中国建筑质量大调查之＂验房师＂
出处：翘楚验房
2015-08-09 16:57
内容摘要：新华房产南京站联合江苏财经广播《家在南京》发起“护房”特别行动——建筑质量大调查系列论坛活动，继上周举办的《拿什么拯救你：建筑工程质量通病》之后，再一次特邀权威专家举办此次《“验房师”和“一户一验”》，和您一起探讨高房价背景下的中国房屋质量。
此次论坛除了继续关注房屋的建筑质量问题之外，更多的会关注整个工程建设的工程监理问题以及验房的相关细节。
时间：2013.08.01
地点：江苏财经广播电台直播间
主持人：朱燕
嘉宾：绿城东方建设管理有限公司副总经理 马旭东
某监理咨询有限公司高级工程师 张金建
翘楚验房监理（南京）公司首席验房师 韩常龙
主持人：各位傍晚好，欢迎继续锁定收听FM95.2、AM1206江苏财经广播，这里是“家在南京”，我是朱燕。
这是一档关注房地产的节目，更加关注您的居住品质，我觉得今天说这个话还是依然非常有底气，因为从上周开始，我们江苏财经广播“家在南京”节目联合新华网房地产事业中心南京站，举办了“护房行动——中国建筑质量大调查”的一个特别活动。在上周四节目当中，我们其实已经关注了建筑质量目前的一些通病、产生的一些原因，以及我们解决这些问题的方法和途径。今天我们的话题可能会更加的有针对性一些，我们还是关注房屋的建筑质量，更多的会关注整个工程建设以及验房这方面的话题。在这里，我特别邀请一下听众，如果说您的房子正在收房，或者说您的房子有什么问题，也欢迎您参与到节目当中，我们的热线是84456111，跟我们说一说您的房子所遇到的问题。在今天节目当中我们邀请了三位嘉宾，下面逐一的向大家介绍。
我们为您邀请了绿城东方建设有限公司副总经理马旭东先生，马总您好。
马旭东：大家好。
主持人：还邀请了某监理咨询有限公司的副总工程师，为什么要说某呢，因为我们是希望张工能够跟我们说更多的更深入的监理行业的一些事。所以我们说某监理有限公司的副总工程师张工，张工我要不说您的全名啊？
张工：可以说。
主持人：张全建先生，张工您好，
张工：主持人好，各位听众大家好。
主持人：还有我们周二验房板块的固定嘉宾，来自于翘楚验房的首席验房师韩长龙，韩师傅您好。
韩长龙：各位听众大家好。
主持人：今天大家其实可以发现，我们请的三位嘉宾，一位是来自于房地产开发公司开发商，一位来自于监理公司，还有一位来自于验房公司。可以说三位其实都是贯穿于整个工程的各个环节。从拿地开始这个项目和工程一直是掌握在开发商的手中的。整个项目建设过程当中，监理的角色也非常的重要。作为验房师来讲，更多的业主会对他有很多的信赖，随着大家对于工程质量的关注，验房师也是一个很重要的把关环节，今天的节目当中我们希望三位嘉宾能够畅所欲言，说一说目前的建筑质量，我们怎么解决，我们是怎么把控的，我们发现了什么问题等等。
我们也提醒大家，这时段的热线全线为您开通，84456111，如果说您的房子有任何的质量问题，想向专业人士请教，或者说您关注工程质量这块，您有话题想和嘉宾交流，也特别欢迎您参与到今天的节目当中。
我们真的希望侠肝义胆仗义执言。下面我先问一下绿城建设的马总，为什么邀请您来，我们也要和听众说明一下，因为我们希望请一个工程质量还不错的公司来，我来跟大家念一下，根据中国指数研究院2012年中国城市居民居住满意度调查的结果，绿城集团在居民居住满意度优秀企业排名当中是位列第一的，在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等等六个分项的评比中，绿城集团的得分均分是最高的。不是均分，是每一个都是第一名。其中居民居住整体满意度和物业服务、工程质量、销售服务、业务忠诚度这五项还是继2011年之后的蝉联榜首。我们就特别留意到，在这个调查当中，就有一个工程质量，应该说和我们今天的这个主题是非常契合的。刚才在楼上我和马总也聊过，这样的一个调查结果可能多多少少能够说明我们在工程质量方面取得的成绩，我想问一下，我们各个项目，工程质量是怎么把关的，我们为什么可以取得这样的排名？或者说我们为什么有这样的口碑？咱们绿城在整个质量把关方面做了哪些事？
马旭东：谢谢。我简单的说一下，首先我们绿城到今年已经有20年的历史了，应该说时间比较长了，有一个比较完整的质量管控体系，有一个比较完善的质量督导体系。质量管控体系和质量督导体系两者之间既有一定的关系，然后又有一定的区别。质量管控体系，工作责任主要是在各个职能部门里面，比如规划设计部、景观设计部、精装修管理设计部这些，包括一些资料的管理部。这些工作主要还是一个常规的，基本上所有的地产公司都有这样的部门。这是一个比较完整的质量管控体系。质量督导体系相当于是工程管理团队里面的宪兵，他们这个部门对所有的工程质量存在的问题有一个一票否决制，不管什么项目，工程进度、成本，包括一些外立面效果、景观做的有多好，但是如果质量问题还比较多的时候，可以一票否决。
主持人：专门有一个部门，督导部。这个部门就像钦差大臣一样，我到一个项目，他有一个不可原谅的问题，我就一票否决了。
马旭东：非常形象，然后这个质量督导部是三级管理的，在集团里面有这样一个部门，基本上直接向集团的工程副总负责，在区域公司里面，或者在城市公司里面还是有这样一个部门设置，然后在每一个项目里面都有这样的设置。质量督导部主要是起到四个方面的作用。一个是技术的支撑，这里面有一些规划设计方面的参与，包括一些培训等。第二个是需要的一些必要的服务，比如说项目里面碰到一些技术问题，就第一时间给他们做一些辅导，做一些及时的解决。第三个是检查，我们所有的项目里面，是不是严格按照绿城的质量管控体系在执行。最后一个是督查，所有的工作如果有问题，是真的否认整改。
主持人：刚才马总说了，绿城在质量管控方面有一个体系，有两个部门进行质量把关，一个是质量的管控体系，一个是质量的督导部，一个是设计、规划，另一个是监督。说到监督，除了开发商自己有监督部门，肯定的必不可少的我们还要聘请监理公司，来实行整个过程的一个监督。我们想问一下张工，你们应该说是受雇于开发商。
我想问一下，作为监理公司，你们是受雇于开发商的，你们的工作是不是贯穿于整个项目？
张工：目前监理工程只是在施工阶段。
主持人：我理解，我们的工作是拿着开发商给我们的图纸，设计的图纸要点是什么，然后对照着这个项目，有没有按照这个来。
张工：然后还有规范，规范是我们验收的标准之一。
主持人：就是建筑设计规范，咱们看什么呢？看主体结构还是看什么？怎么看？
张工：是这样，开工之前，我们这个质量管理也是分四个阶段。第一个阶段是施工准备阶段，这个阶段我们做什么工作呢？一个是参加图纸会审。
主持人：这个是指图纸已经出来了？
张工：图纸已经出来了，经审查通过的图纸，在开工之前设计单位、施工建设和监理三个单位进行交底的会议。然后建设单位发给我们三个单位图纸以后，我们对图纸进行消化和熟悉，我们对图纸上发现的施工当中可能存在的问题要给建设单位意见。
主持人：就是说我们在工程还没开始的时候，得几方碰头，我们得稍微看看，可能这个项目在哪儿是一个难点，或者是容易出问题的地方，我们首先要告诉施工方，你得留意这个地方。先做一做准备工作，接下来。
张工：接下来我们审查施工单位提供的施工组织设计。
主持人：施工组织设计，这个主要是干什么的？
张工：指导施工，施工单位承接这个施工合同以后，他有一个指导纲领文件。
主持人：我想象当中，施工单位只管干活，拿到图纸以后就干活了，其实不是这样，施工单位也有对这个项目的理解，他要形成一个文字书面的东西，然后有一个总体的构想和规划，然后给你们看。
张工：这个是一个内部审查，我们做一个外部审查。
主持人：这个也要给监理公司看，这个看什么呢？
张工：我们看施工工艺和施工方案总体部署，包括他的工程工期与承包合同是否一致，有没有违反强制性条文。
主持人：我们这个文件是不是也会非常的具体，具体到每一种材料，每一个细节。
张工：基本包含了施工的全过程。
主持人：就是非常细致，不是一个很笼统的东西。
我想我们听众当中很多人跟我一样，作为买房人，或者说我们作为看房人，可能知道的只是这样一个钢筋水泥的东西放在这儿，但是我们不知道他是怎么一步一步来的，今天我们听了两位目前的说法，我们知道原来监理不仅仅是盯着别人干活的，不是监工的概念，实际上还会有其他很多的事要做。除了刚刚看开发商的东西，看施工单位的东西，第三步我们要干吗？
张工：后面我们监理部门要制订监理规划和监理实施细则。
主持人：看了别人的，自己还得出一个。
张工：我们要根据设计文件和规划规程，包括施工合同和监理合同，对施工单位经过我们监理部门审查通过的施工组织设计和施工方案进行监督管理。
主持人：第四个我知道了，就是监理了。就是盯着别人了。
张工：这个是我们一个监理方式之一，我们监理方式一般有三种方式。
主持人：您说。
张工：一个是巡视检查。
主持人：就是不定期的，我们到现场去看，发现问题。还有呢？
张工：还有一个是平行检验。
主持人：这个是什么意思？
张工：就是在施工单位报验的基础上我们做同步的检查验收。
主持人：这个主要是指对材料还是对于什么？
张工：南京市有一个2007年出的32号文，他在2012年又修改了，叫做南京市建设工程主体质量管理办法，我们在这个要求上，在这个规定的基础上，施工单位有一些主要材料，比如钢筋模板，我们对材料进行平行检验，混凝土我们要对配额比进行抽查。
主持人：我能不能理解为，主管部门要查，监理公司也要查，是不是这个意思？
张工：主管部门不查，主管部门在验收的节点上到现场验收。
主持人：您刚才讲平行，我们要对这个材料把关，还有谁在把关？
张工：施工单位自检，我们监理单位平行检，对他进行验收。
主持人：您讲的平行是我们和施工单位两条线都要关注材料的情况。
您讲到平行检验，还有巡视，还有一个是什么方式？
张工：还有一个方式是旁站监理。
主持人：这什么意思？
张工：旁站监理就是在关键供需和关键部位进行全过程的跟班监督。
主持人：旁站。
张工：别人干活我在旁边站着。
主持人：旁边站着，旁边监督着，就是比巡视要更加的严格。巡视可能就是我不一定针对某一个地方，我对整个的看看。你讲的旁站哪些是重点？
张工：重点呢，比如说装机施工阶段是我们全过程旁站的重点。
主持人：装机施工。
张工：接下来是防水施工，我们也需要旁站。还有钢筋节点和钢筋隐蔽也是需要我们旁站的。混凝土浇筑过程也是需要监理人员进行旁站的关键点。
主持人：您刚才讲的这几个真的是非常的关键。对吧，韩老师。我一听渗水我头上就冒汗。
我们节目当中经常有这种情况，而且每次说出来好象这个问题都比较难解决，就是有很多人他会对这个渗水一直困扰，我们这个星期二就有一位，打来电话以后说我这个渗水已经渗了十年了，开发商修了多次没有修好，你们能不能推荐一个修这个特别擅长的厂家。所以我想问一下韩老师，刚才张工也讲了，我们有旁站的几个环节一定要特别监督的，装机施工，防水这块，还有钢筋的把关，还有混凝土，钢筋混凝土我们看不到。
韩长龙：在禄口那个地方，我们发现一个楼盘里面，业主装修的时候，在柱子里面钢筋浇筑那块，我们没有看到砂浆。
主持人：可是我作为业主，如果买了房我一进这个屋子我能看到吗？
韩长龙：进去是看不到的，但是施工的时候，打开的时候是可以看到的。
主持人：专业人士可能通过一些方法可以看到，但是作为我们业主来讲，刚才张工讲的这几个问题，可能只有防水这块我们可以感受到，而即便仅仅是防水可以感受到，很多人都感受到了，什么水帘洞等等。我想问一下张工，您先给我们回答一下，既然你们都认真到这个程度了，你们都已经知道什么是重点问题了，你们都已经旁站了，站在旁边贴身监督了，为什么还有那么多的问题。
张工：应该说我们的工程有一定的特性在里面，工程的特性是什么？就是手工作业，手工作业就涉及到每个人的个体，每个人的工艺水平，责任心等。
主持人：我们如果说用这么严格的方式旁站，能不能发现问题，通常您说的这几个重点方面，我们有没有发现过问题？
张工：有。
主持人：比方说呢？
张工：一般都在工程验收之前基本处理到位，有少量的可能没有发现。
主持人：如果没有发现怎么办？
张工：如果发现，在业主后期使用的过程中，我们有保修制度，可以要求施工单位对他进行修补。
主持人：张工讲到四个问题，一个是防水，一个是钢筋，一个是装机施工，还有一个是混凝土。这四个方面，我们说装机施工，他通常会出现什么问题？开发商会怎么样？
张工：装机施工是一个很重要的关键点，俗话说万丈高楼从地起。
主持人：打地基吗这个就是。
张工：这个过程是很重要的。
主持人：开发商会怎么样、开发商想怎么样？
张工：开发商对这个方面还是非常重视的。
主持人：没有出现过任何一个反面典型吗？
张工：基本上没有出现。
主持人：按照要求来讲，我们这个打地基，比如打多少深度？
张工：这个要根据不同的地质情况，地勘单位可以给出一个建议性的文件，然后设计单位根据岩土的性能指数给出一个什么深度，实际上就是对他地基承载能力不足的一个补充。
主持人：根据地质条件，我们的确有标准，但是不同的地质条件有不同的标准。防水这块我们主要看什么呢？
张工：我们主要看防水本身的材料，我们在过程当中主要提倡的是结构方面，我们关注的是结构自防水，任何一个外面的辅助防水都不能代替结构自防水作用。
主持人：结构自防水。就是结构设计上就要考虑这个问题。
张工：施工工艺过程是我们重点要处理好的。
主持人：现在比如地下车库经常遇到渗水的情况，包括顶楼经常有渗水的情况，产生这些渗水主要是什么原因呢？
张工：现在工程界都有一个共性认识，就是说施工缝，十工九漏的说法，施工缝的处理中很容易造成这样的情况。
还有一个是室外的地下水丰富，容易穿透。会造成渗水的现象。
主持人：还有两个，一个是钢筋，一个是混凝土，这都是材料的问题，如果开发商想做手脚的话，一定是处于利益的考虑，不是开发商，是施工单位。我看到马总在旁边，我觉得不能说开发商。
肯定是处于利润的考虑，成本控制的问题，目前在建的项目中，或者说在张工您整个监理过程中，您有没有发现钢筋、混凝土这块有偷工减料，或者说如果偷工减料怎么个偷工减料法，您得说真话，因为我没有说您是哪个公司的。
张工：好的，我本来已经是实话实说了。任何一家施工单位，现在的施工单位不像以前的施工单位，施工技术人员都是专业的人员，他的偷工减料一般都建立在理性的基础上。
主持人：就是说合理的范围内。
张工：是的，在合理的范围内，我们说的偷工减料是什么呢，我们的规划要求他的偏差，他一般控制在容许范围内，他总量可能会少那么几根，专业的监理公司会要求他对总量进行控制。
主持人：我们以前听说过把钢筋拉细了，甚至有一些更缺德的施工单位，里面放毛竹。
张工：这个我们没遇到过，听说过。
主持人：网上有过，拉细过有吗？
张工：拉细的也是听说过。
主持人：您都没遇到？
张工：真没遇到过。
主持人：您再想想，有什么情况待会儿再跟我们说。
韩老师，我们这个验房一般是受业主委托，我们去验房。刚刚张工一直说，我们问到的这些问题，什么偷工减料的，他们在监理过程中遇到的不是那么多，或者说不是那么严重。韩老师，咱们在验房的过程中，比较大的这些问题，比如材料的问题，偷工减料的问题，我们遇到过吗？
韩长龙：比比皆是。
主持人：您说说。
韩长龙：比如江宁的那个房子。
主持人：哪一个啊。
韩长龙：武夷绿洲。
主持人：哦，武夷绿洲。
韩长龙：是砂浆比例不足，还是水泥过稀了，为什么上去一摸就是一个坑，什么原因？
主持人：这个就是偷工减料。
韩长龙：还有这次江宁一个楼盘，是一个新楼盘，绿地的，楼板厚度是什么意思？
主持人：您稍等一下，就是绿地吗？
韩长龙：绿地紫峰公馆。
主持人：你那个号称是2.9米，现在变成了2.65米，楼板厚度有那么厚吗？一般的楼板厚度是多少呢？
韩长龙：按照间距算，一般是12到14公分，我们张工知道的，楼板的厚度12到14公分，卧室是10到12公分。
主持人：然后他成了2.65米。
韩长龙：有20公分了。
主持人：25公分哦。
韩长龙：除了找平层，楼板的厚度有将近20公分的误差。
主持人：这个我们可以找他吗？
韩长龙：我跟业主说了，让开发商给个答复，最起码有一个满意的答复。
主持人：韩老师刚刚一下报了两个江宁的楼盘，近期验房遇到的问题。
其实我们今天给韩老师出了一个题目，把6月30日到7月30日交房的，我们把统计到的楼盘都做了一个罗列，等会儿半点以后，首先请韩老师，我们用一句话来描述咱们验到的每一个楼盘的问题的最大特征，给你留下最深刻印象的，您来点评一下，我们在半点之后首先请韩老师来做这个事，三位嘉宾我们首先进半点，半点以后我们继续回来，也欢迎各位继续收听和参与节目，我们今天依然关注中国建筑质量，我们做一个调查。当然很多的调查我们可能是在QQ群里面，包括在新华网房产南京站上面做了一些调查，如果听众你想告诉我们你房子遇到什么问题，你有什么话想跟我们嘉宾沟通的话，可以拨打热线84456111，这会儿电话已经全线开通，我们半点以后如果有时间的话，我们尽量接接大家的电话。同时也跟大家说一下，我们接到的任何一个问题都会有跟踪，上周接到的四个问题，接到直播室的几个问题，我刚才也问了我们新华网房产，全部都有跟踪，后期有结果的时候，会在节目当中跟各位做通报，一会见。
主持人：各位，半点之后我们立马回来，这里依然是FM95.2、AM1206，江苏财经广播“家在南京”。我们关注房地产市场，我们更加关注您的居住品质。江苏财经广播“家在南京”节目联合新华网房产南京站在近期进行了一个大型的活动，就是护房行动，中国建筑质量大调查。上周节目当中我们应该说拉开了一个帷幕，揭开了一个面纱，跟大家大概说了建筑质量的一些通病，一些问题，这周我们更多的是在关注这些问题是怎么产生的？从开发商这头，从监理公司这头，从验房师这头我们了解更多这个行业的深入的真实情况。今天的节目我们也是为您邀请了三位嘉宾，来自于绿城集团的副总经理马旭东先生，来自于某监理公司的张全建先生，还有我们翘楚验房的韩长龙老师，我刚才一直在和张工交流，您看我们保护您了，没有说公司，您一定要和我们说说工程质量的问题，因为这真的是在做一件很好的事情，大好事。因为我们作为业主来说，没有太多机会了解监理公司整个把关状况，希望您多跟我们说一些这方面的信息。如果说能有一些方法教给大家，就是怎么看这个工程质量，那就更好了，您思考一下。
好。半点之前我说了，会请韩老师跟大家说说，从6月30日到7月30日南京很多的楼盘在交房，韩老师可能去了不少，也不排除有很多没去到的，我们去到的这些楼盘，请韩老师用一句话点评，您去了以后给你留下最深刻印象的，用一句话，因为时间的关系。韩老师您可以开始了。
韩长龙：我们讲这个乐居雅，我们关心的楼盘并不是完全品质的问题，是讲一个伤害的问题。
主持人：这一句话不能说清楚，您得再讲几句。
韩长龙：那边过去是一个化纤厂。
主持人：可能是周围环境的问题。
您继续。
韩长龙：朗诗绿色街区的装修质量。
主持人：主要是什么问题？
韩长龙：他装修的问题，门套这些东西，我们起一个名字叫做“积木门”，一拉就下来了，就像小孩玩具一样的。
主持人：就是朗诗绿色街区装修品质的问题。
韩长龙：兰亭，就是安德门那个地方的，那个地方施工相对来说还行。
主持人：最深刻的印象是施工还行。
韩长龙：还行。
恒基铃珑翠谷渗水。
主持人：哪儿渗水啊？
韩长龙：地下室。
武夷绿洲砂浆，刚才我们说过了。荣盛龙湖半岛，可能是价格因素，设计上缺陷比较多。
主持人：设计缺陷。您说一个。
韩长龙：好象什么都没有，安防设施没有到位，遮阳设施也没有。
主持人：就是六合的项目。
韩长龙：包括绿化。
仙林的是朗诗钟山绿郡，装修也有好多问题，包括石材有开裂裂缝比较多。
主持人：主要是装修问题，留下印象比较深刻的是石材。
韩长龙：托乐嘉水帘洞，威尼斯水城空鼓特别严重，然后就是遮阳相对比较简单，仙龙湾，施工质量非常差。
主持人：差到什么样的程度。
韩长龙：包括外墙，他的装饰条都是歪歪斜斜的。
主持人：仙龙湾这个项目施工非常差。
韩长龙：里面空鼓更是比比皆是。
金域中央商住房，消防水管在室内，国家住宅设计规范里面规定，消防管是不允许放在业主家里的。
主持人：那公共部位有没有呢？
韩长龙：没有，是在业主家里的。
主持人：放在某一户业主家，还是家家户户都有。
韩长龙：好几户，不是每一户都有。
主持人：那做的挺好的啊，如果在公共部位再放一个的话，他消防设施不是更那个了吗。
韩长龙：他不能再放那么多了。
主持人：公共部位是没有的，如果说别家失火了，可是有设施的人不在家，很难处理
韩长龙：家里装修的时候，把消防水管都包起来了。
主持人：这个可以向消防部门反映一下。
您继续。
韩长龙：东方龙湖湾房子空鼓比较多，渗水比较多，还有一个东方龙湖湾的样板房，我们提醒一下开发商，样板房你做的时候，一定要做到位，不要在二次最后销售的时候，业主买你样板房的时候重现好多的问题，比如防水没有做到位，厨卫发霉，网站中大家可以关注。
主持人：就是不要把样板房做成表面工程，内在的东西一点都不管。
韩长龙：包括里面的水管都不接，只是做个样子而已。
主持人：好，韩老师，您暂时说这么多，回过头来我特别想问问马总，您看买房人多可怜，我们买房子的时候都是一把头，要不然是付全款，要不然是付个首付，但都不少。可是我们买这东西，我们买的时候是看不到的，就一沙盘，就一图纸，拿着就买了，你交给我们这样一个工程。当然不是您了，这个话一定要说给您听，你交给我这样的工程，我还得受着。买房人一定要这么可怜吗？
我想问一下，开头我们也说了，绿城做的还是不错的，你们拿到各种荣誉，你们在工程质量把关的时候，除了之前讲的一些体系。作为业主来说，我有没有机会实时的了解我买这个房子到什么程度了，他目前的状况怎么样，有这机会吗？
马旭东：我简单说一下，工程质量通病始终是存在的，从八十年代开始，工程质量通病在当时比较多的一个问题，随着科技的发展，建筑施工技术的发展，理论上来讲应该会越来越少，但是并不是这样。目前质量通病防治手册越来越厚了，我自己拿都比较吃力。为什么？因为建筑的技术确实是在提高，但是很多建筑的形态发生了巨大的变化。以前很简单，一个方盒子。
主持人：以前没有什么要求，就是一个住的地方。现在你看，品质、美观、配套等等等等。
马旭东：包括舒适性，科技的含量，安全性，以前的居住者不会考虑这样的问题，甚至对一些开裂，他们认为这个是非常正常的现象，不是问题。但是目前这就是一个非常大的问题。所以我们绿城实际上也会有问题存在，这个我们也做的不够好，应该说一直在努力。虽然调查结果是比较好的，但我们仍然会一直努力。
主持人：还不完美。我之前在网上看到一个也是关于房屋质量的节目，我听了以后特别的羡慕，是西方的一个国家，他有一个开发商，他会做一件什么事呢，他可能跟咱们不一样，具体销售模式不清楚。他会把他的目标人群，有意向的人群组织起来，整个从开始设计就一直参与到整个工程当中，我就觉得，我们身边好象没有这样的开发商。
马旭东：目前我们已经做到了一部分，不能说全部覆盖了。
主持人：你们做到了吗？
马旭东：我们做到了一部分。我们目前是这样，应该是从99年开始，从我们合作的一个项目，当时房子销售到一定比例的时候，就成立了业主质量监督小组。
主持人：就是销售到一定比例。
马旭东：对。比如首期开盘达到一定目标的时候，会有一个规定，比如别墅项目客户的群体是比较少的，高层项目的客户数量就很多。所以没有具体的数量规定，是按照比例来将。
主持人：就是一个业主小组。
马旭东：这样一个业主质量小组的组长一定是由业主担任的。由我们的工程分管领导来担任业主质量监督小组的副组长。这样的话，可以让业主代表充分行使他们的权利，基本上每个月我们会定期组织这样的活动，在工程销售以后开始一直到交付，这个过程中始终是有这样的活动。
主持人：马总，我问您一下，您讲的这个业主组成的小组，定期的会来关注工程质量，会了解整个工程进度。指的是我们杭州还是所有的？
马旭东：只要是绿城的项目都是这样操作的。
主持人：在南京的项目也是这样做的？
马旭东：是也是这样的。
主持人：也这么做了。
马旭东：对。
主持人：行业中这么做的多吗？
马旭东：据我了解不太多。
主持人：之前我们听到听众反映，韩老师，现在精装房比较多，我之前听到听众反映说，有一些开发商，他会告诉你我精装房只有交房的时候才能验收，毛坯的时候你是不可以验收的？这个韩老师在节目中说过，毛坯是可以验房的，但是开发商，包括我了解到的品牌开发商，他就告诉你，毛坯不可以验，一直到最后才能验，他就特别害怕业主发现问题，特别害怕面对业主，有这样的一个情绪，我问一下马总，咱们真正这样操作，让业主参与到工程监督过程当中去，你们有没有觉得给你们造成什么样的负担？
马旭东：开始的时候，我们说实话也是有点犹豫的，到底这个事情这样做，对开发商也好，对业主也好，是不是都是有利的？后来我们认为应该是可行的。在这个过程中解决问题是最好的方式，通过这么长时间，将近有四年了，下来以后我们认为非常好。
主持人：我觉得，几位不要生气，我觉得相比开发商、施工单位和监理公司、相比验房师。最最关注工程质量的就是业主，因为这个房子我住，他的不好直接影响到我，而其他任何一方，你们可能处于利益的考虑，处于这样那样的原因，可能没有我这样关注。我是否可以这样理解？马总。
马旭东：应该是这样的。因为我们有这么一句话，对客户来讲他是百分之百的，对我们来讲可能容许偏差10%到5 % 都是可以接受的。
主持人：马总，刚才您说了以后，我们节目群里面这个听众甲说，业主工程质量监管，另外一位听众说，这个可以有，说的对。刚才我特别感慨的这个话。我呼吁大家，呼吁听节目的开发商，能不能有一个很好的渠道跟业主面对面，让业主在整个工程建设当中能够真正的参与进来。可能你会发现他不会给你带来负担，还会真正的让你整个工程质量有所提升。这是我们的一个建议。
张工，刚刚半点的时候，我们新华网的同行跟您提了要求，说能不能说说这个行业的潜规则啊，我能不能问您一个问题，上周节目当中，我们有嘉宾说了，所有的工程公司上项目的第一件事就是摆平监理。
张工：这个我不否认。
主持人：不否认，这不是心虚，这是地方方言的原因，不否认。
张工：我讲，每一个项目，我们监理组进去以后，第一件事就是跟施工单位斗智斗勇，这是我们必须做的事情。
主持人：你们要和他们斗智斗勇。
张工：就是猫和老鼠的游戏。作为施工单位，他想干什么，他想节约时间，他要节约成本，因为时间对他来说是相当大的成本，他所有的设备，一个项目下来设备成本很高的。还有一个他的管理人员的成本也是相当高的，这是他第一个要节约的成本，他心里面希望我们监理人员作为保姆身份出现是最好的，他随时随地请你验收你都要验收，那么，不同条件下验收效果差距是很大的。比如我们白天验收，视线很好，我们自己所处的位置也是可以得到保证的，如果夜里验收，我们视线、光线，包括安全都得不到保证。这个夜里面的验收肯定是形式，对工程质量是没有保证的。
主持人：这么 说肯定有人夜里验收过。
对吧。对没人夜里验收，您就不知道这个事了。
张工：往往是业主压着监理验收。
主持人：这个业主指的是？
张工：我们的业主是指建设单位。
主持人：这么来，就是让你发现不了问题。
张工：很难发现问题，而且发现问题也很难坚持，他会说我成本压在这里面，你影响了我多少时间。
主持人：如果监理不敢说真话，通常是什么原因呢？
张工：监理一般都敢讲真话。
主持人：为什么？
张工：我们古人说的好，无欲则刚。一个负责任的监理没有额外的要求，他心里面很坦荡。
主持人：在这个行业当中无欲则刚的人多吗？
张工：捱打的还是比较多的。
主持人：就是如果你不听话，你不配合他，有可能还要捱打。风险系数还挺高。
张工：往往社会上各行各业的人士对我们监理行业有一个错误的理解，认为捱打的监理就是一个混吃混喝的监理，实际上是相反的。一个混吃混喝的监理不会捱打的，因为他已经跟他形成一个整体的利益，他怎么可能捱打。
主持人：您捱过打吗？
张工：我没有捱过打，我有方法保护我自己。
主持人：什么样的方法？
张工：就是，这个叫做管理的艺术，应该讲是管理的艺术。大家对火候的掌握。
我们行业有这样一句话，监理认真不较真。
主持人：认真不较真。
可能我一开始的时候摆一个态度，我告诉你我是一个什么风格，你要怎么做事，我们要怎么相处，把丑话说前面可能会好一些。
张工：把游戏规则制订好。
主持人：这样可能会好一些。
我们想问一下韩老师，刚刚开发商马总和张工都说了这么多，刚刚张工也说到了关系处理的问题，我想问一下韩老师，您可能也会遇到这样的问题，比如说您给业主验房了，发现问题了，你们和开发商接触的时候是不是也很微妙，有会遇到矛盾什么的，验房师也给打过，不给进门的都有。现在市面上的开发商会怎么对待验房师，态度是什么呢？
韩长龙：过去验房，就像张工说的，不一定是施工单位或者开发商找你麻烦，而是找地方上一些地痞流氓或者社会闲散人员找你麻烦。现在开发商和施工单位接受了验房这块，所以开发商也会拿出一点诚意过来，你尽管验房，但有个别的开发商还会顽固的坚持他们的观点，出现问题，这些问题都是小问题，可改可不改。但有的负责任的开发商也在逐步养成，比如很多大的央企，或者国企这些大开发商也在转变他的思路，也在为业主考虑，包括我们验房师提出的问题，他们会尽力做。我们和开发商这块，我这样说，一个房屋的建造多少是有瑕疵的，但是这个瑕疵必须控制在你不影响业主居住和使用，我们跟他说，如果出现这些问题，你们开发商必须要承担责任，必须要整改。
主持人：一般来说，开发商对待业主问题也好，或者对于我们验房师的态度也好，现在更多的是什么？是愿意解决问题的。
韩长龙：现在整体来说，大部分，但也有个别开发商在顽固，我也不报是哪个开发商，但是这些开发商是存在的，大部分开发商都在转变思路，也在解决这些问题。
主持人：好的。刚才几位都提到了一些问题，比如说我们上周也列举出来渗水、空鼓、裂缝，还有等等等等问题，这都是目前建筑质量的通病，上节目之前，我和马总也有对话，马总提到其实这个房子最后的质量问题，更大的问题不是来自于施工阶段，是这样吗？马总。或者说更难解决的不是来自于施工阶段，我不知道我这个表达是不是对，您能不能把这个再给我们说说。
马旭东：是这样的，从工程质量通病来讲，更多是施工过程中造成的，质量通病，我们张工也讲了，主要是一些工艺工法，一些操作过程的环境造成的。
主持人：如果是设计的问题，后期整改或完善会比较困难了
马旭东：是的。
主持人：好，张工是不是也有类似的观点？
我听您在导播室说的时候也有这样的观点，设计出问题就比较麻烦。
张工：设计出了问题，后面不好整改。
韩长龙：刚才我和马总、张工聊天的时候也说到这个问题，世茂滨江上的设计有严重的问题。
主持人：一个高层没有烟道。
韩长龙：还有一个，他的排气孔，能过一个过道，加上一个房间里面，那么长排出去，那排出臭味出去吗？所以这是设计上严重的缺陷。
主持人：设计非常的重要。但是不管怎么样，一个项目从没有到拔地而起，会经过很多环节，每一个环节都非常的重要，今天我在这儿能不能代替广大的听众，广大的买房人，拜托以马总为代表的开发商，以张工为代表的监理公司，还有以韩老师为代表的验房行业，真的是真心，真的是发自肺腑的恳请大家，不说血液里流着道德的血液，但是一定要为大家建一些能够有安全保障的房子，真的是非常非常拜托各位。
好了，一个小时时间快要过去了，可能今天请三位谈到的方面还不那么完全，不完整，但是我想，我们希望传达一个声音，就是我们业主真的关心这个房子的质量，我们也希望与此相关的部门、企业和商家，能够真的重视起来，真的把他把关好，好吗？
马旭东：好，我们一定努力。
主持人：谢谢，谢谢马总，谢谢张工，也谢谢韩老师，谢谢三位。我们今天节目就这样，感谢各位的收听，下个星期我们依然会关注房屋质量的问题，也欢迎你的继续锁定收听，今天节目就这样，各位再见。
（内容来源：新华网）
此次论坛除了继续关注房屋的建筑质量问题之外，更多的会关注整个工程建设的工程监理问题以及验房的相关细节。
时间：2013.08.01
地点：江苏财经广播电台直播间
主持人：朱燕
嘉宾：绿城东方建设管理有限公司副总经理 马旭东
某监理咨询有限公司高级工程师 张金建
翘楚验房监理（南京）公司首席验房师 韩常龙
------------以下为直播实录------------
主持人：各位傍晚好，欢迎继续锁定收听FM95.2、AM1206江苏财经广播，这里是“家在南京”，我是朱燕。
这是一档关注房地产的节目，更加关注您的居住品质，我觉得今天说这个话还是依然非常有底气，因为从上周开始，我们江苏财经广播“家在南京”节目联合新华网房地产事业中心南京站，举办了“护房行动——中国建筑质量大调查”的一个特别活动。在上周四节目当中，我们其实已经关注了建筑质量目前的一些通病、产生的一些原因，以及我们解决这些问题的方法和途径。今天我们的话题可能会更加的有针对性一些，我们还是关注房屋的建筑质量，更多的会关注整个工程建设以及验房这方面的话题。在这里，我特别邀请一下听众，如果说您的房子正在收房，或者说您的房子有什么问题，也欢迎您参与到节目当中，我们的热线是84456111，跟我们说一说您的房子所遇到的问题。在今天节目当中我们邀请了三位嘉宾，下面逐一的向大家介绍。
马旭东：大家好。
主持人：还邀请了某监理咨询有限公司的副总工程师，为什么要说某呢，因为我们是希望张工能够跟我们说更多的更深入的监理行业的一些事。所以我们说某监理有限公司的副总工程师张工，张工我要不说您的全名啊？
张工：可以说。
主持人：张全建先生，张工您好，
张工：主持人好，各位听众大家好。
主持人：还有我们周二验房板块的固定嘉宾，来自于翘楚验房的首席验房师韩长龙，韩师傅您好。
韩长龙：各位听众大家好。
主持人：今天大家其实可以发现，我们请的三位嘉宾，一位是来自于房地产开发公司开发商，一位来自于监理公司，还有一位来自于验房公司。可以说三位其实都是贯穿于整个工程的各个环节。从拿地开始这个项目和工程一直是掌握在开发商的手中的。整个项目建设过程当中，监理的角色也非常的重要。作为验房师来讲，更多的业主会对他有很多的信赖，随着大家对于工程质量的关注，验房师也是一个很重要的把关环节，今天的节目当中我们希望三位嘉宾能够畅所欲言，说一说目前的建筑质量，我们怎么解决，我们是怎么把控的，我们发现了什么问题等等。
我们也提醒大家，这时段的热线全线为您开通，84456111，如果说您的房子有任何的质量问题，想向专业人士请教，或者说您关注工程质量这块，您有话题想和嘉宾交流，也特别欢迎您参与到今天的节目当中。
我们真的希望侠肝义胆仗义执言。下面我先问一下绿城建设的马总，为什么邀请您来，我们也要和听众说明一下，因为我们希望请一个工程质量还不错的公司来，我来跟大家念一下，根据中国指数研究院2012年中国城市居民居住满意度调查的结果，绿城集团在居民居住满意度优秀企业排名当中是位列第一的，在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等等六个分项的评比中，绿城集团的得分均分是最高的。不是均分，是每一个都是第一名。其中居民居住整体满意度和物业服务、工程质量、销售服务、业务忠诚度这五项还是继2011年之后的蝉联榜首。我们就特别留意到，在这个调查当中，就有一个工程质量，应该说和我们今天的这个主题是非常契合的。刚才在楼上我和马总也聊过，这样的一个调查结果可能多多少少能够说明我们在工程质量方面取得的成绩，我想问一下，我们各个项目，工程质量是怎么把关的，我们为什么可以取得这样的排名？或者说我们为什么有这样的口碑？咱们绿城在整个质量把关方面做了哪些事？
马旭东：谢谢。我简单的说一下，首先我们绿城到今年已经有20年的历史了，应该说时间比较长了，有一个比较完整的质量管控体系，有一个比较完善的质量督导体系。质量管控体系和质量督导体系两者之间既有一定的关系，然后又有一定的区别。质量管控体系，工作责任主要是在各个职能部门里面，比如规划设计部、景观设计部、精装修管理设计部这些，包括一些资料的管理部。这些工作主要还是一个常规的，基本上所有的地产公司都有这样的部门。这是一个比较完整的质量管控体系。质量督导体系相当于是工程管理团队里面的宪兵，他们这个部门对所有的工程质量存在的问题有一个一票否决制，不管什么项目，工程进度、成本，包括一些外立面效果、景观做的有多好，但是如果质量问题还比较多的时候，可以一票否决。
主持人：专门有一个部门，督导部。这个部门就像钦差大臣一样，我到一个项目，他有一个不可原谅的问题，我就一票否决了。
马旭东：非常形象，然后这个质量督导部是三级管理的，在集团里面有这样一个部门，基本上直接向集团的工程副总负责，在区域公司里面，或者在城市公司里面还是有这样一个部门设置，然后在每一个项目里面都有这样的设置。质量督导部主要是起到四个方面的作用。一个是技术的支撑，这里面有一些规划设计方面的参与，包括一些培训等。第二个是需要的一些必要的服务，比如说项目里面碰到一些技术问题，就第一时间给他们做一些辅导，做一些及时的解决。第三个是检查，我们所有的项目里面，是不是严格按照绿城的质量管控体系在执行。最后一个是督查，所有的工作如果有问题，是真的否认整改。
主持人：刚才马总说了，绿城在质量管控方面有一个体系，有两个部门进行质量把关，一个是质量的管控体系，一个是质量的督导部，一个是设计、规划，另一个是监督。说到监督，除了开发商自己有监督部门，肯定的必不可少的我们还要聘请监理公司，来实行整个过程的一个监督。我们想问一下张工，你们应该说是受雇于开发商。
张工：目前监理工程只是在施工阶段。
主持人：我理解，我们的工作是拿着开发商给我们的图纸，设计的图纸要点是什么，然后对照着这个项目，有没有按照这个来。
张工：然后还有规范，规范是我们验收的标准之一。
主持人：就是建筑设计规范，咱们看什么呢？看主体结构还是看什么？怎么看？
张工：是这样，开工之前，我们这个质量管理也是分四个阶段。第一个阶段是施工准备阶段，这个阶段我们做什么工作呢？一个是参加图纸会审。
主持人：这个是指图纸已经出来了？
张工：图纸已经出来了，经审查通过的图纸，在开工之前设计单位、施工建设和监理三个单位进行交底的会议。然后建设单位发给我们三个单位图纸以后，我们对图纸进行消化和熟悉，我们对图纸上发现的施工当中可能存在的问题要给建设单位意见。
主持人：就是说我们在工程还没开始的时候，得几方碰头，我们得稍微看看，可能这个项目在哪儿是一个难点，或者是容易出问题的地方，我们首先要告诉施工方，你得留意这个地方。先做一做准备工作，接下来。
张工：接下来我们审查施工单位提供的施工组织设计。
主持人：施工组织设计，这个主要是干什么的？
张工：指导施工，施工单位承接这个施工合同以后，他有一个指导纲领文件。
主持人：我想象当中，施工单位只管干活，拿到图纸以后就干活了，其实不是这样，施工单位也有对这个项目的理解，他要形成一个文字书面的东西，然后有一个总体的构想和规划，然后给你们看。
张工：这个是一个内部审查，我们做一个外部审查。
主持人：这个也要给监理公司看，这个看什么呢？
张工：我们看施工工艺和施工方案总体部署，包括他的工程工期与承包合同是否一致，有没有违反强制性条文。
主持人：我们这个文件是不是也会非常的具体，具体到每一种材料，每一个细节。
张工：基本包含了施工的全过程。
主持人：就是非常细致，不是一个很笼统的东西。
我想我们听众当中很多人跟我一样，作为买房人，或者说我们作为看房人，可能知道的只是这样一个钢筋水泥的东西放在这儿，但是我们不知道他是怎么一步一步来的，今天我们听了两位目前的说法，我们知道原来监理不仅仅是盯着别人干活的，不是监工的概念，实际上还会有其他很多的事要做。除了刚刚看开发商的东西，看施工单位的东西，第三步我们要干吗？
张工：后面我们监理部门要制订监理规划和监理实施细则。
主持人：看了别人的，自己还得出一个。
张工：我们要根据设计文件和规划规程，包括施工合同和监理合同，对施工单位经过我们监理部门审查通过的施工组织设计和施工方案进行监督管理。
主持人：第四个我知道了，就是监理了。就是盯着别人了。
张工：这个是我们一个监理方式之一，我们监理方式一般有三种方式。
主持人：您说。
张工：一个是巡视检查。
主持人：就是不定期的，我们到现场去看，发现问题。还有呢？
张工：还有一个是平行检验。
主持人：这个是什么意思？
张工：就是在施工单位报验的基础上我们做同步的检查验收。
主持人：这个主要是指对材料还是对于什么？
张工：南京市有一个2007年出的32号文，他在2012年又修改了，叫做南京市建设工程主体质量管理办法，我们在这个要求上，在这个规定的基础上，施工单位有一些主要材料，比如钢筋模板，我们对材料进行平行检验，混凝土我们要对配额比进行抽查。
主持人：我能不能理解为，主管部门要查，监理公司也要查，是不是这个意思？
张工：主管部门不查，主管部门在验收的节点上到现场验收。
主持人：您刚才讲平行，我们要对这个材料把关，还有谁在把关？
张工：施工单位自检，我们监理单位平行检，对他进行验收。
主持人：您讲的平行是我们和施工单位两条线都要关注材料的情况。
您讲到平行检验，还有巡视，还有一个是什么方式？
张工：还有一个方式是旁站监理。
主持人：这什么意思？
张工：旁站监理就是在关键供需和关键部位进行全过程的跟班监督。
主持人：旁站。
张工：别人干活我在旁边站着。
主持人：旁边站着，旁边监督着，就是比巡视要更加的严格。巡视可能就是我不一定针对某一个地方，我对整个的看看。你讲的旁站哪些是重点？
张工：重点呢，比如说装机施工阶段是我们全过程旁站的重点。
主持人：装机施工。
张工：接下来是防水施工，我们也需要旁站。还有钢筋节点和钢筋隐蔽也是需要我们旁站的。混凝土浇筑过程也是需要监理人员进行旁站的关键点。
主持人：您刚才讲的这几个真的是非常的关键。对吧，韩老师。我一听渗水我头上就冒汗。
我们节目当中经常有这种情况，而且每次说出来好象这个问题都比较难解决，就是有很多人他会对这个渗水一直困扰，我们这个星期二就有一位，打来电话以后说我这个渗水已经渗了十年了，开发商修了多次没有修好，你们能不能推荐一个修这个特别擅长的厂家。所以我想问一下韩老师，刚才张工也讲了，我们有旁站的几个环节一定要特别监督的，装机施工，防水这块，还有钢筋的把关，还有混凝土，钢筋混凝土我们看不到。
韩长龙：在禄口那个地方，我们发现一个楼盘里面，业主装修的时候，在柱子里面钢筋浇筑那块，我们没有看到砂浆。
主持人：可是我作为业主，如果买了房我一进这个屋子我能看到吗？
韩长龙：进去是看不到的，但是施工的时候，打开的时候是可以看到的。
主持人：专业人士可能通过一些方法可以看到，但是作为我们业主来讲，刚才张工讲的这几个问题，可能只有防水这块我们可以感受到，而即便仅仅是防水可以感受到，很多人都感受到了，什么水帘洞等等。我想问一下张工，您先给我们回答一下，既然你们都认真到这个程度了，你们都已经知道什么是重点问题了，你们都已经旁站了，站在旁边贴身监督了，为什么还有那么多的问题。
张工：应该说我们的工程有一定的特性在里面，工程的特性是什么？就是手工作业，手工作业就涉及到每个人的个体，每个人的工艺水平，责任心等。
主持人：我们如果说用这么严格的方式旁站，能不能发现问题，通常您说的这几个重点方面，我们有没有发现过问题？
张工：有。
主持人：比方说呢？
张工：一般都在工程验收之前基本处理到位，有少量的可能没有发现。
主持人：如果没有发现怎么办？
张工：如果发现，在业主后期使用的过程中，我们有保修制度，可以要求施工单位对他进行修补。
主持人：张工讲到四个问题，一个是防水，一个是钢筋，一个是装机施工，还有一个是混凝土。这四个方面，我们说装机施工，他通常会出现什么问题？开发商会怎么样？
张工：装机施工是一个很重要的关键点，俗话说万丈高楼从地起。
主持人：打地基吗这个就是。
张工：这个过程是很重要的。
主持人：开发商会怎么样、开发商想怎么样？
张工：开发商对这个方面还是非常重视的。
主持人：没有出现过任何一个反面典型吗？
张工：基本上没有出现。
主持人：按照要求来讲，我们这个打地基，比如打多少深度？
张工：这个要根据不同的地质情况，地勘单位可以给出一个建议性的文件，然后设计单位根据岩土的性能指数给出一个什么深度，实际上就是对他地基承载能力不足的一个补充。
主持人：根据地质条件，我们的确有标准，但是不同的地质条件有不同的标准。防水这块我们主要看什么呢？
张工：我们主要看防水本身的材料，我们在过程当中主要提倡的是结构方面，我们关注的是结构自防水，任何一个外面的辅助防水都不能代替结构自防水作用。
主持人：结构自防水。就是结构设计上就要考虑这个问题。
张工：施工工艺过程是我们重点要处理好的。
主持人：现在比如地下车库经常遇到渗水的情况，包括顶楼经常有渗水的情况，产生这些渗水主要是什么原因呢？
张工：现在工程界都有一个共性认识，就是说施工缝，十工九漏的说法，施工缝的处理中很容易造成这样的情况。
还有一个是室外的地下水丰富，容易穿透。会造成渗水的现象。
主持人：还有两个，一个是钢筋，一个是混凝土，这都是材料的问题，如果开发商想做手脚的话，一定是处于利益的考虑，不是开发商，是施工单位。我看到马总在旁边，我觉得不能说开发商。
肯定是处于利润的考虑，成本控制的问题，目前在建的项目中，或者说在张工您整个监理过程中，您有没有发现钢筋、混凝土这块有偷工减料，或者说如果偷工减料怎么个偷工减料法，您得说真话，因为我没有说您是哪个公司的。
张工：好的，我本来已经是实话实说了。任何一家施工单位，现在的施工单位不像以前的施工单位，施工技术人员都是专业的人员，他的偷工减料一般都建立在理性的基础上。
主持人：就是说合理的范围内。
张工：是的，在合理的范围内，我们说的偷工减料是什么呢，我们的规划要求他的偏差，他一般控制在容许范围内，他总量可能会少那么几根，专业的监理公司会要求他对总量进行控制。
主持人：我们以前听说过把钢筋拉细了，甚至有一些更缺德的施工单位，里面放毛竹。
张工：这个我们没遇到过，听说过。
主持人：网上有过，拉细过有吗？
张工：拉细的也是听说过。
主持人：您都没遇到？
张工：真没遇到过。
主持人：您再想想，有什么情况待会儿再跟我们说。
韩老师，我们这个验房一般是受业主委托，我们去验房。刚刚张工一直说，我们问到的这些问题，什么偷工减料的，他们在监理过程中遇到的不是那么多，或者说不是那么严重。韩老师，咱们在验房的过程中，比较大的这些问题，比如材料的问题，偷工减料的问题，我们遇到过吗？
韩长龙：比比皆是。
主持人：您说说。
韩长龙：比如江宁的那个房子。
主持人：哪一个啊。
韩长龙：武夷绿洲。
主持人：哦，武夷绿洲。
韩长龙：是砂浆比例不足，还是水泥过稀了，为什么上去一摸就是一个坑，什么原因？
主持人：这个就是偷工减料。
韩长龙：还有这次江宁一个楼盘，是一个新楼盘，绿地的，楼板厚度是什么意思？
主持人：您稍等一下，就是绿地吗？
韩长龙：绿地紫峰公馆。
主持人：你那个号称是2.9米，现在变成了2.65米，楼板厚度有那么厚吗？一般的楼板厚度是多少呢？
韩长龙：按照间距算，一般是12到14公分，我们张工知道的，楼板的厚度12到14公分，卧室是10到12公分。
主持人：然后他成了2.65米。
韩长龙：有20公分了。
主持人：25公分哦。
韩长龙：除了找平层，楼板的厚度有将近20公分的误差。
主持人：这个我们可以找他吗？
韩长龙：我跟业主说了，让开发商给个答复，最起码有一个满意的答复。
主持人：韩老师刚刚一下报了两个江宁的楼盘，近期验房遇到的问题。
其实我们今天给韩老师出了一个题目，把6月30日到7月30日交房的，我们把统计到的楼盘都做了一个罗列，等会儿半点以后，首先请韩老师，我们用一句话来描述咱们验到的每一个楼盘的问题的最大特征，给你留下最深刻印象的，您来点评一下，我们在半点之后首先请韩老师来做这个事，三位嘉宾我们首先进半点，半点以后我们继续回来，也欢迎各位继续收听和参与节目，我们今天依然关注中国建筑质量，我们做一个调查。当然很多的调查我们可能是在QQ群里面，包括在新华网房产南京站上面做了一些调查，如果听众你想告诉我们你房子遇到什么问题，你有什么话想跟我们嘉宾沟通的话，可以拨打热线84456111，这会儿电话已经全线开通，我们半点以后如果有时间的话，我们尽量接接大家的电话。同时也跟大家说一下，我们接到的任何一个问题都会有跟踪，上周接到的四个问题，接到直播室的几个问题，我刚才也问了我们新华网房产，全部都有跟踪，后期有结果的时候，会在节目当中跟各位做通报，一会见。
好。半点之前我说了，会请韩老师跟大家说说，从6月30日到7月30日南京很多的楼盘在交房，韩老师可能去了不少，也不排除有很多没去到的，我们去到的这些楼盘，请韩老师用一句话点评，您去了以后给你留下最深刻印象的，用一句话，因为时间的关系。韩老师您可以开始了。
韩长龙：我们讲这个乐居雅，我们关心的楼盘并不是完全品质的问题，是讲一个伤害的问题。
主持人：这一句话不能说清楚，您得再讲几句。
韩长龙：那边过去是一个化纤厂。
主持人：可能是周围环境的问题。
您继续。
韩长龙：朗诗绿色街区的装修质量。
主持人：主要是什么问题？
韩长龙：他装修的问题，门套这些东西，我们起一个名字叫做“积木门”，一拉就下来了，就像小孩玩具一样的。
主持人：就是朗诗绿色街区装修品质的问题。
韩长龙：兰亭，就是安德门那个地方的，那个地方施工相对来说还行。
主持人：最深刻的印象是施工还行。
韩长龙：还行。
恒基铃珑翠谷渗水。
主持人：哪儿渗水啊？
韩长龙：地下室。
武夷绿洲砂浆，刚才我们说过了。荣盛龙湖半岛，可能是价格因素，设计上缺陷比较多。
主持人：设计缺陷。您说一个。
韩长龙：好象什么都没有，安防设施没有到位，遮阳设施也没有。
主持人：就是六合的项目。
韩长龙：包括绿化。
仙林的是朗诗钟山绿郡，装修也有好多问题，包括石材有开裂裂缝比较多。
主持人：主要是装修问题，留下印象比较深刻的是石材。
韩长龙：托乐嘉水帘洞，威尼斯水城空鼓特别严重，然后就是遮阳相对比较简单，仙龙湾，施工质量非常差。
主持人：差到什么样的程度。
韩长龙：包括外墙，他的装饰条都是歪歪斜斜的。
主持人：仙龙湾这个项目施工非常差。
韩长龙：里面空鼓更是比比皆是。
金域中央商住房，消防水管在室内，国家住宅设计规范里面规定，消防管是不允许放在业主家里的。
主持人：那公共部位有没有呢？
韩长龙：没有，是在业主家里的。
主持人：放在某一户业主家，还是家家户户都有。
韩长龙：好几户，不是每一户都有。
主持人：那做的挺好的啊，如果在公共部位再放一个的话，他消防设施不是更那个了吗。
韩长龙：他不能再放那么多了。
主持人：公共部位是没有的，如果说别家失火了，可是有设施的人不在家，很难处理
韩长龙：家里装修的时候，把消防水管都包起来了。
主持人：这个可以向消防部门反映一下。
您继续。
韩长龙：东方龙湖湾房子空鼓比较多，渗水比较多，还有一个东方龙湖湾的样板房，我们提醒一下开发商，样板房你做的时候，一定要做到位，不要在二次最后销售的时候，业主买你样板房的时候重现好多的问题，比如防水没有做到位，厨卫发霉，网站中大家可以关注。
主持人：就是不要把样板房做成表面工程，内在的东西一点都不管。
韩长龙：包括里面的水管都不接，只是做个样子而已。
主持人：好，韩老师，您暂时说这么多，回过头来我特别想问问马总，您看买房人多可怜，我们买房子的时候都是一把头，要不然是付全款，要不然是付个首付，但都不少。可是我们买这东西，我们买的时候是看不到的，就一沙盘，就一图纸，拿着就买了，你交给我们这样一个工程。当然不是您了，这个话一定要说给您听，你交给我这样的工程，我还得受着。买房人一定要这么可怜吗？
我想问一下，开头我们也说了，绿城做的还是不错的，你们拿到各种荣誉，你们在工程质量把关的时候，除了之前讲的一些体系。作为业主来说，我有没有机会实时的了解我买这个房子到什么程度了，他目前的状况怎么样，有这机会吗？
马旭东：我简单说一下，工程质量通病始终是存在的，从八十年代开始，工程质量通病在当时比较多的一个问题，随着科技的发展，建筑施工技术的发展，理论上来讲应该会越来越少，但是并不是这样。目前质量通病防治手册越来越厚了，我自己拿都比较吃力。为什么？因为建筑的技术确实是在提高，但是很多建筑的形态发生了巨大的变化。以前很简单，一个方盒子。
主持人：以前没有什么要求，就是一个住的地方。现在你看，品质、美观、配套等等等等。
马旭东：包括舒适性，科技的含量，安全性，以前的居住者不会考虑这样的问题，甚至对一些开裂，他们认为这个是非常正常的现象，不是问题。但是目前这就是一个非常大的问题。所以我们绿城实际上也会有问题存在，这个我们也做的不够好，应该说一直在努力。虽然调查结果是比较好的，但我们仍然会一直努力。
主持人：还不完美。我之前在网上看到一个也是关于房屋质量的节目，我听了以后特别的羡慕，是西方的一个国家，他有一个开发商，他会做一件什么事呢，他可能跟咱们不一样，具体销售模式不清楚。他会把他的目标人群，有意向的人群组织起来，整个从开始设计就一直参与到整个工程当中，我就觉得，我们身边好象没有这样的开发商。
马旭东：目前我们已经做到了一部分，不能说全部覆盖了。
主持人：你们做到了吗？
马旭东：我们做到了一部分。我们目前是这样，应该是从99年开始，从我们合作的一个项目，当时房子销售到一定比例的时候，就成立了业主质量监督小组。
主持人：就是销售到一定比例。
马旭东：对。比如首期开盘达到一定目标的时候，会有一个规定，比如别墅项目客户的群体是比较少的，高层项目的客户数量就很多。所以没有具体的数量规定，是按照比例来将。
主持人：就是一个业主小组。
马旭东：这样一个业主质量小组的组长一定是由业主担任的。由我们的工程分管领导来担任业主质量监督小组的副组长。这样的话，可以让业主代表充分行使他们的权利，基本上每个月我们会定期组织这样的活动，在工程销售以后开始一直到交付，这个过程中始终是有这样的活动。
马旭东：只要是绿城的项目都是这样操作的。
主持人：在南京的项目也是这样做的？
马旭东：是也是这样的。
主持人：也这么做了。
马旭东：对。
主持人：行业中这么做的多吗？
马旭东：据我了解不太多。
主持人：之前我们听到听众反映，韩老师，现在精装房比较多，我之前听到听众反映说，有一些开发商，他会告诉你我精装房只有交房的时候才能验收，毛坯的时候你是不可以验收的？这个韩老师在节目中说过，毛坯是可以验房的，但是开发商，包括我了解到的品牌开发商，他就告诉你，毛坯不可以验，一直到最后才能验，他就特别害怕业主发现问题，特别害怕面对业主，有这样的一个情绪，我问一下马总，咱们真正这样操作，让业主参与到工程监督过程当中去，你们有没有觉得给你们造成什么样的负担？
马旭东：开始的时候，我们说实话也是有点犹豫的，到底这个事情这样做，对开发商也好，对业主也好，是不是都是有利的？后来我们认为应该是可行的。在这个过程中解决问题是最好的方式，通过这么长时间，将近有四年了，下来以后我们认为非常好。
主持人：我觉得，几位不要生气，我觉得相比开发商、施工单位和监理公司、相比验房师。最最关注工程质量的就是业主，因为这个房子我住，他的不好直接影响到我，而其他任何一方，你们可能处于利益的考虑，处于这样那样的原因，可能没有我这样关注。我是否可以这样理解？马总。
马旭东：应该是这样的。因为我们有这么一句话，对客户来讲他是百分之百的，对我们来讲可能容许偏差10%到5 % 都是可以接受的。
主持人：马总，刚才您说了以后，我们节目群里面这个听众甲说，业主工程质量监管，另外一位听众说，这个可以有，说的对。刚才我特别感慨的这个话。我呼吁大家，呼吁听节目的开发商，能不能有一个很好的渠道跟业主面对面，让业主在整个工程建设当中能够真正的参与进来。可能你会发现他不会给你带来负担，还会真正的让你整个工程质量有所提升。这是我们的一个建议。
张工，刚刚半点的时候，我们新华网的同行跟您提了要求，说能不能说说这个行业的潜规则啊，我能不能问您一个问题，上周节目当中，我们有嘉宾说了，所有的工程公司上项目的第一件事就是摆平监理。
张工：这个我不否认。
主持人：不否认，这不是心虚，这是地方方言的原因，不否认。
张工：我讲，每一个项目，我们监理组进去以后，第一件事就是跟施工单位斗智斗勇，这是我们必须做的事情。
主持人：你们要和他们斗智斗勇。
张工：就是猫和老鼠的游戏。作为施工单位，他想干什么，他想节约时间，他要节约成本，因为时间对他来说是相当大的成本，他所有的设备，一个项目下来设备成本很高的。还有一个他的管理人员的成本也是相当高的，这是他第一个要节约的成本，他心里面希望我们监理人员作为保姆身份出现是最好的，他随时随地请你验收你都要验收，那么，不同条件下验收效果差距是很大的。比如我们白天验收，视线很好，我们自己所处的位置也是可以得到保证的，如果夜里验收，我们视线、光线，包括安全都得不到保证。这个夜里面的验收肯定是形式，对工程质量是没有保证的。
主持人：这么 说肯定有人夜里验收过。
对吧。对没人夜里验收，您就不知道这个事了。
张工：往往是业主压着监理验收。
主持人：这个业主指的是？
张工：我们的业主是指建设单位。
主持人：这么来，就是让你发现不了问题。
张工：很难发现问题，而且发现问题也很难坚持，他会说我成本压在这里面，你影响了我多少时间。
主持人：如果监理不敢说真话，通常是什么原因呢？
张工：监理一般都敢讲真话。
主持人：为什么？
张工：我们古人说的好，无欲则刚。一个负责任的监理没有额外的要求，他心里面很坦荡。
主持人：在这个行业当中无欲则刚的人多吗？
张工：捱打的还是比较多的。
主持人：就是如果你不听话，你不配合他，有可能还要捱打。风险系数还挺高。
张工：往往社会上各行各业的人士对我们监理行业有一个错误的理解，认为捱打的监理就是一个混吃混喝的监理，实际上是相反的。一个混吃混喝的监理不会捱打的，因为他已经跟他形成一个整体的利益，他怎么可能捱打。
主持人：您捱过打吗？
张工：我没有捱过打，我有方法保护我自己。
主持人：什么样的方法？
张工：就是，这个叫做管理的艺术，应该讲是管理的艺术。大家对火候的掌握。
我们行业有这样一句话，监理认真不较真。
主持人：认真不较真。
可能我一开始的时候摆一个态度，我告诉你我是一个什么风格，你要怎么做事，我们要怎么相处，把丑话说前面可能会好一些。
张工：把游戏规则制订好。
主持人：这样可能会好一些。
我们想问一下韩老师，刚刚开发商马总和张工都说了这么多，刚刚张工也说到了关系处理的问题，我想问一下韩老师，您可能也会遇到这样的问题，比如说您给业主验房了，发现问题了，你们和开发商接触的时候是不是也很微妙，有会遇到矛盾什么的，验房师也给打过，不给进门的都有。现在市面上的开发商会怎么对待验房师，态度是什么呢？
韩长龙：过去验房，就像张工说的，不一定是施工单位或者开发商找你麻烦，而是找地方上一些地痞流氓或者社会闲散人员找你麻烦。现在开发商和施工单位接受了验房这块，所以开发商也会拿出一点诚意过来，你尽管验房，但有个别的开发商还会顽固的坚持他们的观点，出现问题，这些问题都是小问题，可改可不改。但有的负责任的开发商也在逐步养成，比如很多大的央企，或者国企这些大开发商也在转变他的思路，也在为业主考虑，包括我们验房师提出的问题，他们会尽力做。我们和开发商这块，我这样说，一个房屋的建造多少是有瑕疵的，但是这个瑕疵必须控制在你不影响业主居住和使用，我们跟他说，如果出现这些问题，你们开发商必须要承担责任，必须要整改。
主持人：一般来说，开发商对待业主问题也好，或者对于我们验房师的态度也好，现在更多的是什么？是愿意解决问题的。
韩长龙：现在整体来说，大部分，但也有个别开发商在顽固，我也不报是哪个开发商，但是这些开发商是存在的，大部分开发商都在转变思路，也在解决这些问题。
主持人：好的。刚才几位都提到了一些问题，比如说我们上周也列举出来渗水、空鼓、裂缝，还有等等等等问题，这都是目前建筑质量的通病，上节目之前，我和马总也有对话，马总提到其实这个房子最后的质量问题，更大的问题不是来自于施工阶段，是这样吗？马总。或者说更难解决的不是来自于施工阶段，我不知道我这个表达是不是对，您能不能把这个再给我们说说。
马旭东：是这样的，从工程质量通病来讲，更多是施工过程中造成的，质量通病，我们张工也讲了，主要是一些工艺工法，一些操作过程的环境造成的。
主持人：如果是设计的问题，后期整改或完善会比较困难了
马旭东：是的。
主持人：好，张工是不是也有类似的观点？
我听您在导播室说的时候也有这样的观点，设计出问题就比较麻烦。
张工：设计出了问题，后面不好整改。
韩长龙：刚才我和马总、张工聊天的时候也说到这个问题，世茂滨江上的设计有严重的问题。
主持人：一个高层没有烟道。
韩长龙：还有一个，他的排气孔，能过一个过道，加上一个房间里面，那么长排出去，那排出臭味出去吗？所以这是设计上严重的缺陷。
主持人：设计非常的重要。但是不管怎么样，一个项目从没有到拔地而起，会经过很多环节，每一个环节都非常的重要，今天我在这儿能不能代替广大的听众，广大的买房人，拜托以马总为代表的开发商，以张工为代表的监理公司，还有以韩老师为代表的验房行业，真的是真心，真的是发自肺腑的恳请大家，不说血液里流着道德的血液，但是一定要为大家建一些能够有安全保障的房子，真的是非常非常拜托各位。
好了，一个小时时间快要过去了，可能今天请三位谈到的方面还不那么完全，不完整，但是我想，我们希望传达一个声音，就是我们业主真的关心这个房子的质量，我们也希望与此相关的部门、企业和商家，能够真的重视起来，真的把他把关好，好吗？
马旭东：好，我们一定努力。
主持人：谢谢，谢谢马总，谢谢张工，也谢谢韩老师，谢谢三位。我们今天节目就这样，感谢各位的收听，下个星期我们依然会关注房屋质量的问题，也欢迎你的继续锁定收听，今天节目就这样，各位再见。
（内容来源：新华网）
上一篇：业主为房屋质量问题买单
下一篇：武夷绿洲老盘交付验出新问题
