延期交付3个月最后只赔付9天 验房发现20多处问题

    [摘要]等了两年多，市民陈女士终于在今年1月底收到了她2014年5月就购买的河西金润国际广场的收房通知书，当年的合同上约定的是2015年10月底就能交付...
 

　　等了两年多，市民陈女士终于在今年1月底收到了她2014年5月就购买的河西金润国际广场的收房通知书，当年的合同上约定的是2015年10月底就能交付。但是令陈女士吃惊的是，这漫长的90天等待并没有得到相应的赔付，开发商的收房通知上赫然写着，由于亚青会和青奥会期间要求全面停工计71天，加上竣工日是1月20日，所以她的房子只延迟了9天交付。

 

　　还没买房就被延工了 2013年亚青会停工也算免责理由

 

　　90天变9天，这个“魔术”是怎么变的呢?在金润国际广场给出的交房通知上，开发商指出停工期一共有71天，一个是2013年的8月1日-31日，亚青会期间停工，一个是2014年8月1日-9月1日，青奥会期间停工。陈女士很奇怪，为什么2014年签订的购房合同，当时就约定了是2015年10月交付，但是之前2013年的亚青会停工也能算是延迟交付的理由吗?

 

　　记者发现，南京市的确发布了《2013年第二届亚青会举办期间环境质量临时管控措施》，而且随后发布的通告要求，8月1日至31日期间，亚青会比赛场馆及接待酒店周边1公里范围内的工地全部停工。2014年7月1日，南京市安全监督站发出通知，南京市住建委下发青奥会工地环境管控方案，要求所有房建工地文明施工率100%达标，最大程度防止扬尘产生。并自2014年7月15日起，全市范围内的桩基、土石方工程、渣土运输、拆除等易扬尘作业和施工喷涂、喷漆作业全部停工;8月1日至8月31日，全市范围内工地全部停工。也就是说，陈女士签订合同之后，2014年8月1日-2014年8月31日的31天是政府明文规定的青奥停工期，但是2013年陈女士还没买房子的时候，亚青会比赛的停工也被算了进去。另外收房通知书到1月30日陈女士才收到，但是声称竣工日是1月20日，这样被挤掉的10天也很奇怪，同城寄的收房通知书，居然路上跑了10天。

 

　　按照陈女士的合同约定，延期交付一天的费用是73元，从90天变成9天，少了5913元，最后陈女士拿到的赔偿是按9天算，只有657元。

 

　　记者就此致电金润国际广场的刘跃文经理，对于为什么收房通知书南京市同城寄发会跑了10天，刘经理表示，收房的业主比较多，都是按顺序寄发的，有收到的先后顺序是正常的。至于房屋签订销售合同前的2013年那30天亚青会停工期，刘经理没有给出回复，只说会回去调客户资料看一下，具体问题会和客户协调解决。

 

　　验房发现二十几个问题 一个月也未必整改好

 

　　陈女士收房的时候又遭遇了糟心事儿，她给记者看了一张验房的意见单，上面密密麻麻写了二十几项需要整改的地方，厨房移门没有安装，地漏也没有，橱柜照明都走的是明线。卫生间问题更多，瓷砖也是破损的，地漏盖子也没有，马桶瓷砖比地面还高，门框和毛巾架都是松的，最郁闷的是，没有自来水，连热水器都不能用，全新的热水器不知道为什么不工作。其他例如强弱电没有面板，洗衣机没有防水槽，客厅、卧室墙纸有破损，插座少了，卧室衣柜少了把手、没有挂衣杆，门窗都有缝隙和破损的小毛病更是一堆。“每家收房都有这些问题，好几家的热水器都不能用，不知道怎么回事。”

 

　　对此陈女士和丈夫储先生都非常生气，储先生表示，2014年南京市还在限购，而金润国际广场是商用性质，不在限购之列，当时看它做的是挑高复式，买一层能用两层，还是精装修，虽然在2014年单价就已经达到3万元，但还是买了，因为自己工作单位在河西，原本打算去年就能住进去，上班很方便，结果没想到现在问题这么多，拖到现在都还不知道什么时候能住。

 

    亚青会、青奥会停工算不算不可抗力?专家：需要双方举证

 

　　对于青奥停工期能不能算延期交付的原因，业内人士有不同的看法，2014年10月份，不少楼盘都以亚青会和青奥会停工作为延期交付的理由，拒绝支付违约金，当时就引起了争议。江苏天淦律师事务所马泰宁律师在接受媒体采访时表示，合同法第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。所以，无论是2013年的亚青会还是2014年的青奥会停工，都属于政府强制管控，理应算作不可抗力因素，开发商有权拒绝支付赔偿金。但是江苏维世德律师事务所郑晓华律师在接受媒体采访时给出了不同的观点：“不可抗力因素是指某些自然现象和突发社会现象，如地震、洪水和政府管控行为、社会异常现象等。青奥会早在4年前就已敲定，也有亚青会停工作为先例，2014年的青奥停工应当是可预见可先行弥补的。所以开发商应当支付业主违约金。”

 

　　2008年北京奥运会期间，北京市政府也对当时北京所有在建工地发布了长达两个月的施工禁令。对此北京的知名律师邱宝昌在接受采访时就表示，奥运会不属于不可抗力，将延期交房的责任归咎于此，是对奥运会的不尊重。奥运期间停工，肯定会对工程进度造成影响。但这种影响程度的大小，是由不同工程的具体情况决定的。即便双方产生诉讼，判决结果也并非只受某一证据影响，最终还得看双方谁的举证更加充分。

 

　　精装修维权赔付很难

 

　　对于收房时的各种问题，业内人士表示，只能督促开发商整改。因为精装修房验房出现的问题原因是双方面的，一方面是业主对精装修房的期望值会比较高，交付时看到质量瑕疵不能接受;另一方面，精装修房是大规模大批量的工装，在某些细节的处理方面确实不如自己装修那么细致。“精装修房的质量问题一般分为两类情况：一类是房屋有严重质量问题，或者构成了延期交付，这类问题起诉到法院，通常会按照合同约定的延期交付违约金判开发商赔偿，或者干脆退房。第二类则是质量瑕疵，业主对精装修房的预期很高，验房时检查出很多问题，但是起诉到法院，往往只认定属于质量瑕疵，属于开发商维保范畴，不支持赔偿请求。”

 

　　因此，业内人士表示，房地产开发商在商品房交付使用时，应向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。买了精装修房的业主，在收房时首先要明确哪些问题是属于可以拒收的问题，哪些问题是属于维保的问题。可以拒绝收房的问题，一般只有严重的渗水，其他都很难构成拒绝收房的理由。

 

　　反馈：延期交付赔偿折算成物业费

 

　　几天之后，陈女士向记者反馈，有开发公司负责人找到她，但是并没有承认是延期交付问题，而是以免除1年半物业费的形式对她进行了补偿，一个月的物业费大约200元，也就是补偿了大约3600元。而刘经理对记者的反馈是，客户的问题已经协调解决，对于2013年为什么会有一个月的亚青会停工期，没有正面回答。而验收问题，则还在整改当中，对方表示，这些问题估计1个月也未必能整改好。

    内容来源：南京房地网房掌柜