银河湾卓苑验房刷新施工质量下线(6)

卫生间地坪落差不足。。。

    何谓“地坪落差”？简单来说就是室内两个功能间，如“客厅”和“卫生间”，由于开间大小的不同对应楼板的厚度有所不同。

    举个简单的例子，客厅部分楼板的厚度按照要求为12--14cm，卫生间为9--12cm。这样客厅和卫生间之间就形成了地坪落差。而同时按照要求，卫生间与客厅地坪落差最低不得少于2公分(江苏省地方规范标准要求不少于3公分)，就是这么算出来的。

    而所形成的地坪落差天然的形成了一道坎，防止卫生间内的生活用水淌进客厅，在装修过程中卫生间地面铺贴瓷砖后也不会形成卫生间地面高于客厅的现象。





室内存在安全隐患、无安防设施。。。

    从图上可以明显的看到安全隐患的存在，相邻两家可以通过阳台相连，根据规定室内必须加装安防/监控设施。

    我们所指的安防/监控设施并非实际意义上的监控摄像头，针对室内存在安全隐患，开发商所采取的措施一般有以下几种：

1、最常见也是最有效的安防措施--室内加装红外幕帘（专业名称为：幕帘式红外探测器），加装后出门前设置“布防”，到家后设置“撤防”，高科技安防设备，方便有效。具体工作原理有兴趣的朋友可以百度一下，在这不再做名词解释了；
    虽然安防效果最好，但缺点是所需费用较高，不仅室内安装到位就能够见效，开发商还需为此投入其他相关配套资金，例如建造专门的监控室，并需配备专门的工作人员全天候看守。

2、若存在隐患处正好是窗口等部位，开发商会选择对窗户加装防盗网等装置。
    当然，其缺陷也很明显。最后是解决了一个安全隐患却形成了另一个隐患。加装的防盗网使得窗户成为封闭状态，对于突发险情后逃生产生了阻碍。电视中常见的家中失火，一家老小抓着护栏欲哭无泪的场景正是这一缺陷的见证。

3、最简单、便宜并且基本起不到太多有效作用的安防设施--放置“防爬刺”装置。
    该装置易被破坏，如果仅靠此装置消除安全隐患，不太靠谱。





室内地面存在多处贯穿性裂缝。。。

    这是我们近期验收楼盘当中第二次遇到楼板贯穿性开裂的楼盘。上次是在江宁的王子公馆交付时验房发现了相同问题。

    对于裂缝，特别是地面裂缝，一般可以分为两类。

    众所周知，室内地面不仅仅是楼板，在其之上还覆盖有一层2—3公分的水泥找平层，当找平层施工时如果管养不到位造成水泥收缩不均匀（也就是水泥变干的时间把握不到位）就会在地面形成一道道裂缝。这种我们称之为“找平层裂缝”。

    这样的裂缝危害性相对较小，根据多年验房总结下来的经验我们知道，往往找平层开裂的地方必定会有空鼓现象伴随，这就是我们验房案例当中经常会标注地面“空裂”的原因。空鼓的地方不一定有裂缝，但裂缝的地方往往都会空鼓。它的危害在于装修过程中对铺设地板或地暖施工将造成不良影响。

    除此之外，另一种裂缝，它不同于找平层开裂，它的开裂不仅穿透了几公分的水泥找平层，更加贯穿了整个楼板，这就属于典型的施工质量问题(请注意，是施工质量问题，不是施工问题)。

    施工质量问题将直接影响房屋主体结构的安全性，对于楼板上的贯穿性断裂缝一般有如下几种行程原因：
1、楼体的基础有沉降，把楼板给拉裂了。这种情况最为严重，但发生的概率比较低。
2、楼板的配筋不符合规范，导致开裂。设计上不太可能，施工过程中有可能是开发商偷工减料。
3、楼板的混凝土标号不符合规范要求。
4、施工过程中钢筋的支模有问题。

    对于楼板贯穿性裂缝修补最好的方法莫过于灌浆法：
1、裂缝左右各20CM去除找平层，
2、缝隙上口凿成V字，
3、用清水洗净自然干透后灌入环氧树脂，
4、去除找平层的区域，铺钢丝网 重新浇

    灌浆法通过压力的方式把化学浆液灌到裂缝中，化学浆液会自动沿着裂缝渗透，由于具有较小的表面张力，化学浆液在混凝土的面上很容易铺展，渗入裂缝并填充混凝土空隙，然后在固化剂的作用下，固结体成一个整体，由于化学浆液的强度远大于混凝土的强度，所以能够起到补强和加固的作用。对于裂缝来说，V字灌浆法是一种近乎完美的方法。

    遗憾的是，通过反复检验，最终确定，银河湾卓苑我们验收的几套房室内地面出现的裂缝定性为楼板贯穿性裂缝。在这里提醒大家，如果发现自家地面存在裂缝，自己检查最简单的方法是用瓶子接点水，倒在裂缝位置，过几分钟到楼下看看水是否渗透到楼下邻居的房顶，如果发现渗漏的话，再看渗漏处是否有明显的裂缝，如果有的话，那么，毋庸置疑这是贯穿性裂缝。

案例延伸：
《敲开质量真相》--王子公馆验房 楼板贯穿性开裂

验房总结：
    每年年终我们都会对全年验房工作进行总结，会制作专题页面放置在我们翘楚验房官网(www.qcyf.net)，评比出全年10大质量最“坑爹”的楼盘。虽然现在离年终还有三个月，但几乎可以肯定的是，银河湾卓苑必将榜上有名！

    银河湾卓苑的验房结果再一次刷新了南京新交付楼盘施工质量的下线，可以说随着验房的普及以及业主维权意识的普遍提高，近些年新交付的小区房屋质量正在逐步提高，而银河湾卓苑验房发现的问题瞬间把我们带回了5年前，那是业主维权无人搭理，开发商埋头赚取暴利的年代。只要房子不倒，任何问题都有可能出现。

    从网上搜索出来的信息当中，竟然有很多关于银河湾项目开发商南京华光地产的正面报道，厚颜无耻的称其“28年始终如一，坚持打造高品质项目”，可见当下媒体软文广告做的多么纯熟，只要给钱，什么都敢写！