楼市315 透视精装房质量背后的利益链
出处：翘楚验房
2014-03-16 19:25
又是一年“315”,在过去的一年中,有关房屋质量问题、开发商虚假承诺、物业管理缺位等各种房地产市场侵犯消费者权益的现象屡屡曝光，从年初深圳被曝出建筑市场存在违规使用不合格海砂建房，到万科天津、佛山两地项目被曝“安信地板甲醛超标”，再到中海地产全国各地楼盘接连曝出质量问题，甚至有些豪宅开发商也遭遇质量危机……让人不得不感叹，房价越来越贵了，买到的房子却越来越不让人省心。
而从各种质量问题来看，精装修房屋存在的质量问题较为普遍，甚至涉及不少业内知名开发商。在2013年卖方市场以及政府严格的限价措施下，随着不少借精装修提价出售的房屋陆续进入交房季，精装修质量问题或将继续蔓延。
精装房质量问题集中
据第三方专业验房机构发布的一份《2013年北京房屋质量分析报告》显示，从其2013年全年验房情况来看，精装房的质量问题要远高于毛坯房。据验房数据统计分析显示，2013年，北京市场上毛坯房每百平米问题数达到34.78条，较2012年有所提升。而精装房每百平米问题数达到68.80条，其中观感问题每百平米42.48条，功能问题每百平米23.60条，与2012年相比，除了功能问题，精装房屋的整体质量问题均呈现上升趋势，市场整体精装质量状况较2012年有所下降。
“精装修的质量问题是近两年来房屋质量的最主要问题，这与房地产市场环境有关。随着城市化的快速发展，生活节奏的加快，精装房占房地产市场份额越来越大，越来越多的业主为了省事愿意购买精装房，市场需求的扩大带来的另一个问题就是精装的工期不断缩减，很多小区的精装施工都存在赶工的情况，导致工艺较为粗糙，质量问题数上升，难以交出业主满意的房子；其次，由于市场环境较好，甚至‘只要能盖得起楼，就有人买’。部分开发商便有了卖方的优势感，对客户的感受不加重视，对项目的监管也就不严格；另外，精装修是一个多工序、细部施工的工程，目前仍是层层分包的结构模式，对施工方而言，人员青黄不接，流动性增强，质量和数量也不如以前，管理难度加大。而开发企业受限于市场的急需、作业人员参差不齐、团队监管不力等因素也无法有效把控精装质量。”某专业验房机构负责人在接受地产中国网采访时表示。
除了市场环境外，业主需求的差异化也是精装房频被曝出问题的原因所在。对于毛坯房业主来说，接手后会进行再装修施工，更多关注的是对后期装修或居住产生影响的功能问题，对房屋的观感等细节瑕疵较为放宽，而北京市场上的精装房大多打着收房即拎包入住的口号，业主的期望较高，收房时对于各方面的细节关注较细，在这种情况下，仅以“工程视角”建出的精装房往往与业主的期望有较大差距。
利益驱动是根本
在精装房质量问题频出的各种因素之中，最根本的还在于利益的驱使。业主维权专家舒可心便表示，房屋的精装修是一个隐蔽的工程，可以掩盖毛坯房存在的各种问题，因此会导致开发商出现偷工减料的情况，并且业主也难以发现。而精装背后高额的利润则是开发商转毛坯房到精装房的重要动力，尤其在政府严格的限价措施之下，由于土地价格的上涨，精装修更是成为开发商突破限价、提高售价，获取更多利润的重要手段。
某业内人士便曾经表示，精装房给房企带来的利润颇大，其对外宣传的精装修价格最多也就是其真正付出的70%，而且，由于是批量采购，开发商购买的的材料要比市场价低30%左右，而统一施工，费用也会打折扣，但其还是会以市场价出售，其余的部分自然进了开发商腰包。同时，开发商在销售时是按建筑面积计算的，因此在装修费用上仍然采取这个原则，但事实上，装修总价应按套内面积计算，因为装修的部分只能是套内面积。
正是高额利润的驱使，导致开发商在房屋装修质量大打折扣。分析人士表示，在装修成本大大降低的情况下，质量肯定没法保证，而且与所宣称的有很大差距。上述业内人士还指出，事实上，开发商在招标施工方以及选择材料供应商时，并非是能者经验者上，而是普遍存在关系户。
房企暴利时代的终结意味着必须通过快速的周转来实现资金的回笼，在过去的一年中不少企业宣称转型高周转便是明证。不少专注于普通住宅领域的房企纷纷采取高速周转的市场策略，来实现资金回笼。然而随着高周转现象的愈演愈烈，房屋品质也愈来愈低，质量问题更加集中爆发。
专家指出，很多时候，项目方也知道自己的楼盘很烂，但是为了完成开发销售任务，只能硬着头皮厚着脸皮等到交房后慢慢改。
“值得肯定的是，在经历过质量门事件之后，也有部分房企在扩张的同时也更加注重产品的精细化，注重从精装修采购源头对材料的质量进行把控，同时加强各个环节的质量评估和监管。”
（内容来源：地产中国网 ）
而从各种质量问题来看，精装修房屋存在的质量问题较为普遍，甚至涉及不少业内知名开发商。在2013年卖方市场以及政府严格的限价措施下，随着不少借精装修提价出售的房屋陆续进入交房季，精装修质量问题或将继续蔓延。
精装房质量问题集中
据第三方专业验房机构发布的一份《2013年北京房屋质量分析报告》显示，从其2013年全年验房情况来看，精装房的质量问题要远高于毛坯房。据验房数据统计分析显示，2013年，北京市场上毛坯房每百平米问题数达到34.78条，较2012年有所提升。而精装房每百平米问题数达到68.80条，其中观感问题每百平米42.48条，功能问题每百平米23.60条，与2012年相比，除了功能问题，精装房屋的整体质量问题均呈现上升趋势，市场整体精装质量状况较2012年有所下降。
“精装修的质量问题是近两年来房屋质量的最主要问题，这与房地产市场环境有关。随着城市化的快速发展，生活节奏的加快，精装房占房地产市场份额越来越大，越来越多的业主为了省事愿意购买精装房，市场需求的扩大带来的另一个问题就是精装的工期不断缩减，很多小区的精装施工都存在赶工的情况，导致工艺较为粗糙，质量问题数上升，难以交出业主满意的房子；其次，由于市场环境较好，甚至‘只要能盖得起楼，就有人买’。部分开发商便有了卖方的优势感，对客户的感受不加重视，对项目的监管也就不严格；另外，精装修是一个多工序、细部施工的工程，目前仍是层层分包的结构模式，对施工方而言，人员青黄不接，流动性增强，质量和数量也不如以前，管理难度加大。而开发企业受限于市场的急需、作业人员参差不齐、团队监管不力等因素也无法有效把控精装质量。”某专业验房机构负责人在接受地产中国网采访时表示。
除了市场环境外，业主需求的差异化也是精装房频被曝出问题的原因所在。对于毛坯房业主来说，接手后会进行再装修施工，更多关注的是对后期装修或居住产生影响的功能问题，对房屋的观感等细节瑕疵较为放宽，而北京市场上的精装房大多打着收房即拎包入住的口号，业主的期望较高，收房时对于各方面的细节关注较细，在这种情况下，仅以“工程视角”建出的精装房往往与业主的期望有较大差距。
利益驱动是根本
在精装房质量问题频出的各种因素之中，最根本的还在于利益的驱使。业主维权专家舒可心便表示，房屋的精装修是一个隐蔽的工程，可以掩盖毛坯房存在的各种问题，因此会导致开发商出现偷工减料的情况，并且业主也难以发现。而精装背后高额的利润则是开发商转毛坯房到精装房的重要动力，尤其在政府严格的限价措施之下，由于土地价格的上涨，精装修更是成为开发商突破限价、提高售价，获取更多利润的重要手段。
某业内人士便曾经表示，精装房给房企带来的利润颇大，其对外宣传的精装修价格最多也就是其真正付出的70%，而且，由于是批量采购，开发商购买的的材料要比市场价低30%左右，而统一施工，费用也会打折扣，但其还是会以市场价出售，其余的部分自然进了开发商腰包。同时，开发商在销售时是按建筑面积计算的，因此在装修费用上仍然采取这个原则，但事实上，装修总价应按套内面积计算，因为装修的部分只能是套内面积。
正是高额利润的驱使，导致开发商在房屋装修质量大打折扣。分析人士表示，在装修成本大大降低的情况下，质量肯定没法保证，而且与所宣称的有很大差距。上述业内人士还指出，事实上，开发商在招标施工方以及选择材料供应商时，并非是能者经验者上，而是普遍存在关系户。
房企暴利时代的终结意味着必须通过快速的周转来实现资金的回笼，在过去的一年中不少企业宣称转型高周转便是明证。不少专注于普通住宅领域的房企纷纷采取高速周转的市场策略，来实现资金回笼。然而随着高周转现象的愈演愈烈，房屋品质也愈来愈低，质量问题更加集中爆发。
专家指出，很多时候，项目方也知道自己的楼盘很烂，但是为了完成开发销售任务，只能硬着头皮厚着脸皮等到交房后慢慢改。
“值得肯定的是，在经历过质量门事件之后，也有部分房企在扩张的同时也更加注重产品的精细化，注重从精装修采购源头对材料的质量进行把控，同时加强各个环节的质量评估和监管。”
（内容来源：地产中国网 ）
