2011南京楼市大盘点(三)

2011南京楼市大盘点(三)：十大土地事件

  2011年南京的土地市场遇冷，与全国大多数一二线城市相似。

  全市全年共计成功出让79宗地块，总出让面积达468.7万㎡，完成年初500万㎡供地计划的93.7%，虽然土地出让面积是2010年的106.2%，但是获得345.2亿元（3451886万元）出让金，仅是去年6成。

  这一年土地市场几乎告别了地王这两个字，底价出让，流拍，暂缓出让的字眼反复见诸报端。开发商出于市场前景判断和资金链的需要，暂缓了拿地节奏，或者出于成本的判断放弃了进一步拿地的计划。而地方政府对土地财政的依赖度不减，土地不敢轻言放价。这一切都构成了特殊的2011年土地市场。不妨对年度有价值有标志性意义的土地现象做个盘点。

一. 瑞安“闪婚闪离”

  11月1日，南京麒麟科技园G51商住地块以底价31.98亿成交，由南京瑞安启迪科技园取得。该地块出让面积为39.38万平米，用于科研设计用地面积达15.7万平米。而南京瑞安启迪科技园发展有限公司由南京麒麟科技园、香港瑞安集团、启迪控股三方在南京于去年11月签约成立。但是随后的11月3日，瑞安宣布退出，相当于实质意义上的退地。被戏称为“闪婚闪离”。

  点评：看来瑞安拿地之前“没想好”，但是作为成熟的上市公司我们还是很难理解其做法，姑且理解为市场不好或者开发商资金链紧张吧。

二.G66土地“嫁”不出去

  G66地块位于白下区双麒路以东，实际出让面积147677.1平米，挂牌起始价为11亿，折合楼面价7015元/平米。相比半年前的定价，G66地块楼面价便宜了1700多元/平米。G66地块命运多舛。5月26日，曾遭遇流拍。近半年之后的10月22日，在调整出让面积、容积率等方面后，国土局再次将该地块挂出，后来宣布因故延期至12月22日拍卖。但是不幸的是再次因为无人问津而延缓出让。

  点评：把G66地块单拿出来说有重要意义，因为G66地块代表了政府的一种牛市心态，挂牌价过高是该土地“嫁”不出去的最主要原因。房价下跌以后，政府依然不改其定价思维，无人问津也成为必然。

三.一周之内集中出让11幅土地

  去年12月份一周之内南京挂出的11幅地块，其中成功拍出10幅地块，但是除一幅略有溢价外，其余的均以底价成交。

  点评：岁末冲刺，拿出一些非主流小地块，之前做了大量的托底说服工作，有所斩获。低价成交成为今年的常态，这成为今年土地市场遇冷的最明显标志。很多企业出于成本考虑都无意争夺。

四.G68土地出让，生态科技岛启航

  11月份， G68地块被中新南京生态科技岛投资发展有限公司底价摘得。江心洲未来将按照“一链、一廊、四轴、五岛、三中心”的规划结构，打造具有国际水准的生态科技岛，G68作为这一愿景中的首宗地块，它的推出备受瞩目。地块总出让面积约13.38万平方米，为科研设计用地，同时具备商业和住宅功能被命名为“新纬壹国际生态科技产业综合体（一期）”。

  点评：G68土地的出让，代表着生态科技岛建设的正式启航，对于南京新的发展有重要意义。

五.住宅用地萎缩，商业用地比重加大

  2011年，南京土地市场出现了住宅用地哑火，商业用地大放异彩的格局。全年共出让纯住宅用地142.5万平方米，占据总出让面积的三成之多；而商业用地及商住用地达到289.5万平方米。占比六成多！而流拍或延拍的15幅土地中，住宅类用地占据了9幅！

  点评：南京今年出让的土地以商业地块为主，一般性住宅地供应不足。如果说上半年是担心地价助推房价，国家已严令禁止再出地王，也是担心开发商高价竞夺住宅地块，影响调控效果。而下半年则是市场的承接力出现了问题，楼市调控住宅遇冷，商业类地产是不是有点过火了？明后年会不会出现供过于求？

六.金地进军城北

  4月27日，金地集团以底价7.7亿元拿下南京新尧新城新塘西商住用地。这是金地在南京 土地 市场降温之际，首次进驻城北新尧新城区域，也是其在南京获取的第三个项目。也是金地首次涉足商业用地。

  点评：金地进军城北新尧板块有重要意义，这也标志着继自在城之后，金地又开始了其在南京新的战略扩张。也说明传统的住宅品牌房企开始转型涉足商业地产了。同时，对沉睡的新尧板块是个不错的利好。

七.万科、中海相继浦口拿地

  6月25日央企中海地产出手，以13.5亿元的底价，拿下浦口G20地块，这个地块挂牌出让起始价为13.5亿元，折合楼面价4010元/平米。这标志着继去年雅居乐之后，又一地产大鳄来到浦口区的江浦街道。尽管挂牌价不菲，但是中海出于战略布局的需要，还是选择了出手。

  7月19日万科以底价拿下浦口区江浦街道沿山大道以南地块。南京万科以3.3亿元的价格拿下浦口这幅地之后，江北板块又迎来了一家品牌地产。这幅编号为G28的地块，挂牌底价为3.3亿元，被万科以底价摘得。以1.6的容积率计算，成交楼面地价为3311元/平方米。

  点评：万科、中海相继来到浦口新城，其意义是一样的，浦口新城不仅进入了“品牌时代”，更进入了“大牌时代”。而中海沉默许久之后，终于走出主城，拥抱新城，后期传出将以万元以内的成本价推盘，这让对于这块土地就有了更多的遐想。

八.万达东山拿地

  12月22日位于江宁区东山街道实小南村和府前三期G61地块被王健林旗下的大连万达集团以底价19亿获得。万达准备在此基础上建设属于江宁的万达广场。

  点评：又一个万达广场落户南京，选择东山地区有重要意义，此处将为江宁新市区的核心地段，未来对于新的城市格局形成有重要意义。

九.五矿方山拿地

  去年1月28日五矿出手拿下江宁G69地块，最终以底价成交，楼面价约5480元/平米。这是继东方龙湖湾之后五矿的又一次出手，该项目定位高端别墅项目。

  点评：从某种意义上讲，方山板块的脱胎换骨，五矿地产功不可没。而产品能否再度创新，重新审视产品价值，改变区域内价格竞争白热化的格局？

十.频频遭遇土地流拍、暂停出让

  今年所有出让的土地当中，有五次流标，十次暂停出让，合计有13幅地。特别是下半年以来，几乎每一次土地公告之后都会跟一块“补丁”。。底价多、延拍多成为去年今年土多数情况下，竞价牌在在拍卖会上只是成为摆设。延拍也成为家常便饭。

  点评：政府就是不信邪，挂牌价依然虚高，而企业必须从成本、未来的前景现金流等多个角度考虑。所以底价成交、流拍、暂停出让成为今年土地市场的几个怪现状。