南京或将面临温州困境 有楼盘土地年限缩水24年

    近日，楼盘土地年限到期后如何续期的话题吸引了众多南京市民关注，记者了解到，南京目前有20多家楼盘的土地年限已缩水10年以上，最严重的竟达24年。

 

    按照国家规定，土地出让的最高年限为70年。一般居住用地为70年，酒店式公寓为65年，商业、办公、旅游用地等是40年，其他综合类为50年。据扬房网对南京目前在售的30多家楼盘进行的土地使用年限摸底调查，统计发现，有23家在售楼盘使用年限缩水10年以上，其中位于麒麟板块的麒麟山庄是土地年限“缩水”最严重的楼盘，调查显示该楼盘土地使用期为1992年12月到2062年12月，至今已过去了24个年头，土地年限还剩下46年。

 

    记者了解到，目前绝大多数在售楼盘的土地使用年限都“缩水”5-8年，这也属于比较正常的情况。业内人士表示，开发商从拿地起就开始计算土地年限了，而从拿地到开工建设，到上市销售，再到交付给买房人，一切顺利的话也得三四年时间。一家体量中等的楼盘通常需要销售三五年的时间，因此土地使用年限“缩水”5-8年再正常不过。在扬房网的摸底中，有23家在售楼盘的土地使用年限“缩水”10年以上，比如城东楼盘银亿东城缩水13年，江宁水晶蓝湾、翠屏诚园缩水13年，江北威尼斯水城缩水14年，板桥石林大公园缩水10年等等。

 

    至于土地年限缩水的原因，楼市专家表示原因多种多样，但是属于开发商“主动捂地”的并不多见。该人士介绍，有的项目面积较大、开发周期长，比如江北威尼斯水城便属于“超级大盘”，销售进程慢一些应属正常现象。此外，由于政府的规划调整、拆迁拖延以及文物发掘等原因导致延迟的也有一部分。就开发商自身来说，运作过程中出现失误、或是市场定位不准确通常会产生滞销，从而导致土地年限缩水。

 

    扬子晚报记者昨日就此话题采访了南京市国土部门，相关人士介绍说，类似温州土地到期的情况在南京并未发生。按照规定，划拨地块是没有使用期限的，而出让地块最早出现在上世纪九十年代，按照商业40年、住宅70年推算，尚未到期。记者按此推算，南京最早出现“温州困境”现象可能要到2030年之后。同时，由于国家没有出台过土地到期后如何续期的相关规定，南京市也没有这方面的具体操作细则，尚未研究过此类问题。相关人士表示，一旦国家有具体规定，南京将参照执行。

 

    新华社3问

 

    1 全国有多少地方面临“温州困境”？

 

    国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

 

    中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

 

    记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

 

    事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35％。

 

    青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。

 

    据重庆当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

 

    据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

 

    2 说好的70年权限为何“缩水”？

 

    在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“缩水”呢？我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

 

    ——在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

 

    地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

 

    ——方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

 

——先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

 

    广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。

 

    3 住宅用地使用权到期该怎么办？

 

    虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？

 

    专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

 

    汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

 

    那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。 

    内容来源：365地产网