新版物管条例发布上半年南京物业“红黑榜”
出处：翘楚验房
2015-07-26 00:51
你家的电梯“困”了人，物业公司如果不及时处理的话，可能就要上“黑榜”了。昨日，南京市物业管理办公室公布了今年上半年的物业公司信用“红黑榜”，有5家企业登上了红榜，还有18家物业公司上了黑榜，黑榜名单中有三分之一属于“电梯困人高发使用单位”。主管部门表示，物业公司作为电梯的使用单位，理应做好巡检、排除隐患等安全管理事务。
据扬子晚报记者了，2011年9月出台的《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，将2012年度确立为南京市物业信用信息的首个记分年度。目前，全市信用体系中所有物业服务企业和从业人员的身份信息已全面完成征集，并已载入信用数据库，约有1000家左右的企业和5万余名个人被记录在案。相关人士介绍，每个信息对象的年度基础分为100分，在此基础上根据其业绩信息和不良信息的征集情况实行加减分制，年底汇总形成企业的全年信用分值。
南京物业管理办公室相关人士介绍，征信内容主要包括：记录征信对象基本情况和经营活动信息的“身份信息”（基础分）、记录征信对象获得表彰、良好评价的“业绩信息”（加分项）和记录征信对象违规经营和不诚信服务的“不良信息”（扣分项）。在三类信息中，最受关注的当属不良信息，南京市物业办将不良信息的类别划分了七大项，即：违法违规、限期整改、服务质量、资质管理、行为管理、现场管理和招投标管理，其中根据具体事项及情节严重程度，又细分成32子项，对应扣分分值从1至7分不等。据了解，2012年有12家企业和相关项目负责人被征集不良信息，2013年有20多家企业被征集不良信息，2014年则有51家物业公司上了“黑榜”。
银龙花园几乎每周都有电梯困住人
在昨日公示的南京2015年上半年物管公司信用红黑榜上，有5家物管企业登上了“红榜”，其中排名第一的南京新鸿运物业管理有限公司被加了16分，去年的多个物管优秀项目和员工拾金不昧成为加分选项；苏宁物业被加了6分排名第二，南京长富物业、万园物业、江鸿物业也榜上有名。
在18家“黑榜”的上榜名单中，有6家属“电梯困人高发使用单位”，物业公司及负责人分别被扣了5分和3分，在扣分数值上较多。扬子晚报记者了解到，这6家物业公司中包括负责运营银龙花园的银龙物业、负责运营西善花苑的西善桥联兴物业，这两个小区在今年4月份南京质监局发布的《2014年南京市电梯安全状况报告》中，同样榜上有名。
这份报告中指出，去年南京电梯困人故障高发的小区里，银龙花园和西善花苑排名前五，其中银龙花园的199部电梯发生困人故障的次数55次，几乎每个星期都会发生一次；西善花苑的276部电梯也发生了47次困人故障。报告还对电梯困人的主要原因进行了分析，其中门系统故障占26.6%，漏水等原因占24.9%，停电、使用不当等原因占18.8%。如果按电梯投入使用年限分，投用11-15年的乘客电梯月均困人率最高。
南京市物业办相关人士指出，物业公司作为电梯的使用单位，按照南京电梯安全条例的规定，负有安全管理的责任。其职责包括日常巡检、配备安全员、发生故障时及时与维保单位联系等等，如果在电梯问题上不上心的话，就会被扣分，小区业主也可以向主管部门反映。
物业上“黑榜”，严重的可能要注销资质
扬子晚报记者了解到，2015年上半年上“黑榜”的另外12家物业公司中，有一半是由于资质过期，扣分最多的公司因为提供物业管理师的虚假信息，一次性被扣了10分。
南京市物业办相关人士表示，如果不良信用信息积分达到一定程度后，第二年这家企业的经营将受到很大限制，而且将保留3年时间。例如，在物业前期招投标时，将增设信用分值，不良信息信用分值累计后将会降低企业的投标总分，如果扣分超过15分，则被限制参与招投标，年度累计扣分达20分的，物业公司可能要被注销资质。如需了解详细“红黑榜单”，市民可登录南京物业网查询。
焦点问题
物业上黑榜，就能不交物业费？
记者对照正在征求意见的“物管新规”，请专家解答
《南京市住宅物业管理条例(草案)》正在征询公众意见，这一条例草案对于物业服务企业的监管做出了诸多规定，明确主管部门要定期公布物管企业的信用信息评价结果，如果物管企业上了“黑名单”？业主如何维护自己权益，记者就此采访了立法专家。
物管新规中拟硬性规定
定期公布物管企业“红黑榜”
《南京市住宅物业管理条例(草案)》的起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授表示，条例草案把目前南京市物管办实行的物管企业“红黑榜”的制度以法律的形式固定下来，这一榜单经过实践证明，对于加强物管企业的监管是有成效的。对于上了黑榜的物业企业如何监管处理，将由主管部门另行制定。
这一条例草案还明确规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，移交的材料中包括电梯等专项设施设备的相关资料。对拒不退出或者移交材料的，业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助。
交不交物业费给“黑榜”物业？
应严格按合同约定执行
这一条例草案第五十六条规定， 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。不少市民会担心，如果物业服务企业上了黑名单，业主们如何维护自己权益呢？
陈广华教授说，这具体要区分前期物管公司和业主大会成立后聘请的物管公司两类来分析。条文草案规定，前期物业管理阶段，建设单位履行监督物业服务企业、归集物业服务费的义务。建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。这一阶段，业主和物管企业没有合同约定，业主应依法履行缴纳物业管理费的义务。一旦物管企业上了“黑榜”，可以扣除物管企业的保证金，纳入业主的公共收益，以这个办法来保证业主的权益。具体如何实行可以将由物业主管部门制定配套细则。
如果小区业主大会成立后，聘请物业服务企业时，业主大会或业主大会授权的业主委员会与物管企业签订服务合同，这样双方就有了合同约定，可以在合同上明确写清楚，一旦物管企业上了“黑榜”后，如何交物业费？也就是说，一旦物管企业上了黑名单，交不交物业费，严格按照合同约定执行。
与物管公司签合同
应写明服务质量评估等六项内容
物业服务对于如何选聘物管公司，这份条例草案第五章规定，本市建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主大会或者经业主大会授权的业主委员会，应当与物业服务企业签订物业服务合同。对于合同里具体写什么，这一条例草案也进行了明确：
（一）物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算；
（三）分项费用与物价变动联动调整；
（四）服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施；
（五）利用业主共有部分开展经营活动所得收益的核算及分配处置；
（六）与物业服务有关的其他事项。业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当予以配合。
据扬子晚报记者了，2011年9月出台的《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，将2012年度确立为南京市物业信用信息的首个记分年度。目前，全市信用体系中所有物业服务企业和从业人员的身份信息已全面完成征集，并已载入信用数据库，约有1000家左右的企业和5万余名个人被记录在案。相关人士介绍，每个信息对象的年度基础分为100分，在此基础上根据其业绩信息和不良信息的征集情况实行加减分制，年底汇总形成企业的全年信用分值。
南京物业管理办公室相关人士介绍，征信内容主要包括：记录征信对象基本情况和经营活动信息的“身份信息”（基础分）、记录征信对象获得表彰、良好评价的“业绩信息”（加分项）和记录征信对象违规经营和不诚信服务的“不良信息”（扣分项）。在三类信息中，最受关注的当属不良信息，南京市物业办将不良信息的类别划分了七大项，即：违法违规、限期整改、服务质量、资质管理、行为管理、现场管理和招投标管理，其中根据具体事项及情节严重程度，又细分成32子项，对应扣分分值从1至7分不等。据了解，2012年有12家企业和相关项目负责人被征集不良信息，2013年有20多家企业被征集不良信息，2014年则有51家物业公司上了“黑榜”。
银龙花园几乎每周都有电梯困住人
在昨日公示的南京2015年上半年物管公司信用红黑榜上，有5家物管企业登上了“红榜”，其中排名第一的南京新鸿运物业管理有限公司被加了16分，去年的多个物管优秀项目和员工拾金不昧成为加分选项；苏宁物业被加了6分排名第二，南京长富物业、万园物业、江鸿物业也榜上有名。
在18家“黑榜”的上榜名单中，有6家属“电梯困人高发使用单位”，物业公司及负责人分别被扣了5分和3分，在扣分数值上较多。扬子晚报记者了解到，这6家物业公司中包括负责运营银龙花园的银龙物业、负责运营西善花苑的西善桥联兴物业，这两个小区在今年4月份南京质监局发布的《2014年南京市电梯安全状况报告》中，同样榜上有名。
这份报告中指出，去年南京电梯困人故障高发的小区里，银龙花园和西善花苑排名前五，其中银龙花园的199部电梯发生困人故障的次数55次，几乎每个星期都会发生一次；西善花苑的276部电梯也发生了47次困人故障。报告还对电梯困人的主要原因进行了分析，其中门系统故障占26.6%，漏水等原因占24.9%，停电、使用不当等原因占18.8%。如果按电梯投入使用年限分，投用11-15年的乘客电梯月均困人率最高。
南京市物业办相关人士指出，物业公司作为电梯的使用单位，按照南京电梯安全条例的规定，负有安全管理的责任。其职责包括日常巡检、配备安全员、发生故障时及时与维保单位联系等等，如果在电梯问题上不上心的话，就会被扣分，小区业主也可以向主管部门反映。
物业上“黑榜”，严重的可能要注销资质
扬子晚报记者了解到，2015年上半年上“黑榜”的另外12家物业公司中，有一半是由于资质过期，扣分最多的公司因为提供物业管理师的虚假信息，一次性被扣了10分。
南京市物业办相关人士表示，如果不良信用信息积分达到一定程度后，第二年这家企业的经营将受到很大限制，而且将保留3年时间。例如，在物业前期招投标时，将增设信用分值，不良信息信用分值累计后将会降低企业的投标总分，如果扣分超过15分，则被限制参与招投标，年度累计扣分达20分的，物业公司可能要被注销资质。如需了解详细“红黑榜单”，市民可登录南京物业网查询。
焦点问题
物业上黑榜，就能不交物业费？
记者对照正在征求意见的“物管新规”，请专家解答
《南京市住宅物业管理条例(草案)》正在征询公众意见，这一条例草案对于物业服务企业的监管做出了诸多规定，明确主管部门要定期公布物管企业的信用信息评价结果，如果物管企业上了“黑名单”？业主如何维护自己权益，记者就此采访了立法专家。
物管新规中拟硬性规定
定期公布物管企业“红黑榜”
《南京市住宅物业管理条例(草案)》的起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授表示，条例草案把目前南京市物管办实行的物管企业“红黑榜”的制度以法律的形式固定下来，这一榜单经过实践证明，对于加强物管企业的监管是有成效的。对于上了黑榜的物业企业如何监管处理，将由主管部门另行制定。
这一条例草案还明确规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，移交的材料中包括电梯等专项设施设备的相关资料。对拒不退出或者移交材料的，业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助。
交不交物业费给“黑榜”物业？
应严格按合同约定执行
这一条例草案第五十六条规定， 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。不少市民会担心，如果物业服务企业上了黑名单，业主们如何维护自己权益呢？
陈广华教授说，这具体要区分前期物管公司和业主大会成立后聘请的物管公司两类来分析。条文草案规定，前期物业管理阶段，建设单位履行监督物业服务企业、归集物业服务费的义务。建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。这一阶段，业主和物管企业没有合同约定，业主应依法履行缴纳物业管理费的义务。一旦物管企业上了“黑榜”，可以扣除物管企业的保证金，纳入业主的公共收益，以这个办法来保证业主的权益。具体如何实行可以将由物业主管部门制定配套细则。
如果小区业主大会成立后，聘请物业服务企业时，业主大会或业主大会授权的业主委员会与物管企业签订服务合同，这样双方就有了合同约定，可以在合同上明确写清楚，一旦物管企业上了“黑榜”后，如何交物业费？也就是说，一旦物管企业上了黑名单，交不交物业费，严格按照合同约定执行。
与物管公司签合同
应写明服务质量评估等六项内容
物业服务对于如何选聘物管公司，这份条例草案第五章规定，本市建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主大会或者经业主大会授权的业主委员会，应当与物业服务企业签订物业服务合同。对于合同里具体写什么，这一条例草案也进行了明确：
（一）物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项；
（二）各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算；
（三）分项费用与物价变动联动调整；
（四）服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施；
（五）利用业主共有部分开展经营活动所得收益的核算及分配处置；
（六）与物业服务有关的其他事项。业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当予以配合。
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