“鸡肋”地下室成开发商敛财利器

　　内容摘要：纵观南京近期交付的楼盘，带地下室的越来越多。业内人士分析，目前开发商设计出来的地下室大多既可计算产权面积，可合法交易，又不占用建筑容积率，是开发商最热衷的“额外收益”之一。但相比地上部分而言，地下室的工程造价更高，难度更大，往往是渗水、返潮等工程质量问题的重灾区。受制于通风采光条件，大部分地下室皆无法作为正常居住空间使用。

　　然而，为吸引购房者，开发商通过样板房给出美轮美奂的装修参考，并将地下室价格较正常房源减半，导致目前仍有不少追求性价比的客户趋之若鹜。 

 

　　低成本，低售价

　　产权地下室盈利空间可观

　　据不完全统计，目前南京在售的有数十家知名楼盘拥有带地下室、半地下室的一楼房源，涵盖多层、小高层、高层等多种业态。按照《建筑工程建筑面积计算规范》（2010版）3.0.5条规定，地下室或半地下室层高在2.2米以上者，计算全部建筑面积，若层高不足2.2米的则计算一半建筑面积。这意味着，南京市场在售楼盘的地下室大多具备产权，可与一楼房源合法捆绑销售（由人防工程地下空间、公共用途地下空间改造过来的地下室皆不在此讨论之列），而其价格一般只有正常房源的一半。

　　同时，业内人士透露，产权地下室不但可按建筑面积正常销售，而且不占用项目总体的建筑容积率。东南大学建筑设计院建筑一所所长钱峰介绍，容积率的准确定义是“项目用地范围内地上总建筑与项目总用地面积的比值”，而地下的总建筑面积（包括地下车库、地下室等），皆不计入容积率。

　　对此，翘楚验房机构运营总监韩滨表示：“为了追求利润最大化，现在开发商一般会把容积率做满，如一块10万㎡的地，容积率为2.0，则地上部分的建筑面积最多允许达到20万㎡。地下室则是这20万㎡之外的部分，无需分摊地价，其盈利空间甚至比地上部分更高。”
 

　　既渗水，又发霉

　　七成地下室成维修老大难

　　产权地下室看似物美价廉，却常常在交付后引来业主的投诉。业内人士直言，地下室在建筑工程技术方面的要求比地上部分更为严格，难度也更大，但目前市场的整体水平却并不能做到很好的防水防潮处理，导致渗水、返潮成为地下室的老大难问题。

　　有多年验房经验的翘楚验房机构首席验房师韩常龙告诉记者：“大多数地下室都存在问题，其中渗水、返潮的比例近70%。”方正验房机构的验房师也表示，相比于其他楼层，地下室的渗水问题往往更顽固，基本不可根治，“其原因在于，防水层必须做在‘迎水面’，所以地下室的迎水面在外墙表面。而住宅外墙结构从外到内依次为装饰砖、外墙涂料、外墙保温层、砂浆粉刷层、外墙防水层、外墙砖，这意味着，要彻底解决地下室渗漏问题，开发商需要把建筑物周围的土方全部挖开，再把楼体的外衣一层层剥落，重做防水层，然后再层层修复墙体结构，这几乎是一项不可能实现的任务。目前地下室出现渗水后，开发商最常见的处理办法是室内进行水泥浇灌等方式来弥补，但这是治标不治本的。”

　　另有验房师透露，部分开发商因为地下室未做保温层，导致水汽容易在室内凝结，加上地下室本身采光通风效果差，极易发生霉变。

　　不好卖，只能送

　　带地下室的二手房不吃香

　　虽然地下室存在种种弊端，但得益于低廉的价格，各家楼盘一楼附带地下室的房源销售情况并不差。那么，大批购买了地下室的业主，其居住和使用情况如何？记者咨询了多家二手房中介，得到的答案并不乐观。

　　我爱我家的门店经理张女士介绍：“我们店这两年经手过的带地下室的房源有20多套。新房可能会有一些装潢设计，质量如何看不出来，但老一些的往往潮气很重，大部分业主都在当仓库使用，还有些常年空置，连灯坏了都懒得修。”

　　中广置业市场部经理李甜则表示，带地下室的一楼房源在二手市场并不吃香，她介绍：“二手房愿意买一楼的本来就不多，整体来看，地下室如果在总房价上有体现，比如超过了二楼的房价，那么就很难卖。但如果作为完全的赠送，还是比较有市场的。”

　　双驰房产李经理则直言：“地下室的防水工程只有五年的保质期，所以到二手房阶段，大大小小的问题都需要业主自己费时费力维修，时间越久问题越多，风险也越大。”
 

　　产权地下室该不该卖钱？

　　根据目前一些热销楼盘的情况，一楼约100㎡的房源带同等面积的地下室，其总价比二楼的该100㎡户型总价贵出50万元左右。地下室大致均价为5000元/㎡。也有部分地下室并未作为建筑面积计算价格，但也在一楼的房源价格上有所体现。

　　对于这一价格，一位开发商表示：“这个价格接近成本，我们只是为了给业主更高的性价比，首要目的并非盈利。”

　　对此，丁渤则认为，容积率由规划局来管控，建筑面积却是由房管局来管，产权地下室既能算建筑面积却又不占用容积率，这其实是这两项数据控制之下的一个漏洞。

　　开发商正是钻了这个空子，通过增建地下室来增加盈利空间。“我个人觉得，开发商应该自觉一点，将地下室作为一楼业主的附赠空间完全送出去，以弥补一楼房源的缺陷，而不应该收费。”

　　另外，某从事地产营销代理的负责人提醒购房者：“目前开发商在售的地下室大多都有明确的产权，在房产证上也有体现，公开交易合情合理。但购房者需要注意的是，产权地下室需要和一楼房源一样正常缴纳物业费和契税等，也是一笔不小的开支。”