房产维权成热点 购房过程注意这些防忽悠
出处：翘楚验房
2015-05-26 19:06
有人说生活在城市里，应该把“倾囊买套房”与“久旱逢甘露，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜题名时”齐名为人生五大喜事。可见买房对一个家庭是何其重要。但买房这种大事，总有人在买房后遇到各种各样的麻烦事：约定好的房源却变了；房子都买几年了仍没住上……
据市消委会统计，今年以来，关于买房的投诉近20余起，其中延期交房、房源变更成为主要问题。对此记者搜集了今年几个典型房屋买卖投诉案例，并对其进行分析，希望能给有购房计划，或者正在遭遇维权困境的置业者一些参考和指南。
案例一：接房才知住房被调换
邓先生告诉记者，2010年他购买了位于射洪县城区某开发商的一套商品房，位于4单元1楼。经过5年的等待后，邓先生终于要接房了，然而他却突然接到销售人员通知，自己的房子被调换到了1单元5楼，接房还需要补缴2万元差价。邓先生提出质疑：“当时购房时就选好了楼层位置以及房门朝向，现在开发商的行为改变了我购房的初衷。既然调整了户型和房号，为什么不在建设初期通知我们？开发商在这方面违约了，应该承担违约责任。”
今年1月，邓先生向射洪县消委会进行投诉，希望维护自己的权益。接到投诉后，县消委会对该事件进行了调查。消委会发现开发商调换房屋有一定理由，所换房屋比原先房子的朝向及采光更好。经调解，邓先生同意对房屋进行调换，但不须缴纳任何费用。
【购房提醒】：私自调换房源属违约操作 可依法维权
即使是调换后房源有利于购房人，但开发商私自调换还是违反了《合同法》的相关条例。
而房屋交付内容明细，也应根据买卖双方购房时所签订的购房合同为准，房屋位置、面积都属于交付内容之列，如果发现不符，购房者有权拒绝收房的，并向开发商索要违约金。此外，即使与开发商达成换房意见，不缴纳所谓的“差价”，双方最好能够根据调换房产达成相关协议，以免日后给自己带来不便。
案例二：房款都交了2年 楼盘都没动工
“都等了2年了，承诺接房的新房现在都没动工，等不了了，我要退房！”今年3月，“12315”消费者申诉举报中心接到射洪市民罗先生的投诉。
原来，罗先生于2013年在射洪县某楼盘购买住房一套，包括首付和2年月供已经交付了167050元。但时间过去了半年后，罗先生多次到工地上查看，发现房子迟迟未开工建设，期间楼盘某销售人员一直敷衍他“快了、快了，房子尽快动工”，但过去2年了，罗先生仍旧只在楼盘所在地看到一片荒芜。一气之下，他将开发商投诉到“12315”。
当地工商局、消委会了解情况后，于当月中旬通过工商局、消委会、法院联合开展的“消费纠纷巡回法庭”对此事进行调解。经调解，开发商同意于2015年5月10日前退还消费者全部购房款。5月11日，在工商局、消委会工作人员和消费纠纷巡回法庭法官的共同督促下，开发商将钱全部打到了消费者账上。
“买房子是家里的大事，事情一日不解决，心一天都不得安宁。”收到退房款通知后，罗先生向当地工商部门打去了感谢电话。他表示，自己接下来会再度购房，并选择“能看得见、摸得着”的现房。
【购房提醒】：延期交房较普遍 签合同时看仔细
据了解，延期交房在我市的房屋交易中是个非常普遍的纠纷，如果遇到比较诚信的开发企业，消费者尚可按合同要求顺利拿到逾期交房的违约金，但我市另一部分开发企业在延期交房方面都是能躲就躲，能赖就赖，消费者维权艰难。
建议购房者在签订商品房买卖合同时，务必格外留意关于逾期交付的条款，对逾期交房的条件和赔付标准等关键事项尽量约定具体详细。等到交付时，发生逾期交房的事情，事先可与开发企业协商解决，如开发商无意协商，业主也切不可姑息纵容，可联合起来向法院起诉或申请仲裁等方式维护自己的合法利益。
案例三：房屋与约定不符 开放商退还首付12万余元
对于案例一中的投诉，住房调换后如果能获得更好的居住环境，勉强说得过去。但市民王先生所购的“阳光房”，却在未被告知的情况下被调换到楼盘中部。
“当时觉得房子采光很好，就购买了，但只是签订了认购协议。”王先生于2013年认购了河东一地产公司打造的住宅项目，房屋位于1栋1单元的最侧边，属于向阳方位。
今年，王先生与开发商签订房屋买卖合同时，才发现该房屋位于所在楼层的中部，与最初协商的不一致，遂拒绝签订房屋买卖合同。王先生认为该房地产公司欺骗消费者，认购协议应该无效，并要求退回首付款12万余元。
经过河东消委会调解后，地产公司同意并退还王先生首付款12万余元。
【购房提醒】：
在此案例中，王先生是2013年认购2年后才签订买卖合同，开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下开展认购，属于违规。
其次，即使在签订商品房买卖合同，也要注意房屋的坐落、套型、面积、质量及环境是否与自己约定的一致以保护自己的利益。
律师谈买期房必须注意的法律问题
买房时弄清开发商的“老底”
现在，买期房早已在房屋买卖中司空见惯。但期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患。对此市诸葛律师事务所律师任强建议，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。
弄清开发商的“老底”
购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。
购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。
弄清房屋产权证
在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。
重视“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
一分一厘算面积
对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的 “误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0.5%时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。
谨慎签署管理公约
物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。
在房屋质量上较真
房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。
内容来源：凤凰网
据市消委会统计，今年以来，关于买房的投诉近20余起，其中延期交房、房源变更成为主要问题。对此记者搜集了今年几个典型房屋买卖投诉案例，并对其进行分析，希望能给有购房计划，或者正在遭遇维权困境的置业者一些参考和指南。
案例一：接房才知住房被调换
邓先生告诉记者，2010年他购买了位于射洪县城区某开发商的一套商品房，位于4单元1楼。经过5年的等待后，邓先生终于要接房了，然而他却突然接到销售人员通知，自己的房子被调换到了1单元5楼，接房还需要补缴2万元差价。邓先生提出质疑：“当时购房时就选好了楼层位置以及房门朝向，现在开发商的行为改变了我购房的初衷。既然调整了户型和房号，为什么不在建设初期通知我们？开发商在这方面违约了，应该承担违约责任。”
今年1月，邓先生向射洪县消委会进行投诉，希望维护自己的权益。接到投诉后，县消委会对该事件进行了调查。消委会发现开发商调换房屋有一定理由，所换房屋比原先房子的朝向及采光更好。经调解，邓先生同意对房屋进行调换，但不须缴纳任何费用。
【购房提醒】：私自调换房源属违约操作 可依法维权
即使是调换后房源有利于购房人，但开发商私自调换还是违反了《合同法》的相关条例。
而房屋交付内容明细，也应根据买卖双方购房时所签订的购房合同为准，房屋位置、面积都属于交付内容之列，如果发现不符，购房者有权拒绝收房的，并向开发商索要违约金。此外，即使与开发商达成换房意见，不缴纳所谓的“差价”，双方最好能够根据调换房产达成相关协议，以免日后给自己带来不便。
案例二：房款都交了2年 楼盘都没动工
“都等了2年了，承诺接房的新房现在都没动工，等不了了，我要退房！”今年3月，“12315”消费者申诉举报中心接到射洪市民罗先生的投诉。
原来，罗先生于2013年在射洪县某楼盘购买住房一套，包括首付和2年月供已经交付了167050元。但时间过去了半年后，罗先生多次到工地上查看，发现房子迟迟未开工建设，期间楼盘某销售人员一直敷衍他“快了、快了，房子尽快动工”，但过去2年了，罗先生仍旧只在楼盘所在地看到一片荒芜。一气之下，他将开发商投诉到“12315”。
当地工商局、消委会了解情况后，于当月中旬通过工商局、消委会、法院联合开展的“消费纠纷巡回法庭”对此事进行调解。经调解，开发商同意于2015年5月10日前退还消费者全部购房款。5月11日，在工商局、消委会工作人员和消费纠纷巡回法庭法官的共同督促下，开发商将钱全部打到了消费者账上。
“买房子是家里的大事，事情一日不解决，心一天都不得安宁。”收到退房款通知后，罗先生向当地工商部门打去了感谢电话。他表示，自己接下来会再度购房，并选择“能看得见、摸得着”的现房。
【购房提醒】：延期交房较普遍 签合同时看仔细
据了解，延期交房在我市的房屋交易中是个非常普遍的纠纷，如果遇到比较诚信的开发企业，消费者尚可按合同要求顺利拿到逾期交房的违约金，但我市另一部分开发企业在延期交房方面都是能躲就躲，能赖就赖，消费者维权艰难。
建议购房者在签订商品房买卖合同时，务必格外留意关于逾期交付的条款，对逾期交房的条件和赔付标准等关键事项尽量约定具体详细。等到交付时，发生逾期交房的事情，事先可与开发企业协商解决，如开发商无意协商，业主也切不可姑息纵容，可联合起来向法院起诉或申请仲裁等方式维护自己的合法利益。
案例三：房屋与约定不符 开放商退还首付12万余元
对于案例一中的投诉，住房调换后如果能获得更好的居住环境，勉强说得过去。但市民王先生所购的“阳光房”，却在未被告知的情况下被调换到楼盘中部。
“当时觉得房子采光很好，就购买了，但只是签订了认购协议。”王先生于2013年认购了河东一地产公司打造的住宅项目，房屋位于1栋1单元的最侧边，属于向阳方位。
今年，王先生与开发商签订房屋买卖合同时，才发现该房屋位于所在楼层的中部，与最初协商的不一致，遂拒绝签订房屋买卖合同。王先生认为该房地产公司欺骗消费者，认购协议应该无效，并要求退回首付款12万余元。
经过河东消委会调解后，地产公司同意并退还王先生首付款12万余元。
【购房提醒】：
在此案例中，王先生是2013年认购2年后才签订买卖合同，开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下开展认购，属于违规。
其次，即使在签订商品房买卖合同，也要注意房屋的坐落、套型、面积、质量及环境是否与自己约定的一致以保护自己的利益。
律师谈买期房必须注意的法律问题
买房时弄清开发商的“老底”
现在，买期房早已在房屋买卖中司空见惯。但期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患。对此市诸葛律师事务所律师任强建议，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。
弄清开发商的“老底”
购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。
购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。
弄清房屋产权证
在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。
重视“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
一分一厘算面积
对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的 “误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0.5%时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。
谨慎签署管理公约
物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。
在房屋质量上较真
房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。
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