楼市的立足之本——质量

　　未来买房，尽可能多瞅几眼品牌开发商

　　这段时间，杭州楼市维权之声四起，记者听到的质量纠纷不少。

　　对于这类事，我们应该分开来谈论。一方面，我们理应理解购房者的委屈，对于用差不多一生来交换的物品，购房者对于一丝一毫的较真都属正常。另一方面，我们也要理解开发商的苦衷，高房价所带来的高风险，事实上，很大一部分要让其来承担，更何况，房子毕竟是手工产物，流水线上出来的产品尚允许有一定的不合格率，手工造出来的房子存在部分的问题也是合情合理的。

　　因此，在对待房子质量这件事上，我的立场十分明确，那就是看房子的质量问题因何产生。如果是手工产品带来的某些工艺不到位，是可以理解的，但如果是开发商在规划设计，建造施工中出现的大纰漏，或者是营销过程中刻意存在的夸大、隐瞒，甚至是欺诈行为，就显得不可饶恕了。如前段时间，下沙的龙宝城市广场爆出的“阳台”变“窗户”，就涉嫌欺诈了；至于闲林乐山红叶爆出的楼板混凝土被刨、钢筋网裸露的问题，只能说他们的房子连基本的质量也没过关。

　　事实上，上述的房子质量问题，还是显性的，购房者只要在验房时多用点心，还是能发现问题的，可怕的是那些隐形的问题。就像有媒体曝出的那样，下沙梦琴湾的房子，小区的电力设备额定负荷达不到住户的用电需求，导致多次的跳闸、小配件烧坏等电路事故，让住在小区内的住户饱受酷热之苦的同时，还担惊受怕于安全隐患；闻堰的三江花园，在房屋交付10年后，水管在一个月内竟然爆裂6次，给住户造成很大的生活麻烦。这些涉及水电等更为隐匿的设施设备，光凭购房者在购房时的一对肉眼，怎能发现问题。因此，从某种意义上来说，无论显性还是隐形的房屋质量问题，有关职能部门还是难脱干系的，正是他们在验收过程中的不够严苛，让购房者在收房乃至入住多年后，承担了太多本不需要他们来承担的责任。

　　行文最后，我只能建议，未来各位买房子，首先看的应是开发商的口碑与品质，无论如何，那些大开发商所造的房子，其整体质量，应在中小开发商之上，退一万步讲，买知名度高的开发商的房子，即便真的出了问题，就沟通与协商的便捷程度而言，也会理想很多。
 

　　“交付门”其实是期望与现实的落差

　　国人对房子的热情，向来不亚于对自家的孩子。后者大抵还是可以用“瘌痢头儿子自己好”的心态来稍微安慰，对前者却未必如此宽容。

　　清人魏禧特地为自己新落成的房屋写《吾庐记》，“作屋于勺庭之左肩，曰：‘此真吾庐矣！’名曰吾庐。”从古至今，国人对房子的产权的自我认定感特别强烈。如此一来，对倾尽积蓄、重金购得的房屋质量自然也不会轻易忽视。

　　2013年过半，迎来了每年楼市惯例的交付时间段。在刚刚过去的一两个月时间里，不少楼盘焦头烂额，深陷“交付门”之中。

　　一幕幕 “交付纠纷”频频出现，购房者与开发商、物业公司的关系也变得紧张起来。有地下室缩水的，有小区跨桥消失的，有消防通道通不过验收的，有不利因素没有事先告知的，不同档次、不同区域，如此多的楼盘在交付时都冒出或多或少的问题，表明“交付纠纷”已不仅仅是个案，它正成为楼市近期的一个普遍现象。

　　很多时候，我宁愿相信购房者不是在无理取闹。毕竟从保护弱势群体的角度，我们会发现信息的不对称，还是很大程度上影响了购房者的正常判断。

　　与国外普遍实行“现房销售”不同，国内大部分开发商都是“期房销售”。由于购房者并没有看到实际的房子，开发商为追求利润，销售人员为获取提成，售楼时确实存在夸大其词的现象。另外，即使购房合同都是按照房管局统一范本，但是，还是有很多开发商会选择签订一系列补充协议，来规避自身的风险性，说到底，不少购房合同成为只对开发商有利的合同。

　　业主的维权意识逐渐增强，也客观上导致了两者在交付之时暴露出的矛盾愈发明显。房产品是一个纯手工制造的产品，它不可能做到尽善尽美。再大的大牌也会有瑕疵，何况，一个项目的交付可能会涉及几千套房源，每个施工环节、销售环节都有可能会隐藏着这样那样的疏忽，所以，只要不是危及安全的严重质量问题，倒是也劝消费者能够“压压心火”，毕竟解决问题才是最终的目的。

　　交付纠纷说到底还是不要成为司空见惯的现象为好。“期望”与“现实”总有落差。所以，如果可以，请尽可能选择准现房、现房。另外，选择品牌开发商的溢价空间也多少在于此了。

　　取消商品房预售制是根治之道

　　今年下半年，将迎来楼市的交付高峰。令人始料不及的是，随着交付楼盘的增多，最近杭州也迎来了一个交房质量纠纷爆发期。东西南北中，似乎都有楼盘被愤怒的业主所声讨。究其原因，倒并非是杭州的房子越造越差，也不是因为无良开发商越来越多，而是跟楼市大背景有关。

　　眼下交付的这些房子，基本上都是2010年以后购买的，而从2010年到现在，杭州整体的房价水平虽然期间有过几次上下波动，但是整体并没有上涨。而且，2010年以后购买的不少房子，其实到今天它的实际价格是在下降的。面对一套交付即意味着亏损的房子，业主对房子本身的质量问题当然不能再予以容忍，纠纷自然也就随之增加。

　　要彻底解决这个问题，说难其实不难，还是老调重弹——尽快取消商品房的预售制度。你不能永远寄希望于遇到一个靠谱的开发商，不能寄希望开发商做的比说的好。在现在的商品房预售制度下，你买下的房子，最初看到只是一张图纸，你对未来生活的想象只能依靠于开发商的承诺，你只有等两三年后房子交付以后才能真真切切地感受到你的房子究竟是个什么样。即使开发商本身并不存在过错，你在购买之初想象中的房子和交付的房子之间也很容易存在偏差。很多情况下，开发商和业主都觉得自己并不过分，都觉得自己很委屈，其实有时候确实是双方都没有错，而是预售制错了。为什么买房子不能跟上超市买东西一样，先见到货再付钱？如果你买的是现房，那么房子绝大多数的质量问题你都可以事先知道，有些发现不了的问题也可以请专业验房师来看，然后才决定究竟买不买。这难道不是可以大幅减少“交房门”事件吗？

　　从另外一个角度来说，在现在的期房销售体系下，从购买到交付的这段时间里，房价有时会经历不止一次的涨跌小周期，在楼市调控日趋加剧的情况下，很容易造成“交房即亏损”的局面，而且这种情况以后会越来越多。这样的情况很容易造成部分业主的心理失衡，从而怪罪于开发商，并最终以交房纠纷的形势显现出来。同样，要根治这个问题，依然有赖于现房销售时代的早日到来。
 

　　住宅品质是建筑之本

　　这是一个真实的故事。

　　朋友阿竹在1996年买了城西一套某港商开发的多层住宅，东边套。两年后装修铺实木地板时发现，必须将南面的地笼多打高半个才能和北面打一个地笼的地板拉平。装修师傅告诉她，这是因为整幢楼的南面地基在沉降的缘故，所以造成了房屋的南低北高。阿竹去打听了一下，原来这个楼盘在建造前是一片类湿地，有许多水塘，而阿竹的这栋楼正好建在当年的水塘上。

　　沉降仍在继续。两三年后，原先已经打高半个地笼的南面地板明显又低了。于是，阿竹卖掉了这套南低北高的住房，买进桥西一套看得见运河的房子，这是品牌开发商营建的品牌小区，一切收拾停当，全家人兴高采烈地住进去之后，才发现妖蛾子又来了：中午时分，家里没人下厨，但是整个客厅都弥漫着浓郁的大蒜爆酱肉的味道。傍晚时分，这股浓郁的大蒜味又变成更为奇特的气息诡异地出现在洗手间了。

　　咨询一圈后，阿竹知道了这是因为大楼烟道和下水道的缘故。小区里很多邻居都有同样的烦恼，他们介绍阿竹在厨房抽油烟机上装一种设备可以阻止邻家油烟的侵入。来装阻烟器的师傅告诉她，其实很多新建小区都存在这个问题。

　　原本，阿竹就打算这样住下去了，可是去年秋天发生的一个意外让她动了再次换房的念头：18楼的一扇过道钢窗竟然擅自离开岗位，掉到了一楼门厅的地面上，所幸当时无人。今年夏天，阿竹自家南卧室飘窗的外层玻璃突然无缘无故地爆裂了，“我觉得自己快崩溃了。”其实阿竹的故事很普通，就发生在我们周围，或许就发生在你我身上。

　　当今中国，很多城市的购房者都是通过沙盘楼书买期房，除了地段交通配套，我们根本不知道房屋质量会怎么样，住房的质量和性能是在人入住之后才逐渐暴露出来的。

　　安全是作为住宅最基础的首要条件。我们大多数人都没有能力和精力经常去变换自己的住房，一套住房或许就要住上一辈子，至于有没可能传世，那就另当别论了。但在居住的这段时间里，无论窗户、楼板、下水道、烟道、阳台等所带来的温度、隔音、空气、采光、通风等每个细节都直接影响着我们的居住品质。如今，住宅不再单纯满足于居住，更为迫切的是提升生活质量，这就要求开发商越来越多地关注住宅的内在品质，毕竟住宅品质才是建筑之本。

（内容来源：杭州日报）