逆市开出3.3万平米天价 高科技房成闹市鸡肋
选择在新政之后一个星期，以最低3.3万元/平方米的天价推出，并强调以“高科技低碳”作为开发理念的城开御园 (论坛 新闻)，高调成为南京楼市另一加入“3万元俱乐部”的成员，曾一度引起市场的多方关注。
如今近3个月过去，城开御园却以超低的成交量，再次成为南京楼市关注热点。 新政后逆市开天价只卖出2套
相比于新政之前买房人高涨的购房热情，4月的新政一经出台，浓厚的观望气息立刻成为主流，楼市降价似乎已成“板上钉钉”的事情。面对政策的紧缩和市场的不景气，不少开发商不得不低下长期以来高昂的头颅，遵守市场规律，以低价开盘吸引人气。 >>>南京房价持续5月份跌势 进一步下跌趋势明显
不过也有开发商选择“逆市而上”，在一片降价声中，坚挺着高价位，希望以此获得高端人群的青睐，比如城开御园。不过近3个月只卖出2套房源的现实，不得不提醒着开发商，和市场规律较劲的后果。 记者从“南京网上房地产”销售公示看到，今年1月15日开盘的城开御园，先后推出5栋高层，共160套房源。开盘半年，一共卖出40套房，其中38套在4月23日前卖出。新政之后推出的96套新房源，仅仅卖出2套。 >>>调控所引发市场震荡“祸及”地产圈人事变动
从公示的各栋楼的销售情况来看，4月23日新推的2号楼和5号楼，开盘近3个月，没有销售出一套房子，而大部分销售出去的房源，都是在4月新盘推出前完成。尽管4月新政之后，全市各楼盘成交量都下滑明显，但是如此低的销售量，确实让人吃惊。 只靠高科技噱头无法卖天价
是不是由于高科技住宅的理念太过前卫，难以受到消费市场的认同?其实早在2004年开始，朗诗国际街区 (论坛 新闻)和锋尚国际公寓 (论坛 新闻)都先后推出高科技住宅，并且从销售上看，取得了不错的成绩。
那么是什么原因导致城开御园如此低迷的成交量?本报记者对此进行实地调查，并采访了南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华。
“目前政策形势下的高价位，有可能是导致房屋销售低迷的因素之一。”吴翔华告诉记者，高科技住宅，卖出的不仅仅是高科技。 “朗诗国际街区这样的高科技住宅，在南京市场出现时，非常具有稀缺性。”吴翔华对记者说，朗诗主打“恒温恒湿恒氧”的理念，也让很多消费者乐于接受，“除了高科技，朗诗国际街区在户型设计上，也下了很大工夫，很适合居住。并且推出当时南京市场上首个双主卧的户型，效果很好。并且楼盘在河西，发展潜力也被很多人看中。” 关于城开御园此次推出的高科技住宅，强调科技更新更先进，吴翔华说，未必能起到好效果：“有些科技并不是越新越好，还是要看消费者认为是否实用，并且科技含量高，成本必然就上去，消费者未必接受。一些科技功能还需要长期考验，才能看出是否真正安全、节能、实用。” >>>克林顿嫁独女出手大方：百万婚礼 迁千万豪宅
吴翔华认为，开发商对消费者的定位，是非常关键的。既然会选择购买高科技住宅，消费人群也相对比较高端，因此，只有高科技的噱头，是远远不够的：“配套设施是不是能跟得上，周围的环境好不好，都是购房者看中的。如果这些配套跟不上，也是很难得到良好销量的。”
周边环境难配3万元天价
“我之前还挺想买城开御园房子的，但是现在看了，有点失望。”上周末，市民王先生来到城开御园工地附近，看看周边环境：“配套设施和环境都不太好。虽然强调高科技，但是例如利用太阳能节能环保发电的技术，也只是运用在小区内路灯而已。”
王先生所说的环境不好，是指楼盘附近的卫生。“城开御园在后宰门北安门桥附近，周围都是老小区，卫生环境不太好，我刚从楼盘后面绕了一圈，有些小瓦房都建在后面，碎砖石堆得高高的，还有一条臭水沟，就在楼旁边。”
王先生说，他是绕了很长一段路才找到这里的，结果开车进去还不方便：“正门是在一个小巷子里，后门的巷子也只有5、6米宽，以后要是上下班高峰时间，大家都开着车，还不堵起来!”
“而且，这里的学区也不好。”王先生说，他原本住在江宁，之所以选择到市区买房，就是想居住环境好一点，并且给儿子找个好学区：“但是这里学区配套不是很好，虽然靠近明故宫，但是位于明故宫北面，这里的环境远不如南面的好。”
“我的确想买个高科技住宅，这样住得也舒服一点，但是如果只是在房子里舒服，出来都不便捷，也没有购买的必要。”王先生说，33000元/平方米的最低价格，配上周边的环境配套，总让人难以接受。
专家分析，城开御园新政后开盘近3个月仅卖出2套房，表明在南京买房人越来越理性的背景下，楼盘仅仅依靠高科技住宅的噱头就能卖天价的时代已经一去不复返了。一个楼盘如果周边环境不佳，功能不实用，仅仅依靠高科技的噱头就想卖3.3万元/平米天价是不现实的，强行逆市高开也会遭到市场的惩罚。“现在买房人越来越精明，他会查询楼盘的各项资料，研究开发商的品牌和历史，倾听其他业主的评价，他也会比较其他楼盘的品质和价格，因此不会再堕入信息不对称的圈套，被开发商忽悠 。”
