山河水验房再曝大问题 面积竟缩水180平

　　2007年，外地人刘先生花费近300万元，在南京山河水花园购买了一套建筑面积418.5㎡、实际总占地面积1003.5㎡的独幢别墅。今年年初，刘先生带了一位装修设计师，准备为这套别墅进行装修以便日后入住。然而设计师却告诉他，这套别墅整体占地面积经过他们测量，远没有达到购房合同上标注的1003.5㎡，只有800多平米，缩水近1/5。但开发商却告诉刘先生，花园的面积误差，只能按照1000元/㎡的标准来赔偿。

　　验房师：别墅占地与合同不符

　　“首先，别墅占地的实际边界形状，与合同中总平面规划形状就存在很大差异。”验房当天，翘楚验房验房师韩常龙对照着购房合同说道。在这份作为合同附件的小区《总平面图》上看到，刘先生所属楼幢规划应该是一个比较平整的矩形，但实际上别墅的占地形状很不规则，甚至在别墅后庭院处，还有一个很不协调的拐角。韩常龙随后表示，由于刘先生别墅所占地块很不规整，有高度差，要精确测算，还需要借助专业工具。当天，他与上海匠邑室内设计事务所设计师按照最大化长宽取值原则来测量，估算出别墅实际占地面积最多只有约820㎡。

　　验房师还查看了刘先生家与邻居分界的挡土墙，他发现，邻居挡土墙的飞檐外伸，已经占用了刘先生别墅的面积，有后期改造的嫌疑。且挡土墙上设有多个排水管，直接排入刘先生家的庭院里，这样的设计肯定是不合理的。

　　对此，小区物业一位肖姓负责人解释称，挡土墙原来就这样，绝对没有改造过。

　　业主：只赔1000元/㎡是否霸王条款？

　　刘先生告诉记者，今年3月，针对别墅占地面积缩水问题，他们通过物业公司找开发商讨说法，开发商却通过物业公司转告刘先生“没有什么好谈的，一切按合同办”。刘先生回家一翻合同才发现，在购房合同的补充协议上用很小的字写着“（别墅）沿道路两侧以路牙外侧为地块界限，入户车道属于（别墅）地块面积范围内……实际交付面积小于约定面积5%以上的部分，甲方（开发商）将按照每平米1000元计算补偿给乙方。”看到这，刘先生觉得自己真是有苦难说了。

　　“上当了！当时买这套房子很大的原因就是看中花园（庭院）面积大。假如每平米只赔我1000块钱，算来算去总共十来万，但现在土地市场价那么高，明显不合理。这样的赔偿我肯定不能接受。”刘先生表示。

　　随后，记者联系了开发商鸿信地产客服部一位杨姓负责人，她表示，对于刘先生反映的问题，他们会向土地测绘部门了解情况，如果刘先生家别墅土地面积的确存在较大误差，他们会再与业主商谈。

　　记者在一份由开发商提供的“小区土地分割图”上看见，刘先生家别墅占地面积在2009年经过开发商自行测量结果是1023㎡，比合同约定的还要大，但刘先生认为这一结果完全没有可信度。

　　律师：应请土地事务所估价

　　江苏行知律师事务所葛勇武向记者介绍，根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》规定，房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房。但对于非建筑的别墅花园面积误差赔偿，国内暂没有明确规定，属法律盲区。

　　对于刘先生家的情况，葛勇武表示，购房合同约定的赔偿标准面积误差范围界定为5%，按照目前业主实际测量，面积误差已经达到了17%，严重超出了合同误差范围，可以认定实际情况脱离了合约生效条件，1000元/㎡的赔偿标准是无法生效的。此外，通常，开发商应在合同中分级别设立误差临界值，才能规避无法执行的问题。现在来看，开发商的赔偿标准属霸王条款无疑。