南京楼市火热 购房合同都签了卖家反悔突然加价

    据南京网上房地产统计数据显示，今年2月南京二手房成交7549套，同比2015年2月的3943套大涨91.45%。房价涨，楼市火，你以为卖房人都乐开了花?现实中，有不少房主因为房价涨了而“烦恼”，甚至有人还惹上了官司。为什么?因为他卖亏了，他反悔了，于是，这些坐地涨价、临时变卦不卖的房主就成了被告。记者从南京一些法院了解到，最近这段时间，因房价涨了而反悔被告的房主，还真不少，自今年1月以来，仅鼓楼法院就受理了16起。

 

　　在此，需要提醒买卖双方的是，只要是双方事前经过平等协商，自愿签订合同，没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的情况，也没有法定的解除合同的情形存在，无论房价涨跌，买卖双方都应履行合同。

 

　　网络传言90后姑娘靠违约金一周净赚57万

 

　　这两天，上海姑娘“瑶瑶”在朋友圈火了，因为她一星期净赚57万!

 

　　网帖中说，新婚的瑶瑶，今年1月14日花20万定金订了套101平方米的两居室，当时，房子总价450万。2月2日，瑶瑶蜜月归来，房主却称“房子不卖了。”原来，这套房子在半个月之内房价飙涨了200万，房主不淡定了。

 

　　后经瑶瑶查询，这套房子市价在560万左右，半个月内涨价110万。根据定金协议，房东因违约要赔瑶瑶20万。后经双方协定，瑶瑶获赔17万。

 

　　春节后，瑶瑶又马不停蹄地找房子。由于有了经验教训，她怀揣10万现金出发，准备看中后就马上出手，绝不犹豫。由于担心10万定金不足以撼动房主的心，瑶瑶第二天立马再给房主转账30万。可是，房主还是反悔了。

 

　　据中介称，另一个买家出价500万(原价445万)，并付全款。尽管房主违约要赔瑶瑶40万，另加6.3万的中介费，但500万现金，对房主而言仍然十分具备吸引力。

 

　　如此，短短的一周不到，加上前一套房子17万的违约金，瑶瑶分分钟获赔57万。

 

　　瑶瑶一星期净赚57万，不少网友一边羡慕，一边开玩笑说想效仿。暂且不论此事是真是假，记者要告诉你的是，瑶瑶的遭遇在南京上演了，不过，违约金可不是那么容易就能拿到手的。

 

　　真实案例合同都签了　卖家突然加价15万

 

　　谁都知道，买卖合同一签，无论你有什么理由，都不可以反悔，一旦反悔，就得赔偿违约金。这不，买家周先生与卖家黄女士就因为购房违约一事闹上法庭。

 

　　周先生与黄女士的纠纷发生在合同履行期内。据周先生介绍，按照合同约定，他以370万元买下黄女士的房子，之后，他分两次支付了定金共计10万元，首付款70万元。但轮到黄女士协助办理银行贷款等手续时，黄女士却找出种种理由拒绝，并提出涨价，起初是10万，后来涨到了15万。周先生不同意，纠纷就这么产生了。周先生说，黄女士不仅毁约在先，还采取挂失的方式，重新补办产权证，将房子挂在网上出售。

 

　　对于“毁约”一说，黄女士有话要说。她并不否认签约后提出涨价，理由也很直白：被中介忽悠，房子卖低了。可合同都签了，就算房价再涨，也不能以“亏了”来涨价呀?对此，黄女士表示，“毁约”在先的并不是她，而是周先生。

 

　　黄女士说，她提出涨价后，周先生不同意。但她并没有明确说不同意卖房，也没有正式提出解除合同。涨价只是双方协商的过程，不存在违约。在合同没有解除的情况下，应当继续履行合同义务，按照合同约定，周先生应支付定金15万，但只付了10万;应支付首付款110万，但仅给了80万。所以，周先生违约在先。

 

    庭审中，周先生强调，支付80万是因为黄女士突然涨价，且不同意办理贷款手续。基于黄女士违约，他才没有支付完首期房款，这并不构成违约。

 

　　值得一提的是，即便对簿公堂，周先生仍愿意继续履行合同，且是全款支付，但双方并没能商量出个结果来。关于周先生提出的20万违约金的问题，黄女士表示，周先生未按约定支付房款，在其未明确表示解除合同的情况下，周先生不履行付款义务，违反合同约定，应当承担违约责任。周先生主张的20万元违约金，超出实际损失，请求法院予以减少。

 

　　对此，周先生强调，20万元违约金是合同约定，不存在过高。作为本案第三人的中介也表示，因黄女士单方涨价行为导致合同未能履行下去，是黄女士的恶意行为，其应承担违约责任。法院没有当庭宣判，将择日作出判决。

 

　　法官提醒房价涨跌有风险　买卖双方应三思再签

 

　　随着房价的不断上涨，房屋买卖双方在交易过程中发生纠纷的数量也不断上升，其中大多数是卖方反悔提出涨价。一旦闹上法庭，将会是个什么结果?鼓楼法院的法官告诉记者，合同的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

 

　　在房地产市场，房价会有涨跌的情况，对于买卖双方来说都存在一定的风险，但是双方当事人一旦签订房屋买卖合同，合同对双方都有约束力。在签订合同之前，双方当事人对房产市场要有自己清醒的认识。有的卖方签订合同后，觉得自己卖得便宜了，有的买方在签订合同后觉得自己买贵了。对于这种情况，法院在审判中一般要遵循自愿原则和诚实信用原则，维护合同和交易的稳定性，所以说买卖双方一定要三思而后签。

 

　　什么样的情况可以不再履行合同?法官告诉记者，如果没有法定的解除合同的情形出现(比如，房屋已卖给他人，客观上确实没办法履行了;仅交了定金，而没有签订房屋买卖合同等)，即使卖房后房价涨了，卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。如果卖家愿意以付违约金为代价解除合同，则必须和买家协商一致。如果买家坚持履行合同，又没有导致合同解除的法定情形出现，则双方都应继续履行合同。如果买家愿意接受违约金并解除合同，则双方可自愿解除合同。

 

　　延伸阅读

 

　　这些火爆段子

 

　　真的靠谱吗?

 

　　除了“瑶瑶”的传言，这两天还有个段子也在朋友圈火了，段子是这样说的：“我们夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚，现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万，用这700万投资的利益，刚好可用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”

 

　　看了这段文字，网友们不淡定了，甚至有人表示也想效仿。可这事真的靠谱吗?记者采访了“金陵大状”特约律师、法学博士、江苏维世德律师事务所合伙人徐金波副主任。

 

　　徐律师提醒大家，该行为存在三大风险。首先是刑事风险，刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或有其他严重情节的构成骗取贷款罪。夫妻以假离婚、虚假买卖的方式从银行获得贷款，其本质也是骗取银行贷款。一般情况下个案不会给银行造成重大损失，通常不会涉及骗取贷款罪，但仍不能排除潜在风险。

 

    其次是民事风险。将房屋虚假买卖从银行套取贷款本身可能导致合同无效，同时，贷款是有利息的，虽然现在贷款利息较低，但是有保障的理财产品收益也不高，如果追求高收益，就很难规避风险。大额投资又要保证收益，对投资人能力要求非常高，不是人人都具备。如果投资失败，则风险巨大。如果房价大跌，银行的贷款还是要偿还，不是说银行收回房子就没事了。

 

　　最后是道德风险。因为已经离婚，不管是房屋，还是购房款，哪怕再婚也是个人财产。如果房价下跌，购买方不仅房屋贬值且要正常偿还房屋贷款。同样，如果房价真的大涨，那么购买方将独享上涨收益。不管怎样，夫妻财务的失衡，容易导致假离婚弄假成真。

    内容来源：房掌柜