南京再出10条细则控涨房价 变相涨价被堵死？

    全宇宙最勤奋的南京楼市，昨天出新政解读今天出细则解读稿，这10条细则目标指向有效遏制房价过快上涨势头。

 

    细则解读

 

    一、控房价：年涨幅8-12%、毛坯改精装严格核价

 

    政策原文：

 

   （1）分类控制房价 年化涨幅3种标准

 

    对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导。

 

    申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；

 

    2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；

 

    3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%。

 

    首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

 

     二、毛坯改精装 毛坯部分价格不变、精装评估重新备案 

 

    政策原文：

 

    领取预售许可证后毛坯改精装修房的项目，属于预售方案的重大调整，在公示取得先期购房业主认可同意的基础上，需对预售方案进行重新备案，对价格申报进行重新指导。

 

    三、打击捂盘惜售 欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报

 

    政策解读原文：要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

 

    四、刚性需求集中区域 保持100平米住宅供应量稳定在50%

 

    政策解读原文：鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅，加强市场监测和引导，对于刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比。特别提出100平方米户型面积的合理占比，也是从市场供应的有效性角度出发，鼓励市场供应满足刚性需求，及时从供地、规划、行业引导等多个方面，保持市场的供需平衡，实现供给侧改革的目的。

 

    五、新房土地供应不低于500公顷

 

    政策原文：为稳定市场预期吃一颗“定心丸”，明确2016年全市新建商品住宅用地供应规模不低于500公顷。

 

    

 

    观点碰撞：调控有用？有副作用？有反作用？

 

    根据昨天新政出台后的网友调查显示超6成网友认为，“调控不会给楼市降温，历史告诉我越调越涨”。

 

    投票 

 

    而业内也出现了这么3种声音，脑洞大，细思极恐。

 

    调控有用派：引导市场预期，打压投资投机

 

    现在涨幅明确最高只有8%或者12%，有些购房人就会自己算账，觉得投资成本太高的房地产不如去买理财了，投资客退出，自然会让火热市场降温。

 

    调控担忧派：可能增加市场“买到就赚到”的心态造成一房难求

 

    一、优质的、被限价的好楼盘购房人抢破了脑袋去买，因为大家都对其涨价预期十分看好。 

 

    二、有涨价前景的开发商会捂盘不销售，因为一季度销售形势良好，不少开发商4月份就已经完成了半年的销售任务，为了提高销售价值，又没有销售量指标的束缚，就捂着涨到心中的价格水平再说。这种双重作用的结果就是引发“一房难求”加剧，更多看到了明确涨幅的投资客入市抢房。

 

    调控焦虑派：“分段限价”会让投资需求流向2万以下的刚需板块？

 

    此次限价令是分价格段进行限价，低价给涨12%，高价给涨8%，这种阶梯式的限价似乎摁住了豪宅的上涨势头，但是对于刚需购房者究竟公平不公平？

 

    大部分刚需购房人的选择区域都在涨幅12%的区域，而高价盘涨幅只能有8%，反而对于买豪宅的有钱人是个福利。而且涨幅空间明确，是否会有可能将投资性需求从豪宅市场引导去了刚需盘？带来刚需板块的新波动，给大部分自住型的刚需购房人造成更大的房价压力？

 

    南京房价阶梯

    
 

    最后，让我们认真看看政策解读的真面目。

 

    《关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策解读 

 

    为贯彻落实中央和省委、省政府关于推进供给侧改革的工作部署，促进房地产市场持续健康发展，我市出台了《关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，进一步细化提出了十项具体举措。意见突出分类指导、因地施策，遵循“密切监测、精准施策、综合协调、确保长效”的总体原则，以支持合理住房需求、优化库存结构、稳定房地产市场为导向，落实主体责任，强化执行力度，统筹实施房地产市场供给侧结构性改革，到2020年底，南京房地产市场运行效率效能显著提升，基本建立符合市场规律、购租并举的住房体系，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的良性发展格局。意见主要分为五方面内容：

 

    一、结合实际精准去库存

 

    意见提出要按照国家、省去库存的要求，重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投机性住房需求，保持全市商品房的适度库存规模，保持商品住宅的合理去化周期。一方面对于南京的区域分化问题，要用好用足现有政策，特别是国家、省关于户籍、财税、金融、公积金等方面的去库存支持政策，加大棚户区改造货币化安置力度，合理引导需求流向。另一方面，对于商办库存压力问题，要开展商办库存的系统性调查，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，对于商办库存较多、去化周期较长的区域，符合规划经市政府批准后，允许调整土地用途、规划条件，引导未开发商业、办公用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设。

 

    二、促进房地产市场平稳健康发展

 

    保持合理土地供应规模节奏。意见对原“十七条”中涉及供地的工作进一步细化。一是，为稳定市场预期吃一颗“定心丸”，明确2016年全市新建商品住宅用地供应规模不低于500公顷。二是，意见特别强调要加大土地出让计划执行力度，确保出让计划落实到位。三是，意见明确要求合理安排不同区域土地上市量，增加土地市场需求旺盛区域的土地供应规模，优先推出区域优质成熟地块，保持房地产用地市场供需基本平衡。四是，意见要求加快土地供应节奏，稳定土地市场预期。五是，意见对优化土地供应方式做了进一步的安排。提出，对于出让土地面积5万平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，将把保障房的套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等一并纳入土地出让条件；继续执行“限地价、竞保障房资金或面积”的竞价方式，在公布出让起始价的同时公布最高限价，最高限价原则上控制在起始价上浮45%，达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争保障房建设的面积或资金，出资最高者或面积最大者为竞得人。意见还特别强调，竞争产生的保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。这些措施已经开始实施，比如国土部门适时预公告土地相关信息，及时向社会发布土地出让计划，合理安排待出让地块的批次等等。意见通过精准操作，保持土地市场供应的有序，一方面防止土地过高溢价带来的各种问题，另一方面增加土地供应的民生保障属性。

 

    有效遏制房价过快上涨势头。意见明确了价格指导的具体措施，防止市场的非理性定价。一是提出了量化指标，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2~3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%；2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。二是要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。三是堵住了为提价、采取毛坯改装修房的“后门”。凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案（出现重大调整）进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。四是及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

 

    三、做好住房惠民生工作

 

    积极推进棚户区改造和保障性安居工程建设。意见指出，通过实施棚改和保障性安居工程建设等民生工程，提高市民对于发展的获得感。2016年实施棚户区改造面积250万平方米。提高征收和棚户区改造货币化安置的比例，鼓励选择货币化安置方式，给予奖励。加大保障性安居工程用地、规划、资金、政策等要素整合，2016年新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。加快住房保障体系的转型进程，根据我市实际和可负担能力，逐步扩大住房保障的覆盖面，实现城市中低收入住房困难家庭的应保尽保。积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。

 

    逐步构建租购并举住房制度。意见提出，鼓励和引导市民形成租购并举的住房消费观念，加快租赁市场培育，发展规模化租赁机构，规范租赁市场秩序。搭建房屋租赁信息平台，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率。拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。研究完善公租房货币化的相关政策和办法，探索对于新就业人群，阶段性给予承租社会化房屋的租金补贴，提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持区、园区利用存量资源，加强对人才住房的支持力度。

 

    四、推进全市房地产业整体提升

 

    加快住宅与房地产业转型升级发展。意见提出，鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强。大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房。房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。研究养老、科技、旅游、健康地产的产业政策，支持跨界发展。鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅，加强市场监测和引导，对于刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比。特别提出100平方米户型面积的合理占比，也是从市场供应的有效性角度出发，鼓励市场供应满足刚性需求，及时从供地、规划、行业引导等多个方面，保持市场的供需平衡，实现供给侧改革的目的。

 

   提升城市宜居性和配套建设监管水平。意见提出，加快推进全市轨道交通、快速路网等互联互通，提升城市功能，促进产城融合，加强城市新区教育、卫生、医疗、养老、社会等公共服务设施配套建设，尤其要加大保障性住房配套跟进力度，促进区域均衡发展。意见要求，认真落实住宅小区配套建设与交付的相关监管工作。

 

    五、做好市场监测及规范引导工作

 

    加强市场联动监管。意见提出加强服务，鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。意见要求，加强住房消费者权益保护，对房地产开发经营虚假广告、霸王合同、捂盘惜售等违规行为，加大联合执法和查处力度，及时公开曝光典型案例，净化房地产市场环境。意见还对加强商品房预售和交易管理，加快房地产市场诚信体系建设，加强土地供后监管，打击故意囤地行为，相关监管部门依法依规查处为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策等行为提出了要求。通过规范市场秩序，保持南京房地产的稳定发展。

 

    完善房地产市场监测分析工作。意见提出，南京将构建房地产市场大数据分析的工作机制，有效整合行业管理部门信息，加强与社会第三方机构的合作，进一步提高市场监测的实时性、有效性和前瞻性。

 

    加强舆论引导。意见要求，加强对房地产市场的正面宣传引导，准确解读促进房地产市场稳定健康发展的政策，客观报道房地产市场相关信息，倡导适度消费理念，警示市场投机风险，营造有利于房地产市场稳定发展的良好氛围。

 

    南京市物价局解读

 

    有效遏制房价过快上涨势头。意见明确了价格指导的具体措施，防止市场的非理性定价。一是提出了量化指标，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2~3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%；2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。二是要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。三是堵住了为提价、采取毛坯改装修房的“后门”。凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案（出现重大调整）进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。四是及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。 

    内容来源：365地产网