买房交定金遇降价 业主可主动申请维权
出处：翘楚验房
2015-08-12 03:48
和开发商签订认购书但还未正式签合同，现在无法达成购房协议，定金却拿不回来。遇到这事的市民王先生十分气愤，因为他如约前去签订购房合同时，发现开发商正做降价促销活动，要求以促销价购买，但开发商不同意，双方未能达成一致。开发商以王先生违约为由拒绝退还定金。因定金要不回来，近日，王先生把开发商告上法院。
价格协商无法达成一致开发商拒退定金
王先生称，去年他定购了市区某楼盘的一套商品房，与开发商签订了认购书，约定购买一套面积103㎡的套房，单价为7300元/㎡，并交纳了2万元定金，并约定一周内签订正式商品房买卖合同。但因开发商的原因，提出了推迟签合同的时间。等1个月后，王先生应约前往售楼部签订正式合同时，发现该楼盘正在做降价促销活动，房价低于7300元/㎡。
王先生当即要求开发商以促销价签订正式购房合同，但遭到拒绝。王先生表示，他多次去售楼部和售楼人员协商，但始终无法达成一致意见。“如果要以促销价签订合同，那么之前支付的定金就归开发商所有。”售楼人员这样的答复让王先生十分气愤，提出不买房，退还定金，遭开发商拒绝。
开发商认为，王先生签订了认购书，缴交了定金，但悔约，依照定金原则，开发商有权不用返还定金。为此，王先生将开发商诉至法院，请求退还定金。最后，法院判令开发商退还王先生支付的2万元定金。法院认为，商品房认购书，是指商品房开发商与准买受人约定，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。认购书签订后，如果是因为准买受人无意前来和开发商根据认购书约定的主要条款洽谈买卖合同，则开发商有权不予返还定金。但当期限到来之后，双方无法协商一致，导致合同无法订立，此种情况下认购人并未违约。
遇类似纠纷 应主动申请维权
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师解释说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，本案双方签订的认购书并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所需的必备条款，认购书只能算是约定了双方都有义务进一步磋商，努力使正式的合同成功签订。但正式的《商品房买卖合同》的条款，不能只由开发商单方面规定。同样，认购人也无权强迫开发商接受认购人的修改要求。合同条款须经双方洽谈商定、协商一致，才能确定。如果认购书双方有按认购书约定的主要条款洽谈买卖合同内容，但就相关条款未能达成一致，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关规定，视为买卖合同未能顺利成立，并不能视为认购人违约。未成立的买卖合同对双方都没有法律约束力，故开发商收受准买受人的定金，应当予以退回。
同时，洪律师表示，王先生提出以促销价购房的要求是合理的。本案中，因开发商原因，导致正式商品房合同推迟签订，实际上开发商违约在先，在延长时间内双方继续协商合同签订事宜，此时遇开发商降价，王先生完全有权在开发商违约之后要求按照新价格来签约。洪律师提醒消费者，今后遇到类似的纠纷，应主动向专业律师咨询，向法院申请维权。
吴先生问：夫妻共同所有房屋想要变更为一方所有，需要缴纳哪些费用呢？
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师回复：登记在夫妻两人名下的共有房产，要变更房产所有权人，变更为其中一人名下，需当事人双方持婚姻关系证明、离婚协议书或共有财产协议公证书、产权证、身份证、申请表等材料，到原发证单位申请办理，如上述房产涉及抵押还需提供抵押权单位出具的同意变更函。费用无须交纳契税，只需要登记费、工本费、印花税等。具体可详询当地的税收征管理部门与房地产交易部门。
潘先生问：我在2013年在市区购买了一套房子，因为当时我要贷款买房，由于我已经有2套房子，再买第三套就贷不了款，所以我以我姐姐的名义签订购房合同，并贷了款，目前按揭都由我还。在当时我还和我姐姐私底下签订协议，证明购房的资金和按揭款都由我出资，协议产权是属于我的。目前出现了意外，因我姐姐和他人的经济纠纷，房产被查封。请问我可以起诉，证明房产是我的，请求法院解除查封吗？
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师回复：《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，若本案房产登记在他人名下，法院查封其名下的物权，是有法律依据的。如果提出房产系归属权疑问，则只能通过物权确认之诉，向法院起诉，通过法院判决确认房产归属权，然后以房屋所有权人的名义向查封法院提出异议，请求解除查封，由法院依法审查作出裁定。
林先生：交房的时候，开发商的物业公司向业主收了200元的水电周转金，我从物价部门了解到这是违规的收费，但物业一直找理由拖着不还。我想200元的水电周转金抵部分物业费，但物业不同意，目前我拖着物业费不交，这样做有问题吗？
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师回复：物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。水电周转金与物业费是两个不同性质的费用，拖着物业费不符合物业管理相关法规的规定，不交物业费会导致物业公司不能正常提供服务，同小区居民因此也可能受影响。
