按合同规定修建房屋，致使房屋在面积、主体结构、质量等多方面与合同的相关条款不符。房地产公司的行为明显违背了民事帝王法则——诚实信用原则，依正义之理念，应赔偿小房相应损失。
按照合同法原理，违约行为分为根本违约和非根本违约。所谓根本违约，是指一方的违约致使另一方的合同目的不能实现或违约行为后果严重。本案中，房产公司的违约行为致使小房买房入住的目的得不到实现，属于根本违约。根据《合同法》第九十四条规定，当出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，小房享有单方解除权，房地产公司应退还其所交的房款。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。小房因房地产公司的违约行为，损失了6万多元的贷款利息以及首付款的存款利息，房地产公司应如数支付。
最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三、十四条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量严重影响正常居住使用，房屋套内面积与约定的误差比例绝对值超出3%，买受人请求解除合同的，返还已付房款及利息，赔偿损失的，应予支持。
综上所述，小房向房地产公司提出退还房款、赔偿6万多元的贷款利息和首付款的存款利息损失的要求，无疑是有法可依，言之成理的。
1、贷款买房
小房看中了某开发商开发的一套建筑面积为60平方米的两房，市值100万元。无论从房屋的地段、环境还是户型，小房都比较满意，但是100万元的房款对于刚毕业5年的小房来说，无异于天文数字，不甘心“啃老”，小房决定自己来负担这笔房款。
在销售人员的建议下，小房选取了八成20年的商业贷款，即用自己攒下20万元作为首期款，剩下的80万元贷款，按揭利率为6.8%，月还款额约为5300元（每月相同）。还款总额约为128万元，总利息约58万元。
这个算法小房比较满意，自己月薪为1万元，除去月供，以及日常开销外，还略有剩余，在45岁之前可以还清贷款。
在签署购房合同和贷款合同后，小房成为业主，也开始了“房奴”的生活。
2、质量问题
一年后，小房如期收到了开发商的验房通知。按照约定的日期，小房兴冲冲地来到自己房子的现场，半个小时后，小房脸上的笑容渐渐地消失了。首先，室内的窗户框有很长的一条缝，最宽的地方能伸进去一根手指头，室内门也关不紧，这还不算，小房用一桶水泼在洗手间，半个小时过去了，还有半桶水留在地面上。更让人恼火的是，小房竟然在承重墙上发现了一条约两米长的裂缝。
“这房子我不能要！”小房生气地对跟着他一同验房的开发商工作人员说，“等整改完成后，再通知我来验收。”
来到开发商办公室，小房仔细阅读由测绘大队提供的房屋面积测绘报告，粗粗浏览一遍，小房就气不打一处来。原来，这份测绘报告显示，小房这套房实际测绘的建筑面积为57平方米，与之前的60平方米，面积误差比例达到5%，而购房合同约定的误差比例不应超过3%，并且按照合同约定，仅凭这一条，小房就可以退房。
3、退房推诿
一连串的问题，使得小房对这个房子彻底丧失了信心，他决定把这套房子退掉，并当即表示了自己的决定。
工作人员表示，自己做不了主，需要向领导反映情况，并让小房回去等通知。
第二天，小房依据购房合同约定给开发商递交了书面退房申请。没想到这一等就是两个月，期间小房多次打电话询问，不是没人接电话，就是回复老总出差。小房心急如焚，因为每个月他还要为这个“问题房”支付5300余元的月供款。
为了退房，小房掰着指头算了算，几个月往开发商这里跑了十多趟，他愤愤不平地说：“房地产商不按合同约定妥善解决问题，反而百般推诿、拒不退钱，把诚信和信誉讲得一文不值，难道没人管得了吗？”
无奈之下，小房找到当地媒体寻求帮助。小房和记者来到售楼部，他和里面的人都认识，看来已是这里的“常客”。找到收款的会计，会计称只是财务人员，这事她们管不了。在小房的再三恳求下，会计给了房地产公司一位老总的电话，小房拨通电话询问退房有啥结果，对方却说他已不管这事了。
在媒体的介入下，开发商迫于舆论压力，终于给小房退了房和20万元首期款，此时距离小房购房日已经过去了一年。
4、索赔利息
然而此事并没有结束，这一年中，小房无端为银行打工，损失了6万多元，至于那20万元首期款，也被开发商无偿使用了一年。爱较真的小房决定，要为自己讨回公道。
在多次交涉无果的情况下，小房一纸诉状将该公司告上法庭，要求开发商支付自己损失的6万多元贷款利息。
这桩由房屋质量引发的纠纷，争论焦点在于6万多元的贷款利息应由谁“买单”。
第一种意见认为，房地产开发公司只须退还小房的房款，6万多元的贷款利息应由小房自行承担；第二种意见认为，房地产开发公司在退还小房的房款的同时，还应赔偿房先生6万多元的贷款利息。本案中，小房退房是由于房地产公司开发的房屋出现多处质量问题，与商品房买卖合同极大不符，其违约在先，按照《合同法》的相关规定，公司应赔偿利息损失；第三种意见认为，房地产开发公司在退还小房房款和赔偿利息损失外，还应按照银行同期存款利率赔偿他20万元首付款的存款利息。
法院审理认为，是开发商质量缺陷造成的小房退房，为开发商违约，小房因此造成的损失理应由违约方承担，支持了小房的要求。
［专家点评］
《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”诚实信用原则作为民事活动的帝王法则，要求人们在进行民事活动时实事求是，对他人以诚相待，不作欺诈行为，讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务，不得擅自毁约，一切民事法律关系应依正义平衡的理念加以调整，从而达到平衡市民社会成员间利益关系，实现市民社会安全价值的目的。
本案中，小房与房地产公司签订了商品房买卖合同，基于遵循诚实信用原则，双方应按照合同正确履行各自的义务，但房地产开发公司在小房支付了首付款以及每月按揭款的情况下，不按合同规定修建房屋，致使房屋在面积、主体结构、质量等多方面与合同的相关条款不符。房地产公司的行为明显违背了民事帝王法则——诚实信用原则，依正义之理念，应赔偿小房相应损失。
按照合同法原理，违约行为分为根本违约和非根本违约。所谓根本违约，是指一方的违约致使另一方的合同目的不能实现或违约行为后果严重。本案中，房产公司的违约行为致使小房买房入住的目的得不到实现，属于根本违约。根据《合同法》第九十四条规定，当出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，小房享有单方解除权，房地产公司应退还其所交的房款。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。小房因房地产公司的违约行为，损失了6万多元的贷款利息以及首付款的存款利息，房地产公司应如数支付。
最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三、十四条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量严重影响正常居住使用，房屋套内面积与约定的误差比例绝对值超出3%，买受人请求解除合同的，返还已付房款及利息，赔偿损失的，应予支持。
综上所述，小房向房地产公司提出退还房款、赔偿6万多元的贷款利息和首付款的存款利息损失的要求，无疑是有法可依，言之成理的。
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