日光盘变身烂尾楼盘？业主产权难落实
出处：翘楚验房
2015-08-04 06:14
原本该在2013年12月31日前交房的热销楼盘，竟难逃烂尾命运。面对当下日趋火热的杭州楼市，“中铁田逸之星”楼盘的数百位业主心里五味杂陈：先是开发商资不抵债、人去楼空，而后发现银行违规划转预售款，再到后来抵押变卖停车位及商铺筹集工程资金，兜兜转转到最后仍差千万元工程款。
烂尾楼背后是预售资金监管一连串的漏洞。记者调查发现，“中铁田逸之星”这个曾经的“日光盘”有近3亿元的预售资金，足可保证房屋建好并按期交付，然而本该专款专用的预售资金从一开始就遭遇“连环违规”——首付款被堂而皇之地打进开发商自设的账户，资金监管银行和房贷银行无视相关规定违规划转预售资金。
业主慌了
“交房日期是2013年12月31日，但是当年8月份我们就发现该项目停工了，我们去找开发商才发现，该项目的开发商浙江中铁房地产集团已经严重资不抵债、资产都被冻结了。”业主代表王进说，开发商刚开始还说会想办法，承诺延长一段时间想办法筹钱完成后续工程，到后来便久拖不决，一直没有进展。
记者日前来到位于杭州城北华丰路的“中铁田逸之星”项目现场发现，该楼盘的五幢建筑都已封顶，外立面也已完工。但园区道路坑坑洼洼，施工器材到处散落，除了几位维权的业主代表看守着大门外，这里再无施工人员。“如果有钱，还有一个月就可以完工了。”业主代表王进说，现在就差通水通电和园区绿化了，匡算还需2000多万元。
哪里去找这2000万元呢？该项目的开发商浙江中铁房地产集团有限公司已名存实亡，“中铁田逸之星”项目部也人去楼空，其法人代表张伟强所有资产都被冻结。开发商已经跑路，业主可找寻的只有银行和政府(银行监管预售资金，政府部门核发预售证)。“找政府上访，政府也不可能拿钱出来，我们业主真的是走投无路了。”有业主边说边流泪，后悔自己买了这里的房子。
业主张胜利连说“倒霉”。他贷款买了“中铁田逸之星”一套房，现在不光房子拿不到，而且每个月还要为银行支付按揭和利息几千元。“辛辛苦苦半辈子，好不容易买套房，结果交了钱房子拿不到。”张胜利说，购房合同注明的交房日期为2013年12月31日，可是一年半过去了，房子还在那里烂着，都不敢跟老家的父母讲。
据多位业主介绍，2011年“中铁田逸之星”首次开盘均价12800元/平方米，由于价格明显比周边楼盘优惠，该项目销售火爆成为“日光盘”，300多套住宅和200多套商住房“一抢而空”，预售款有近3亿元。业主们无论如何也想不到，这样一个“日光盘”会烂尾。
房子烂尾，开发商当然是第一责任方，眼看交房日期一拖再拖，500多位业主只能一次次找开发商理论。自2013年下半年开始，业主便每星期找开发商，但是他们很快发现，这个“浙江中铁”就是杭州一民营企业涉足房地产而注册的公司，因为快速扩张拿地刚好碰上楼市调控期，资金链断裂。“后来没有办法，只能去找核发预售证的房管部门和监管预售资金的银行。”王进说。
记者多次联系张伟强均未果，在网络搜索“浙江中铁房地产集团有限公司”或者“张伟强”，便弹出该公司已被列入国家失信被执行人名单的提示，该提示显示浙江中铁、张伟强有6个生效判决未执行，涉及到数亿元债务，时间跨度从2013年底到今年初。
现在距离购房合同上约定的交房日期已经过去一年半，业主们只能看着房子烂尾而焦急等待。时间一天天过去，业主心头愈加沉重。后续工程如何继续？房子建好后怎么通过几十道验收手续。更大的难题是，因为该楼盘的土地使用权抵押给了银行，房屋的产权证怎么办？
蹊跷操作
随着维权的深入，“中铁田逸之星”业主的疑问越来越大，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，“中铁田逸之星”项目近3亿元的预售资金都应该进入专门的资金监管账户，由监管银行和银监、房管部门通过支出审核等方式确保专款专用。那么，这些足以保障房屋完工的预售款去哪儿了？
在确认开发商无法建成并交付房屋后，业主们开始了漫长的维权之路，他们找政府、找银行，希望能以专款专用的预售资金来完成后续工程。
在预售制下，经房管部门批准，开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者。由于付款与交房之间存在一两年的时间差，如何监管保证开发商不违反诚信义务，将房屋建好交付购房者便十分关键。为此，各地都专门出台了商品房预售资金监管办法，以资金监管账户、专款专用、支出审核等方式约束开发商，以保障购房者利益。
《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》明确，监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。而且预售资金实行封闭管理，必须用于有关的工程建设。监管银行根据项目进度和开发商申请给其支付资金。
“恒丰银行杭州分行是这个项目的资金监管银行，当时进入监管账户的资金一共有1.6亿元，其中1.1亿元用于工程建设，但看到浙江中铁资金链出现问题后，恒丰银行便将监管账户的5000万元擅自划转用来偿还开发商在该行的贷款。”王进说，随着事情发酵，银行方面不得不将资金往来清单提交给地方政府，加之开发商也告诉他们银行划转预售款的事实，他们才知道，“正是恒丰银行的这一违规行为，导致项目资金亏空楼盘烂尾”。
记者就此联系恒丰银行杭州分行，该行负责此事的钟姓副行长拒绝采访，也拒绝提供资金监管账户的详细信息，只是说原本该进入监管账户的资金并未全部进入。根据业主提供的信息，除了恒丰银行违规划转预售款外，该项目的房贷银行华夏银行、工商银行、中国银行、交通银行都未按规定将房屋预售款打入监管账户。
记者从上述几家银行核实了解到：华夏银行杭州解放路支行有7000多万元预售款未划入监管账户；工商银行杭州之江支行有2500多万元预售款未按规定打入监管账户；中国银行杭州庆春支行有1700多万元未打入监管账户；交通银行杭州武林支行有100多万元未打入监管账户。这些资金都违规划转到了开发商的其他账户或其指定的账户，在预售资金监管账户“体外循环”。
“中铁田逸之星”原销售经理刘佳告诉记者，楼盘“烂尾”的主要责任在开发商，但银行违规划转则使得专款专用的预售资金“兜底”作用被击穿。“该楼盘当时销售回笼资金近3亿元，已经远高于建造楼盘的总成本，如果专款专用，房子肯定可以交付。”刘佳说，除了银行违规违法操作，相关监管部门不作为也是项目迟迟不能完工的重要原因。
“预售证是政府发的，所以相关部门有责任监管好预售资金。”王进和许多业主认为，现在开发商已经没有能力保证房屋交付，“兜底”的预售资金被银行违规划转，银行应该承担相应的责任，他们多次到相关银行维权，目前地方政府牵头，各家银行与房管、银监等多个部门展开了的协商。
监管漏洞
“关键是银监部门没有处理银行违规的问题，这样银行就不可能真正解决我们业主的诉求。”王进说，面对银行明显的违规行为，他们多次向银监部门举报、上访，但都没有得到明确的回复，只是说会调查。
记者采访了解到，面对当前的状况，业主一次次找政府、找银行，由于牵涉面广，事情解决推进缓慢。在5月初的一次协调会上，几家房贷银行承认资金没有划入监管账户，愿意想办法解决“中铁田逸之星”项目最后的工程款，但希望恒丰银行杭州分行牵头，且能够给出经测算后的确切金额。
据了解，去年底预售资金监管银行恒丰银行杭州分行曾以该项目的百余个车位作抵给业主发放贷款2000万元。“后续工程量太大，而且业主代表也缺少施工管理经验，钱很快就用完了，工程还剩下不少。”王进说。
随着业主维权影响面扩大，事情再次出现了转机。王进告诉记者，7月6日，杭州市下城区人民调解委员会出具调解协议书，该项目尚缺的2000万元工程款由上述5家银行按比例发放贷款，业主则以该项目的8个商铺作为抵押。协议书还明确，一旦5家银行发放贷款，业主便要罢诉息访，“并不再追究银行的相关法律责任”。
“业主盼星星盼月亮已经等了一年多，只要能把房子交付到手中，银行违规的责任我们也就顾不上追究了。”王进说。然而，要想拿到银行的贷款并不容易，因为500多个业主只有300多位签字，其他业主联系不上无法签字，银行再次拒绝放款，刚看到希望的业主再次泄气。
王进说，业主们举报了多次，银监部门并没告诉他们银行到底违规不违规。按照相关规定，银行违规的事实清楚不过，连银行自己都承认自己的做法有瑕疵，否则他们会来跟你协商解决办法？但是作为监管部门的浙江省银监局给出的答复一直是“正在调查中”。
记者就此联系浙江省银监局进行采访，一位工作人员表示，处理此事的负责人不便接受采访。记者询问5家银行违反商品房预售资金监管办法的情况，她表示，银监部门有规定，不对具体的案例进行置评，在此案中，银行是否违规、怎么处置，都不对外公开，只有利益相关方业主通过上访，可将具体监管措施反馈给他们。
根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，除了银监部门，负责核发预售证的房管部门，应监管预售资金的收缴、使用。然而一些业主提供的首付款刷卡小票却显示，应该进入监管账户的资金却打入了开发商的其他账户，不少资金从一开始就被开发商“腾挪”了。
资金难以到位，烂尾还在继续。事情似乎陷入了无解的“死循环”：唯有监管部门确认银行违规，银行才可能真正想办法解决后续资金，要想得到银行贷款，代价便是业主放弃追究其违规行为的权利。心急火燎的业主自然愿意获得贷款赶紧拿到房子，所以对银行违规行为的追究只是一种获得后续资金的无奈之举，本该监管银行的银监部门仍在调查之中。
记者注意到，不管是《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》还是《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，其中既有对银行违规行为的处罚，也有对监管部门失职的相应惩处，不过具体到实际，鲜有银行因此被处罚、监管。
来源： 经济参考报
