2011南京楼市大盘点(九)

万科：价格先锋，游刃有余
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  万科在今年的表现可谓先抑后扬，上半年没太大表现，下半年开始连续发力。金域蓝湾低调走量，尤其是面对区域内低价促销盘，不正面迎战，推出差异化的类别墅产品，年中才推出二期产品，略低于一期的价格入市，几乎没看到大面积的宣传攻势，受到万科粉丝的追捧，几次入市都震动了江宁。

  高潮在十一月份金色领域的上市，几乎震动了整个南京楼市，并引发了后期的连环降价和新盘低开。万科成为名副其实的领“降”先锋。在低价走量，追求现金流的过冬模式的指导下金色领域“夜光”成功秒杀仙林湖。万科永远不会选择第一个出牌，但是一旦出来就是令人侧目的底牌。至少在南京市场上万科依然走的游刃有余。

  今年虽处淡市，万科却一改前期略显保守的姿态，开始拓展疆土。七月份以3.3亿元的价格拿下浦口G28地块， 同时觊觎几块很有诱惑力的新地块。而领头开拓百万保障房，一方面向政府示好，同时赢得百姓认可，万科此役意义重大。万科开始试图改变08年后在南京的低潮期。但是，万科能否复兴万科当年在南京的气魄，保持行业老大在南京的地位？当然要看万科总部对于南京这座城城市的部署，更多的要看南京万科自身赢得的市场和掌声。

中海：由高转低，再续辉煌
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  今年的中海在凤凰熙岸项目上继续有所斩获，几次开盘都不断将源源不断将高端客户收入囊中。中海在凤凰熙岸项目上完成蜕变，重新塑造了在南京高端定位的品牌形象。而此项目似乎成为城中调控重灾区的唯一避风港，单盘销售名列前茅。尤其是5月份的那次低调开盘，略低于市场预期的价格，半天去化200多套，成为淡市奇迹。后期又及时的回避锋芒补位推出临街商铺，再度有所斩获。

  中海将自己在南京的第五站确立在了江北， 6月份中海以13.5亿元底价竞得G20浦口团结村地块，楼面价4010元/㎡，年末就迅速亮相。并且声称将以震撼长江两岸的价格入市，要低利润零利润卖房。以精工著称的中海在定位刚需和中低端客户之后，能否继续保持精工作风？能否维持好不容易建立起来的高端形象？这对中海来说是个难题。但是当前的市场生存为大，中海能放下身段，低调谋变求生存的做法值得每一个房企学习。

金地：多事之秋，承前启后
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  金地名京之后，金地转战奥南，今年金地依然单兵作战，虽然没有去年那样大红大紫，但依旧表现不俗，在今年南京楼市龙虎榜占据销售面积第6名与销售金额的第8名。然流年不利，金地也难逃老业主维权，售楼处多次被围攻，连样板间也难逃厄运。金地老业主数量庞大，在这个市场环境下难免要触及一些人的利益。但是我们发现网上的舆情都是一面倒的理解支持金地的降价。人们在经历了全盘性的降价风波后，似乎也淡定很多。

  金地自在城今年表现可谓全面开花，别墅、商业、改善、小户型多路出击，最终都有所斩获。最近传出要推出八期房源撼动市场，但却迟迟不见亮相。如果iTown2年前能够推出，或将为金地今年市场再次提振品牌形象。在经历高层人事变动之后，时隔三年金地再次拿地，在尧化门以7.7亿摘得19万方商住地块。或许金地也要开始悄悄转型了，承前启后，祝福金地有新的开始。

华润：姗姗来迟，逆流勇进
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  华润是最后一个来到南京的央企，凭借着这座号称“全国第四座悦府”来角逐南京豪宅市场，以法式精装大平层落地河西，纯粹的法式大平层让南京人不禁惊叹不已。华润一边做着产品一边做着公益来来准备和南京这个城市预热，力求做到品牌、产品、口碑一个都不能少。

  赶上史上最严酷的双限调控背景，华润似乎有点龙入浅水的时运，高端市场的遇冷让华润叫好不叫座。如何突破困局？价格恐怕并非最有效的杠杆。做好加法，一边寻找适合的买主，好产品自有识货人，时间可以换得空间。而人们一直期待的高端综合体——华润万象城，传说甚久要落户河西或江宁，华润的路才刚刚开始。

招商:固守高端，转型受阻
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  2011年在众多品牌房企纷纷将触角伸向刚需产品之际，招商地产在逆势中仍然顽强开辟豪宅市场。紫金山1号以花园城商业体提升卖点惊险闯过调控年，河西项目招商珑原将再次挑战飘摇的高端市场。淡市下将战斗力全部投入被误伤严重的豪宅产品中，或将带来更多不可预知的市场风险，以高端产品的扩张模式也招徕一些质疑的目光，招商地产在城市核心区域的拿地思路给自己带来了前所未有的挑战。镇江北固湾项目则给招商带来了更广阔的空间，在品牌和品质的口碑中，丰富产品线降低市场风险成为招商淡市转身的课题之一。

保利：碰壁刚需，受阻价格
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  香槟国际和紫晶山的持续销售给保利带来了颇有看点的成绩单，然而仙林和江宁的两个新盘仍存不小隐忧。罗兰香谷作为仙林湖首发项目被万科后来居上实现抄底，受到劲敌的挑衅骑虎难下采取封盘面壁。梧桐语受制于高土地成本难以将展开有力的价格攻势，博人眼球的较低起售价未能获得预期中的大赢。刚需盘对应刚需价，保利知道这个道理，更何况在调控中的价跌阶段，价格实在才是真，军旅速度已经不能说明什么了。
有业界评说，保利这两年走得太顺了点，这让它有点自恃强大无敌，也许，总得有点波折才能走得更坚强吧。

绿城：风口浪尖，弯道转身
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  走高端精品路线的绿城集团在在今年限购、限贷步步惊心的房地产调控政策之下，再度面临资金考验。被海航收购、在港交所退市等传言将绿城推到风口浪尖。绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内，销售低迷造成绿城今日的困局。再看绿城南京的表现，千万级别墅绿城玫瑰园成交破十，身陷危机仍不输贵族品质。作为降低风险的代建项目表现平平，高端仍然是水晶蓝湾放开一搏的枷锁。有消息称绿城将与中投、黑石合作，转向一级开发，顺应局势积极求变，绿城的弯道转身充满看点。

绿地：住宅亮相，拓客瓶颈
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  绿地借打造世界第七高楼紫峰大厦为南京人所熟知后，终于落户江宁，为南京推出了首个住宅项目。通过花数年时间深入研究中国城市发展变迁和居民需求，以首创的3G智慧社区概念打造在南京首个住宅项目绿地紫峰公馆，首次开盘便去化超过七成，在淡市下获得一场全胜。也凭借此次入市完成在南京的华丽转身。而其通过一系列活动营销尤其是赞助小野丽莎演唱会并请小野亲临紫峰公馆等活动所带来的影响和口碑也成为成功的关键因素。但在一次开盘后区域客户消化的差不多的情况下再次开盘未见起色也给绿地下了一个小小的难题，在利好频添的情况下如何导入区域外客户也成为了绿地在2012年急需解决的问题。

新城：高调转向，誓做老大
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  新城今年开始从“幕后”走到了台前，新城低调得几乎都快被市场淡忘的时候。新城沿途杀出，新城香溢紫郡的面市让南京人见识到了行业里“江苏老大”的气魄。法式精工品质，激 进的定价让江北夜郎自大的大盘们开始意识到“狼”真的来了。果不其然，新城抢夺了岁末这波风头。270套的首开纪录让那些刚需大盘意识到这个劲敌很可怕。

  新城最值得尊敬的地方是可以在一些非主流的区域中做出十分用心的主流产品来。这样的开创性姿态值得每一个对手尊敬。从新尧板块的新城金郡到桥北的香溢紫郡，新城唤醒了这些曾经沉睡的板块。其实从企业发展战略可以看出，新城在站稳常州、上海两个大本营之后南京将成为他们下一个战略目标。从低调转向高调，可以看出，新城要在南京重塑老大的地位了。

富力：初来乍到，充满理想
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  富力来了，作为令人望而生畏的“华南五虎”领军企业，富力的到来对南京是幸事。富力在去年的最后一天斥资23.6亿拿下麒麟科技园两幅地，连眼睛都不眨一下。4600元的地价更是让我们领教了粤派大鳄的魄力。富力科技园进入南京人的视野，其第一个项目富力城即将面世，遭遇较大市场阻力。但是我们相信在这样一片毗邻主城的新兴土地上也只有富力这样的大鳄才能把它经营好，富力号称它们要还给南京一个新的河西，如今它们已经在路上，市场教育也刚刚开始。可以相信一个有理想的企业不会让我们失望的。