中海安居房项目暴利 深陷质量门(2)
出处：翘楚验房
2013-10-19 06:09
安居房好买卖：质量让位利润
就在10月16日拍地的同时，中海地产陷入“质量门”的深圳最大安居房项目——阅景花园正在进行整改，合同交房时间为10月31日。
阅景花园是深圳截至目前规模最大的安居型商品房项目，该楼盘位于龙岗区南湾街道东西干道与布澜路交汇处，距离地铁站仅5分钟路程。
2013年7月，距离阅景花园入伙还有三个月，有业主发现阅景花园的外墙出现裂纹及大面积脱落现象，近200 名业主前往阅景花园工地维权。对此，深圳市住建局发出责令整改通知书，责令中海地产对相关质量问题进行彻底整改。因不满整改状况，10月9日上午，众多业主前往深圳市民中心广场表达诉求。
被曝光的安居房外墙和室内图，业主“维权”
在阅景花园业主组建的一个QQ群里，从上午9点到晚上11点，业主们聊天的话题围绕着“维权”二字，拒绝收房的言论充斥屏幕。多位业主向21世纪网展示了房屋内部结构的照片，并梳理出拒绝收房的原因，主要是担忧阅景花园的整改效果没有到位，其次是交房标准不能让他们满意。
一位家住2栋的业主在阅景花园论坛上传了自己9月30日在现场拍摄的图片，他认为，墙体只是重新补了铲开的部分，标记在墙上的空鼓只是重新刷了一遍白灰，而之前自己挖开的墙面是松散的砂体，根本不能固定电视、空调等重物，而此次更换的地板型号和之前的是同一个型号，为安信GC9002。
陷入安居房质量门的中海地产，2012年累计实现房地产销售额1115.2亿港元，净利润187.22亿港元，经营效益行业排名第一。2013年9月，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院[微博]联合发布中国房地产品牌价值榜单中，中海地产排名第一。
为何这样一家品牌央企，会曝出安居房质量丑闻？
21世纪网调查发现，该楼盘的建安成本奇低。根据中建四局官网公布的数据，中海阅景花园项目塔楼结构总高度为97.85米，总建筑面积232686.68平米，合同造价为3.249亿元。据此测算，建安成本低至1396元/平米。
一位全国前十强开发商相关负责人对21世纪网表示，高层建筑的建安成本一般在每平米2000-3000元，而带精装修的高层建筑，成本还要上浮每平米500-1000元。21世纪网又随机采访了几位参加10月16日竞拍的地产商，他们认为，对于30层左右的精装修安居房项目而言，建安成本估计在每平米3000-4000元，“1300多元肯定做不下来。”
中海阅景花园项目是中海地产于2011年5月份获得，该地块为当年深圳首宗出让的保障房地块，具体出让方式为“定地价、竞房价，房价低者竞得”。中海地产以7900元/平方米的价格击败万科、中信、龙光地产、深振业等房企，获得该地块，土地出让金为6.2亿元。
当时，对于投资者关心的保障房利润回报问题，中海地产主席孔庆平认为，保障房具有商业投资价值，可以成为企业重要的业务支撑点。当时，中海核算的利润率在10%左右。
孔庆平还提出2条压缩成本的方法，一是企业可以控制施工成本，通过逐步产业化来获取最大利润。虽是薄利，但肯定稳赚不赔；二是项目的投资收益尤其是综合效益，企业可以通过专业化和精细化的管理得到相对合理的回报。
该项目2012年5月拿地，2012年11月开盘，2881套房源在开盘十天后销售一空，为公司进账15亿元。阅景花园项目从签订土地合同到一次性将全部住宅实现售罄仅历时542天。开盘前，四栋高层建筑已经封顶。
令业主没想到的是，安居房项目阅景花园是以牺牲质量问题，换来了房企的高周转和高利润。按业内人士测算 ：2012年7月开盘的阅景花园，为中海地产进账15亿元。刨去土地成本和建安成本9.4亿元，税费成本按10%来算，该公司此项目成本约为11亿元，中海地产至少净赚4亿元，毛利高达36%。
长期观察广东房地产行业的亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“安居房项目的成本与商品房项目相比很低，一般商品房的税费占成本20%左右，安居房项目因为有政府优惠最多占10%，此外，保障房在贷款方面也能获得利率的优惠，再加上营销费用几乎可以忽略不计，安居房项目的利润率并没有外界想的那么低，一般而言也能达到10%左右。”
面对安居房频频出现质量问题，谢逸枫认为，压低成本是房企的通常做法，而通过节省装修材料可以大大降低建安成本。当年，同样竞得安居地项目的富通地产对于10%的净利润回报不大苟同。富通地产副总裁王家国对媒体表示，公司竞得的安居地经核算，净利润大概只有5%左右，再加上市场不确定因素以及通胀的预期，可能连5%都达不到。而万科集团总裁郁亮此前在2013年年中的媒体见面会上表示，万科承担的保障房项目利润率仅为3%。
79次抽检合格背后：开发商、建筑商、监理方附属同公司
对利润的追求让项目的成本压到了极低，但作为深圳最大的安居房项目，监理也存空白？
阅景花园工程负责人黄荷友对媒体表示，此前出现的裂缝渗水问题主要原因是前几个月深圳一直处于雨季，粉刷上去的涂料难以完全干透。而工人为了不延误入伙时间，未等涂料干透，便粉刷第二层。致使日后外墙出现问题。也正因外墙渗水，加上空气湿度大，导致室内的木地板过度潮湿，出现了发霉、空鼓、变形等一系列问题。
中海地产宣称，接到业主反映后，开发商组织了近千名工人，对外墙及木地板进行了大规模更换。外墙的水泥石灰等涂料全部铲除，重新进行粉刷。并决定对两千多户的木地板全部进行更换，重新铺设了防潮垫层，安装全新的木地板。
开发商将项目的外墙与木地板大规模更换，本可以在施工期间发现问题及早施工，然而在业主今年7月份大量曝光质量问题之前，该项目的监管一直处于缺失状态。
据中建四局官网消息，截至2012年7月，在项目封顶之前，接受投资方中海投资有限公司及邀请的第三方和中建总公司的实测实量检查，以及各方正式检查达79次。在此期间，为何开发商、监理单位以及所谓的第三方均没有发现肉眼就能看到的外墙开裂、脱落现象，79次检查是否只是走过场？
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