天价房只是一个游戏
当政府手段已经用尽，而整体房价未见大调整，调控陷入僵局之际，有京沪开发商逆潮流推出天价房，第一步自然会受到社会舆论口诛笔伐，第二步舆论压力之下有关部门自然不能坐视，第三步自然是开发商表示对不起国家对不起人民，暂时停止天价房的销售。
这又是一次全社会力量参与，解决楼市“不和谐事件”的典型案例，但因此增进了中国房地产市场的“和谐因素”吗？对解决中国房地产市场真正的症结有何益处？
天价房多为博傻
注意，我提出的这个概念是“天价房”而非“高价房”。
当京沪普通住宅的均价已经超过2万元/平方米，好地段的高品质楼盘价格卖到4万~6万/平方米，那只能说是高价房而非天价房。在当前货币超发全民买房的现实下，这样的价格更多是市场的自然选择。多年前曾问过国内某家最大开发商的高管一个问题：“你们号称做平民住宅，为什么总是比同地段楼盘卖得贵？”回答是：“我们品牌好啊，不把价格定高一些，这个差价只会便宜炒家。”
对于天价房，我的定义是，不仅远高于同地段其他楼盘，也远高于自己前期定价。比如此次“天价房事件”的两名主角：
定价30万元/平方米的钓鱼台七号院，由中赫置地投资控股有限公司开发。据媒体报道，“2009年7月21日开盘时，其以7.2万元/平方米的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第一季度，每平方米销售均价突破8万元，第三季度已达到10.35万元。尽管一路涨，但"最贵豪宅"地位被位于北京饭店旁的霞公府项目取代，后者单价高达10.791万元。”可见无论竞争对手，还是该项目前期售价，最高不过10万元/平方米左右。
最近定价24万元/平方米的上海月湖山庄，已销售多年，简单查阅一下其二手房价：“月湖山庄二手房月湖豪华装修的在卖临水房源，花园大而集中。诚意真实5房3厅2阳台4卫831平方米2650万”、“上海唯一人工湖，私密性好！佘山月湖山庄，4室4厅二手房，495平方米售价2730万”。核算单价不过3万~6万之间，周边名气更大的各家豪宅售价也在6万元/平方米左右。
当然同一楼盘不同房源品质会有所差异，但“跳空高开”的目的一是“争第一”，二就是博傻了。
最近与国内号称最贵豪宅的某开发商操盘手交流其定价策略，其单套面积5000平方米的“楼王别墅”10年前就开出1.3亿元的天价，其后标价从3亿元到5亿元，最新的内部标价是10亿元。“卖得出去当然好啊，卖不出去也奠定了我们最贵豪宅的地位，其他100多套单价五六万的别墅很多机构都想来团购。”
如何对待天价房
各个群体现实中会如何对待天价房？又应该怎样对待天价房？
最关心天价房的本应是真正的客户。天价房能“博到傻”吗？天价房的目标顾客就是“人傻钱多”的群体？效果从这些天价房的去化率就能看出来，与普通住宅半年到2年的销售周期相比，它们的销售周期是以10年来计的。能赚到远超社会平均水平财富的群体，或许其中有些人靠的是运气，但作为一个整体，我们无法认为其智商低于社会平均水平。对于有保值功能的好地段好品质高价房，他们的确趋之若鹜；对于虚高的天价房，他们也有清醒的认识。例如上海新江湾城的仁恒怡庭，69000元/平方米的叠加别墅，在调控中依然成为一季度的销售冠军；而外环外某家最高售价75000元/平方米的著名公寓豪宅，开盘一年多销售始终未见起色。
对于普罗大众来说，天价房既然是开发商与有钱人玩的一个“愿者上钩”的游戏，也就无需太过激动太过关心，不必感叹“人心不古”进而愤世嫉俗，更不必定下“一定要住进这样的豪宅”的人生目标来折磨自己。我们更需要的是关注并监督天价房开发商有无违法行为，关注政府部门如何解决普通人的住房问题。
最重要的主角应该是政府。此次“天价房事件”京沪地方政府相关部门动作不慢，但采取的手段却截然不同。据新华社报道，上海市、区两级房管部门当日到现场进行了调查，并约谈开发企业负责人，现已向开发企业正式发函，明确提出按照当前国家和上海房地产市场调控政策，认定该“楼盘定价偏高，不符合调控要求”。开发企业应当根据目前的实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价，并报房管部门备案。
北京相关部门似乎更有法律意识。北京市住建委对外发布，“市住建委和市地税局已对钓鱼台七号院项目启动了联合执法程序”，“经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目可以提高土地增值税预征率。定价明显超过周边房价水平的楼盘，也容易成为重点稽查对象”。
如果天价房能实现销售，对全社会来说未必不是一件好事：富裕群体的财富变成国内固定资产，不会外流；政府严格征税，甚至可以调整税法提高税率，将开发商的高额利润变成税收；天价房高额税收用于保障房建设，解决更多低收入群体居住问题；保障房真正成为供应主流，进而拉低普通商品房价位，让中等收入群体买得起房。（内容来源：第一财经日报）
