下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

       2016年上半年北京成交均价6万元/m2以下普通住宅排行 （数据来源：亚豪机构）、
 

    2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变，加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是，北京楼市高端化的现实，平均价格不断被刷高，豪宅遍地。但同时，土地供应的严重不足，也导致中低端优质房源愈加稀缺，这样的失衡进一步加剧了楼市风险，也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是，不少开发商上半年超额完成了任务，处于不差钱的强势阶段，即便下半年楼市反转，期待价格迅速回落似乎并不容易。
 

    下半年住宅高端化趋势难以逆转
 

    从2015年开始，楼市成交的持续火爆，高价地王的频频拍出，让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示，上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米，也是第一次稳稳站上3万元关口。
 

    价格提高的直接后果就是豪宅泛滥，刚需离场，中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。
 

    就像上周开盘的几个住宅项目，报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐，此次开盘均价48000元/平方米，而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米，涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘，已经比一周前每平方米上涨4000元。
 

    即便价格跳涨，却仍然能够获取市场认可，两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析，普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。

而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。
 

   中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场趋向改善化，高端化。上半年，累计签约商品房住宅24186套，而楼市实际供应量只有12926套，供需比高达 1 :2，高端化趋势明显。从供需比看，2016年平均单套住宅成交均价高达510万，而相比2015年上涨幅度达到了34%。
 

    数据显示，今年新房总成交额达1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。
 

    从成交比例看，1000万以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看，也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目，签约均价在3万以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。
 

    不难看出，地王频繁出现，顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万，而按照目前的房价，地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。
 

    商住楼挑大梁的情况或将终结
 

    虽然房价不断跳涨，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了，而主要得益于商住楼的大行其道。

来自中原地产市场研究部的统计数据显示，今年上半年普通住宅的成交仅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多，达到了24418套。
 

    之所以商住公寓如此受欢迎，一方面是由于总价低、不限购的因素，导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面，“商住限购”的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能，这也刺激大量商住项目在上半年积极推出，赶在政策出台前销售。
 

    不过，这样的做法同时也透支了商住楼的需求，造成了上半年的商住过于火热，下半年很可能难以为继。
 

    虽然商住限购一事已经被相关部门否认，但由于否认得相对含糊，导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购？谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某商住项目相关负责人告诉记者。
 

    张大伟也预计，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，下半年将趋于稳定。政策的不确定性，将使商住市场观望气氛浓郁。
 

另外，也有多位业内人士表示，主管部门对商办类项目限购只字未提，就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定，不管限购不限购，商住项目难以像上半年一样风光无限了。
 

    市场最大风险来源于 中低价优质房源缺失
 

    而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆转，将带来一个最直接的问题，中低价房源去哪里淘？中原地产首席分析师张大伟就认为，下半年乃至未来市场的风险，主要就在于中低价优质房源的缺失。
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    土地成交数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中，只有不到4成是商品房住宅，约为38.7万平方米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上，售价保守估计也在7万元以上，几乎没有中低价房源的空间。
 

    不仅如此，很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格，但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准，也给未来销售带来了更大难度。张大伟告诉北青报记者，“五环外的高价地王难以入市，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至上半年，销售额只有224.8亿，很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。”
 

    对于下半年市场来说，中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾，而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。
 

    信贷政策有收紧趋势 楼市或将进入调整周期
 

    除此之外，信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热，很大程度上源于信贷的宽松，对于二套房贷款的宽松，使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策，下半年恐怕难以持续。
 

    张大伟表示，从政策走势看，2016年下半年，北京受到影响较大的将是信贷政策，如果信贷政策不能继续宽松，下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。
 

    而当前，关于信贷收紧已经有所苗头。近日，中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉，工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例，即由过去的50%降低至30%。这也意味着，购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。
 

    “一旦首付比例接近全款的额度，这对于北京商住房的影响将是致命的。”业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案，但不排除更多银行跟进的可能。
 

    另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来，首次收紧，有业内人士判断，一旦楼市成交失控，监管层可能会通过收紧住房贷款，遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧，带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。
 

    下半年楼市即便调整 房价回落空间也不大
 

    “由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势，下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整的过程。”对于下半年何时是购房时机，郭毅对北青报记者表示，新房市场在地价刚性成本的支撑下，加之未来供给不断稀缺的客观事实，因此尽管成交量有可能企稳甚至小幅下滑，但价格仍将保持稳定上涨的态势，如果计划购买新房还应尽快出手。但是，如果计划购买二手房则需要更加谨慎。由于二手房价格的主导权掌握在小业主手中，价格的变化会比较灵活，下半年楼市的调整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出现价格的小幅回落，所以，计划选择二手房的购房者，首先要考虑地段，其次要观察二手房源和成交量的区域市场供需情况，特别是计划购买户型的供应状况；第三要尽量选择附加值高的二手房，比如临近地铁、学区房或者未来区域有可以预见的利好，这样的二手房价格才能够保持坚挺。
 

    与之类似的观点，张大伟也认为，价格回调的压力主要在二手房上，尤其是城区二手房在价格涨高之后有可能回调。但对于新房来说，由于上半年大部分房企已经完成了超过70%任务，下半年即使楼市调整，价格回调空间也不会太大，但是成交量萎缩可能性会增加，楼市将会进入深度博弈。
 

    另外，同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。由此可见，北京楼市风险不大泡沫不高，高端盘价格甚至还有补涨的空间。

文章来源于：千龙网