落实“先验房”交付新规有多重难题
出处：翘楚验房
2013-12-13 15:58
· 有过收房经历的买房人都会对这样的场景记忆犹新：满怀喜悦来收房，却被开发商和物业公司要求先交纳半年或一年的物业费、购房款2%的房屋专项维修基金，甚至还有契税，才能拿到钥匙去看房。在许多地方，“先交钱，再拿钥匙”已成“惯例”。而据业界人士透露，目前我国多数房产纠纷，导火索大多数是因住宅质量及办理入住时“先交钱，再拿钥匙”的“惯例”引起。
· 最近，北京市就打破这一“惯例”率先有所作为。北京市建委工程质量管理处日前透露，《北京市预售商品住宅交付若干规定》近期将出台。《规定》将明确：“房屋交付前，需通知购房人先对房屋进行查验，再依据购房合同约定办理交付手续”。北京市建委相关负责人表示，即将出台的“先验房”交付若干规定，不但会解决收房过程中发生的纠纷，同时也对于维护有关各方权益起到积极的作用。
· 作为地方政府以民为本的一项新举措，“先验房”交付将有助于减少置业纠纷，许多买房者闻之欢呼雀跃，倍感欣慰。但笔者冷静思考，仅从技术操作层面上看，这一新措施在落实中至少面临以下一些难题：
· 首先，验房涉及土建、安装、水电暖通等各方面近百个标准、规范和规定，以及少则百余项、多则近三百项的验房验点，不具备专业知识和技能，又不具备验房工具的普通老百姓，如何去验房？
· 其次，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，业主既不懂建筑相关的专业知识以及涉及到的相关法律法规，又不具备专业验房技能，收房时一旦发现不了房产的质量问题，若等到入住后再发现问题，拿着原来对房产质量细节没有明确约定的购房合同去有关部门投诉，法律依据在哪里？责任如何界定？
· 第三，出现房产质量争议，委托有资质的质量鉴定部门进行鉴定，必将额外增加购房者一笔不菲的费用，使一家一户的百姓难以承受；同时面对层出不穷的大量房产质量问题，还使得人员有限的质量鉴定部门难以应对。
· 第四，涉及经济补偿等问题，如果购房者不了解问题的数量和严重程度，怎样与开发商协商解决？委托房产评估，也需要了解房屋的全面质量状况，又会增加一笔额外不菲开支。若通过诉讼解决此问题，又面临取证难和人财物难以估量的消耗。
· 应当看到，目前导致我国房屋的市场有效供给不足的根本原因有三，一是土地被大量囤积，二是大量已建成商品房囤积在开发商和炒房人手中，三是住房的结构性失衡。住宅有效供应与有效需求之间的严重脱节，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场。而在卖方市场，开发商往往缺乏提高质量的动力，各种房屋质量问题层出不穷，消费者苦不堪言。在这种情况下，如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施，最终落实起来就很难。
· 但值得关注的是，在国家对开发商监管制度与政策仍不够完善的情况下，市场上正在悄然兴起一种新兴职业，它就是专门为业主提供专业验房服务的验房师。作为第三方验房服务的知识与技能复合型职业，验房师通过对住宅工程进行检测检验并向雇主提供咨询服务，有利于将因为住宅质量问题引发的房产纠纷消除在萌芽。在当前政策监管难以完全到位、开发商仍然处于强势的状态下，这不失为将“先验房”交付新规落到实处的有效出路。
· 最近，北京市就打破这一“惯例”率先有所作为。北京市建委工程质量管理处日前透露，《北京市预售商品住宅交付若干规定》近期将出台。《规定》将明确：“房屋交付前，需通知购房人先对房屋进行查验，再依据购房合同约定办理交付手续”。北京市建委相关负责人表示，即将出台的“先验房”交付若干规定，不但会解决收房过程中发生的纠纷，同时也对于维护有关各方权益起到积极的作用。
· 作为地方政府以民为本的一项新举措，“先验房”交付将有助于减少置业纠纷，许多买房者闻之欢呼雀跃，倍感欣慰。但笔者冷静思考，仅从技术操作层面上看，这一新措施在落实中至少面临以下一些难题：
· 首先，验房涉及土建、安装、水电暖通等各方面近百个标准、规范和规定，以及少则百余项、多则近三百项的验房验点，不具备专业知识和技能，又不具备验房工具的普通老百姓，如何去验房？
· 其次，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，业主既不懂建筑相关的专业知识以及涉及到的相关法律法规，又不具备专业验房技能，收房时一旦发现不了房产的质量问题，若等到入住后再发现问题，拿着原来对房产质量细节没有明确约定的购房合同去有关部门投诉，法律依据在哪里？责任如何界定？
· 第三，出现房产质量争议，委托有资质的质量鉴定部门进行鉴定，必将额外增加购房者一笔不菲的费用，使一家一户的百姓难以承受；同时面对层出不穷的大量房产质量问题，还使得人员有限的质量鉴定部门难以应对。
· 第四，涉及经济补偿等问题，如果购房者不了解问题的数量和严重程度，怎样与开发商协商解决？委托房产评估，也需要了解房屋的全面质量状况，又会增加一笔额外不菲开支。若通过诉讼解决此问题，又面临取证难和人财物难以估量的消耗。
· 应当看到，目前导致我国房屋的市场有效供给不足的根本原因有三，一是土地被大量囤积，二是大量已建成商品房囤积在开发商和炒房人手中，三是住房的结构性失衡。住宅有效供应与有效需求之间的严重脱节，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场。而在卖方市场，开发商往往缺乏提高质量的动力，各种房屋质量问题层出不穷，消费者苦不堪言。在这种情况下，如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施，最终落实起来就很难。
· 但值得关注的是，在国家对开发商监管制度与政策仍不够完善的情况下，市场上正在悄然兴起一种新兴职业，它就是专门为业主提供专业验房服务的验房师。作为第三方验房服务的知识与技能复合型职业，验房师通过对住宅工程进行检测检验并向雇主提供咨询服务，有利于将因为住宅质量问题引发的房产纠纷消除在萌芽。在当前政策监管难以完全到位、开发商仍然处于强势的状态下，这不失为将“先验房”交付新规落到实处的有效出路。
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