买房咋维权 律师来支招

    买房子，总会遇到这样或者那样的问题，业主因此头疼不已，丰瑞律师事务所律师姬晓莹为你支招。

 

    问题1

 

    小区防盗差，怎么取证物管不作为？

 

    胡先生：我所在的小区，物管不作为导致经常被盗，该怎么办？律师解答：物管公司对安全防范负有责任。具体的体现形式包括：门岗是否到位、访客登记记录是否完备、社区内是否有保安正常巡逻、社区内是否正常运转了监控摄像。如果这四点物业公司没有做到，那么业主家中被盗，物管公司就应承担部门责任。被盗业主可以报警，请警察调出监控录像、检查门岗访客登记记录进行取证，实现维权。

 

    问题2

 

    交房通知不到位怎么办？

 

    张先生：我购置了一套商铺，合同约定2014年12月交房，至今未接到交房通知。

 

    律师解答：交房通告是在合同约定时间提前7天告知业主，通过邮局挂号信（书面通知书）或者在报纸上公示。业主首先应该确定合同上是否约定了通知的方式，若无，要再次确认该开发商确实没有进行任何通知。如果两者皆无，开发商确实会因为没有尽到通知义务而构成逾期交房，那么业主可选择和开发商协商谈判，无效则可提出法律诉讼。

 

    问题3

 

    产权证更名遇到麻烦

 

    郭先生：2009年按揭购买了一套房子，产权证写的我和爱人的名字。2011年爱人病故，2014年8月我想变更产权名字，银行让我把应还款余额全部存进银行3个月，理由是担心我自行办理房产抵押，这是否合理？

 

    律师解答：若有亲人去世需变更产权名字，正常程序可做遗产继承公证书后到银行变更，但是购房者已经拿到了产权证。因为产权证未办下来就更名，银行会担心其中有一个空窗期，为了规避风险，要求将全部余额存入银行3个月作为担保有一定的道理。若产权证等手续完备再向银行提出更名，银行已将产权证进行了债券担保，相对会更简单。

 

    问题4

 

    电梯频繁出状况，维修找谁？

 

    刘先生：我所在社区交房两年电梯频频出问题，外墙多处开裂，多次找到物管解决，至今没有彻底解决。

 

    律师解答：首先要明确电梯产生问题的责任主体是开发商还是物业公司。如果是电梯的质量问题，开发商有责任承担维修、整改甚至更换；如果是物业公司维修、养护不当所致，则由物业公司承担责任。业主可以聘请有资质的专业机构对电梯进行鉴定。关于外墙开裂也是一样，应交由第三方建筑鉴定方出具建筑检验报告后，再与开发商协商或进行法律诉讼。

 

    问题5

 

    销售人员有欺瞒怎么维权？

 

    杨先生：我支付了2万定金准备购买一套商铺，后得知销售人员隐瞒了商铺中间有1.5米的隔墙，希望退钱，但售楼部一直拖着。

 

    律师解答：如果杨先生希望通过法律手段来解决问题，首先需要举证，证明销售人员的确存在欺瞒行为，如果没有证据证明欺瞒行为的存在，定金是无法退还的。“定金”是当事人约定由一方向对方给付的，作为债券担保的一定数额货币，属于一种法律上的担保方式。如果给付定金一方不履行合同，无权要求另一方返还定金。若杨先生是支付的“订金”，则可以协商之后根据具体情况返还。关于订金，目前我国法律还没有明确规定，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

 

    问题6

 

    买的房子未通过消防验收

 

     赵先生：5年前买了80多平方米的房子并装修了，现在被告知没有通过消防验收，要在房内开20平方米的消防通道。

 

     律师解答：消防验收有两种，一种是开发商交房时的消防验收，一种是商铺业主装修之后的消防验收。如果是开发商的消防验收没有通过，那么赵先生可以找开发商进行协商；如果是赵先生自己的装修消防验收没有通过，他就只有根据消防要求进行整改了。

 

    华商报记者 刘培

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